Xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực xây dựng, quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật, quản lý, phát triển nhà, kinh doanh bất động sản

Nghị định 339/2026/NĐ-CP quy định xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực xây dựng, quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật, quản lý, phát triển nhà và kinh doanh bất động sản. Chính phủ ban hành ngày 26/8/2026, có hiệu lực ngay từ ngày ký và thay thế Nghị định 16/2022/NĐ-CP. Với người hành nghề xây dựng, chủ nhà tự xây, người mua nhà ở xã hội và người môi giới bất động sản, đây là văn bản xác định hành vi nào bị phạt, phạt bao nhiêu và có bị buộc phá dỡ, thu hồi hay không.

Nghị định 339/2026/NĐ-CP có hiệu lực từ khi nào

Theo khoản 1 Điều 90, Nghị định 339/2026/NĐ-CP có hiệu lực thi hành từ ngày 26 tháng 8 năm 2026. Khoản 2 cùng điều xác định Nghị định 16/2022/NĐ-CP ngày 28/01/2022 quy định xử phạt vi phạm hành chính về xây dựng hết hiệu lực từ cùng ngày.

Nghị định gồm 8 chương, 91 điều, do Phó Thủ tướng Phạm Gia Túc ký thay Thủ tướng. Căn cứ ban hành gồm Luật Xử lý vi phạm hành chính, Luật Kiến trúc, Luật Nhà ở số 27/2023/QH15, Luật Kinh doanh bất động sản số 29/2023/QH15, Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn số 47/2024/QH15 và Luật Xây dựng số 135/2025/QH15. Bộ trưởng Bộ Xây dựng chịu trách nhiệm hướng dẫn thi hành (khoản 1 Điều 91).

Vi phạm xảy ra trước 26/8/2026 được xử lý theo Điều 89:

• Hành vi đã kết thúc trước 26/8/2026 mà bị phát hiện hoặc đang xem xét thì áp dụng nghị định có hiệu lực tại thời điểm thực hiện hành vi (khoản 1);
• Hành vi xảy ra trước 26/8/2026 nhưng vẫn đang diễn ra sau ngày đó thì áp dụng Nghị định 339/2026/NĐ-CP (khoản 2);
• Quyết định xử phạt đã ban hành trước 26/8/2026 mà còn khiếu nại thì áp dụng văn bản có hiệu lực tại thời điểm ban hành quyết định (khoản 3).

Phạm vi: bốn lĩnh vực trong một nghị định

Điều 1 và bố cục các chương cho thấy Nghị định 339/2026/NĐ-CP gom bốn mảng xử phạt:

• Chương II (Điều 7–37): quy hoạch đô thị và nông thôn, kiến trúc, hoạt động xây dựng, phát triển đô thị;
• Chương III (Điều 38–53): quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật như cấp nước, thoát nước, chiếu sáng, cây xanh, nghĩa trang, công trình ngầm;
• Chương IV (Điều 54–65): quản lý, phát triển nhà, gồm nhà ở xã hội và nhà chung cư;
• Chương V (Điều 66–77): kinh doanh bất động sản, sàn giao dịch, môi giới.

Chương VI quy định thẩm quyền lập biên bản và xử phạt, Chương VII về thi hành biện pháp xử phạt. Riêng công trình vi phạm trên đất sử dụng không đúng mục đích thì xử phạt theo nghị định về lĩnh vực đất đai (khoản 2 Điều 1). Công trình vi phạm đồng thời pháp luật đất đai và xây dựng ngoài trường hợp đó thì bị xử lý theo cả hai nghị định (khoản 3 Điều 1).

Đọc đúng mức phạt: tổ chức hay cá nhân

Đây là chỗ dễ đọc nhầm nhất. Theo điểm a khoản 4 Điều 5, mức phạt ghi trong Nghị định là mức áp dụng cho tổ chức; cùng một hành vi thì cá nhân bị phạt bằng một nửa. Ngoại lệ được liệt kê tại điểm b khoản 4 Điều 5: mức phạt tại khoản 1 Điều 10, khoản 1 Điều 13, điểm a, b, d khoản 2 Điều 64, khoản 1 Điều 73, khoản 1 Điều 74 và một số khoản khác là mức dành cho cá nhân, không chia đôi.

