Hồ sơ xin giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ gồm những gì

Một người dân xây nhà ba tầng ở quê nộp hồ sơ hai lần, mỗi lần cán bộ xã lại báo thiếu một thứ khác nhau: lần thì đòi bản kê khai kinh nghiệm của đơn vị thiết kế, lần thì đòi giấy đăng ký kinh doanh của công ty. Bộ Xây dựng trả lời thẳng rằng hồ sơ xin giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ không có những giấy tờ đó.

Hồ sơ xin giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ gồm ba nhóm

Điều 60 Nghị định 217/2026/NĐ-CP, hiệu lực từ 01/7/2026, quy định hồ sơ gồm đúng ba nhóm:

• Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng theo Mẫu số 01 Phụ lục II của nghị định;
• Một trong các loại giấy tờ hợp pháp về đất đai theo Điều 55 của nghị định. Nếu pháp luật về di sản văn hóa có yêu cầu thì kèm văn bản ý kiến của cơ quan chuyên môn về văn hóa cấp tỉnh;
• Hồ sơ thiết kế xây dựng.

Với nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân, hồ sơ thiết kế gồm bộ bản vẽ thiết kế xây dựng, cụ thể là:

• Bản vẽ mặt bằng công trình trên lô đất kèm sơ đồ vị trí công trình;
• Bản vẽ mặt bằng các tầng, các mặt đứng và mặt cắt chính;
• Bản vẽ mặt bằng móng và mặt cắt móng, kèm sơ đồ đấu nối hạ tầng kỹ thuật bên ngoài gồm cấp nước, thoát nước, cấp điện;
• Bản cam kết bảo đảm an toàn đối với công trình liền kề.

Kèm theo đó là kết quả thực hiện thủ tục về phòng cháy, chữa cháy và cứu nạn, cứu hộ nếu có yêu cầu, và báo cáo kết quả thẩm tra thiết kế trong trường hợp pháp luật về xây dựng có yêu cầu. Hai chữ “nếu có” quan trọng: đây không phải giấy tờ mặc định của mọi hồ sơ.

Những giấy tờ cơ quan không được đòi thêm

Trả lời trường hợp nêu ở đầu bài, Cục Kinh tế – Quản lý đầu tư xây dựng nói rõ rằng trong quy định về hồ sơ không có yêu cầu nộp:

• Bản kê khai kinh nghiệm của tổ chức, cá nhân thiết kế;
• Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh của công ty thiết kế;
• Hồ sơ năng lực công ty hay chứng chỉ thiết kế.

Đây là điểm đáng nhớ khi bạn bị trả hồ sơ nhiều lần với lý do khác nhau. Danh mục hồ sơ là danh mục đóng — cơ quan tiếp nhận áp dụng đúng những gì nghị định liệt kê.

Cách xử lý thực dụng: đề nghị cán bộ tiếp nhận nêu rõ căn cứ pháp lý của từng giấy tờ được yêu cầu bổ sung, đối chiếu với Điều 60. Nếu giấy tờ đó không nằm trong điều luật, hãy hỏi lại bằng văn bản.

Nhà ở riêng lẻ của tổ chức thì khác

Điểm b khoản 3 Điều 60 quy định riêng cho nhà ở riêng lẻ của tổ chức. Hồ sơ thiết kế khi đó là bộ bản vẽ trong hồ sơ thiết kế xây dựng triển khai sau khi dự án được phê duyệt, hoặc thiết kế bản vẽ thi công đối với dự án chỉ yêu cầu lập Báo cáo kinh tế – kỹ thuật đã được phê duyệt.

Nói cách khác, tổ chức phải đi qua bước phê duyệt dự án hoặc Báo cáo kinh tế – kỹ thuật trước, rồi mới lấy bản vẽ đã được phê duyệt đó đi xin phép. Hộ gia đình, cá nhân thì không phải qua bước này.

Đây cũng là lý do nhiều tranh cãi ở quầy tiếp nhận: cán bộ áp nhầm yêu cầu của tổ chức lên hồ sơ của hộ gia đình.