Mức phạt tiền tối đa với tổ chức là 1 tỷ đồng trong lĩnh vực xây dựng và kinh doanh bất động sản, 300 triệu đồng trong quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật và quản lý, phát triển nhà (khoản 3 Điều 5). Ngoài phạt tiền, Nghị định cho phép tước quyền sử dụng chứng chỉ hành nghề hoạt động xây dựng từ 06 đến 12 tháng, tước giấy phép xây dựng từ 03 đến 12 tháng (điểm b khoản 2 Điều 5).

Thời hiệu xử phạt là 02 năm với vi phạm trong lĩnh vực xây dựng và quản lý, phát triển nhà; 01 năm với kinh doanh bất động sản và quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật (khoản 1 Điều 6). Với vi phạm đã kết thúc ở nhà ở riêng lẻ, thời hiệu tính từ ngày đưa công trình vào sử dụng; không xác định được thì tính từ ngày hoàn thành ghi trong hợp đồng thi công (điểm a khoản 2 Điều 6).

Nghị định 339/2026/NĐ-CP phạt cá nhân mượn, cho mượn chứng chỉ hành nghề

Điều 13 quy định vi phạm về điều kiện năng lực hoạt động xây dựng. Khoản 1 phạt cá nhân từ 10 đến 20 triệu đồng khi:

• Hoạt động xây dựng không đủ điều kiện theo quy định (điểm a);
• Mượn, cho mượn, thuê hoặc cho thuê chứng chỉ hành nghề hoạt động xây dựng để thực hiện các hoạt động xây dựng (điểm b).

Kèm theo là hình thức phạt bổ sung: tước quyền sử dụng chứng chỉ hành nghề từ 06 đến 12 tháng đối với hành vi mượn, thuê chứng chỉ quy định tại điểm b khoản 1 (điểm a khoản 4 Điều 13).

So với quy định cũ, đây là thay đổi đáng chú ý. Trong Nghị định 16/2022/NĐ-CP, hành vi “mượn, cho mượn, thuê hoặc cho thuê chứng chỉ hành nghề” chỉ xuất hiện ở khoản 3 Điều 24 và áp cho nhà thầu nước ngoài. Cá nhân trong nước khi đó bị phạt vì không có chứng chỉ, chứng chỉ hết hiệu lực hoặc hoạt động sai chứng chỉ (điểm b khoản 1 Điều 24 cũ). Nay việc cho người khác đứng tên bằng chứng chỉ của mình bị phạt trực tiếp người cho mượn.

Phía nhà thầu, khoản 2 Điều 13 phạt từ 20 đến 40 triệu đồng khi giao người không đủ điều kiện năng lực đảm nhận chức danh, hoặc không công khai thông tin năng lực hoạt động xây dựng; kèm đình chỉ hoạt động xây dựng từ 01 đến 03 tháng (điểm b khoản 4). Điều kiện để được cấp chứng chỉ và đảm nhận từng chức danh nằm ở Nghị định 212/2026/NĐ-CP.

Với kiến trúc sư, khoản 1 Điều 10 phạt cá nhân từ 15 đến 20 triệu đồng khi đảm nhận chức danh chủ trì thiết kế kiến trúc mà không đáp ứng tiêu chuẩn, và buộc dừng đảm nhận chức danh đó cho tới khi đáp ứng.

Mức phạt xây không phép, sai phép theo Điều 25

Điều 25 xử phạt chủ đầu tư vi phạm trật tự xây dựng, phân mức theo loại công trình. Các mức dưới đây là mức cho tổ chức; hộ gia đình, cá nhân xây nhà ở riêng lẻ bị phạt bằng một nửa theo điểm a khoản 4 Điều 5.

• Không có giấy phép xây dựng mà theo quy định phải có (khoản 7): nhà ở riêng lẻ 60–80 triệu đồng; công trình phải lập Báo cáo kinh tế – kỹ thuật 120–140 triệu đồng; công trình phải lập Báo cáo nghiên cứu khả thi 140–160 triệu đồng;
• Sai nội dung giấy phép xây dựng mới (khoản 6): nhà ở riêng lẻ 30–40 triệu đồng;
• Không đúng quy hoạch được phê duyệt (khoản 9) và cơi nới, lấn chiếm không gian của người khác hoặc khu vực công cộng (khoản 10): nhà ở riêng lẻ 80–100 triệu đồng;
• Không công khai giấy phép xây dựng tại công trường (khoản 2): nhà ở riêng lẻ 5–10 triệu đồng;
• Tiếp tục vi phạm sau khi đã bị lập biên bản và yêu cầu dừng (khoản 11): nhà ở riêng lẻ 60–80 triệu đồng, công trình phải lập Báo cáo nghiên cứu khả thi tới 500–600 triệu đồng; tái phạm (khoản 12) với công trình phải lập Báo cáo nghiên cứu khả thi là 800 triệu – 1 tỷ đồng.

Nhà ở riêng lẻ trong khu vực bảo vệ di tích, khu vực di sản thế giới và vùng đệm chịu mức cao hơn một bậc ở phần lớn các khoản. Đối chiếu với khoản 7 Điều 16 Nghị định 16/2022/NĐ-CP, mức phạt xây không phép với nhà ở riêng lẻ giữ nguyên 60–80 triệu đồng. Thay đổi nằm ở công trình lớn: quy định cũ gộp công trình lập Báo cáo nghiên cứu khả thi và Báo cáo kinh tế – kỹ thuật vào một mức 120–140 triệu đồng, nay tách riêng và nâng mức với nhóm phải lập Báo cáo nghiên cứu khả thi.

Phạt tiền chưa phải là hết. Theo khoản 14 Điều 25, công trình xây không phép, sai phép đang thi công bị buộc làm thủ tục cấp hoặc điều chỉnh giấy phép theo khoản 2 Điều 85. Nếu hành vi đã kết thúc thì bị buộc phá dỡ phần vi phạm. Với vi phạm quy hoạch, cơi nới, lấn chiếm, tiếp tục vi phạm và tái phạm thì biện pháp là buộc phá dỡ.

Khoản 15 Điều 25 có một điểm có lợi cho người dân: xây khác giấy phép nhưng thuộc trường hợp không phải điều chỉnh giấy phép theo pháp luật xây dựng thì không bị coi là sai giấy phép và không bị xử phạt. Hồ sơ xin phép đúng ngay từ đầu vẫn là cách tránh rủi ro rẻ nhất, xem hồ sơ xin giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ và các trường hợp miễn phép tại Nghị định 217/2026/NĐ-CP.

Nhà ở xã hội: bán lại sai quy định bị thu hồi nhà

Điều 64 quy định vi phạm về quản lý giao dịch nhà ở. Khoản 2 phạt từ 80 đến 120 triệu đồng khi:

• Bên thuê, thuê mua nhà ở xã hội không sử dụng nhà vào mục đích ở cho bản thân và gia đình trong thời gian thuê, thuê mua (điểm a);
• Bên mua, thuê mua nhà ở xã hội bán lại nhà ở không đúng quy định (điểm b).

Theo điểm b khoản 4 Điều 5, đây là mức phạt áp dụng cho cá nhân. Biện pháp khắc phục là buộc thu hồi nhà ở xã hội (điểm d khoản 7 với hành vi tại điểm a), hoặc buộc thu hồi nhà và hoàn trả bên mua số tiền đã trả (điểm đ khoản 7 với hành vi tại điểm b). Khoản 3 phạt từ 120 đến 160 triệu đồng với việc bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở xã hội không đúng đối tượng hoặc không tuân thủ điều kiện, trình tự, thủ tục.

Nghị định 16/2022/NĐ-CP cũng có quy định tương tự ở điểm b khoản 2 Điều 64, với mức 100–120 triệu đồng. Tuy nhiên, theo điểm c khoản 3 Điều 4 của Nghị định cũ, đó là mức dành cho tổ chức, nên cá nhân chỉ bị phạt một nửa. Câu chữ cũng đã đổi: quy định cũ nêu đích danh việc bên mua nhà ở xã hội “bán, cho thuê lại, cho mượn nhà”, còn điểm b khoản 2 Điều 64 mới chỉ ghi “bán lại nhà ở không đúng quy định”. Phân tích mốc 5 năm và rủi ro thu hồi xem bài bán lại nhà ở xã hội.

Môi giới bất động sản không có chứng chỉ

Khoản 1 Điều 73 phạt cá nhân từ 40 đến 60 triệu đồng khi hành nghề môi giới bất động sản không có chứng chỉ hành nghề; khi hành nghề nhưng không thuộc một doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch hoặc dịch vụ môi giới bất động sản; hoặc khi không thực hiện quy chế hoạt động của nơi mình làm việc.

Doanh nghiệp môi giới không có tối thiểu 01 người có chứng chỉ hành nghề bị phạt từ 60 đến 80 triệu đồng và có thể bị đình chỉ hoạt động từ 03 đến 06 tháng (điểm c khoản 2, khoản 4 Điều 73). Cung cấp không trung thực hồ sơ, thông tin về bất động sản đang môi giới bị phạt từ 120 đến 160 triệu đồng, mức tổ chức (điểm b khoản 3 Điều 73). Điều 75 xử phạt cơ sở đào tạo, bồi dưỡng kiến thức hành nghề môi giới, ví dụ cấp giấy chứng nhận khi không bảo đảm đủ thời lượng, chuyên đề (60–80 triệu đồng, khoản 2).

Văn bản cần đọc cùng Nghị định 339/2026/NĐ-CP

• Luật Xây dựng số 135/2025/QH15: căn cứ ban hành, quy định nghĩa vụ mà Nghị định xử phạt khi vi phạm;
• Nghị định 212/2026/NĐ-CP: điều kiện năng lực và chứng chỉ hành nghề, nền để xác định “không đủ điều kiện” tại Điều 13;
• Nghị định 217/2026/NĐ-CP: giấy phép xây dựng, trường hợp miễn phép, điều chỉnh giấy phép;
• Nghị định 16/2022/NĐ-CP: văn bản bị thay thế, vẫn là căn cứ với hành vi đã kết thúc trước 26/8/2026 theo khoản 1 Điều 89.

Câu hỏi thường gặp về Nghị định 339/2026/NĐ-CP

Nghị định 16/2022/NĐ-CP còn hiệu lực không?
Không. Nghị định 16/2022/NĐ-CP hết hiệu lực từ 26/8/2026 theo khoản 2 Điều 90 Nghị định 339/2026/NĐ-CP. Hành vi vi phạm đã kết thúc trước ngày này vẫn xử lý theo văn bản có hiệu lực tại thời điểm vi phạm (khoản 1 Điều 89).

Xây nhà ở riêng lẻ không phép bị phạt bao nhiêu?
Điểm a khoản 7 Điều 25 quy định 60–80 triệu đồng. Đây là mức cho tổ chức; hộ gia đình, cá nhân bị phạt bằng một nửa (điểm a khoản 4 Điều 5). Kèm theo là buộc làm thủ tục cấp phép nếu đang thi công, hoặc buộc phá dỡ phần vi phạm nếu đã xây xong (khoản 14 Điều 25).

Cho người khác mượn chứng chỉ hành nghề xây dựng bị xử lý thế nào?
Bị phạt từ 10 đến 20 triệu đồng theo điểm b khoản 1 Điều 13. Khoản 4 Điều 13 còn quy định tước quyền sử dụng chứng chỉ hành nghề từ 06 đến 12 tháng đối với hành vi mượn, thuê chứng chỉ tại điểm b khoản 1.

Thời hiệu xử phạt vi phạm xây dựng là bao lâu?
02 năm với lĩnh vực xây dựng và quản lý, phát triển nhà; 01 năm với kinh doanh bất động sản và quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật (khoản 1 Điều 6).

Môi giới bất động sản không có chứng chỉ bị phạt bao nhiêu?
Từ 40 đến 60 triệu đồng, là mức áp dụng cho cá nhân (điểm a khoản 1 Điều 73 và điểm b khoản 4 Điều 5).

Toàn văn Nghị định được đăng trên Công báo điện tử Chính phủ và Cơ sở dữ liệu quốc gia về pháp luật. Bạn có thể tải bản PDF và Word ngay tại mục tải về trên trang này. Mức phạt cụ thể cho một vụ việc do người có thẩm quyền quyết định trong khung, căn cứ tình tiết tăng nặng, giảm nhẹ; khi cần, hãy đối chiếu bản gốc và hỏi cơ quan quản lý tại địa phương.

Quy trình kiểm tra chuyên ngành của Bộ Xây dựng, nơi phát hiện vi phạm trước khi xử phạt, xem Thông tư 73/2026/TT-BXD (hiệu lực 01/12/2026).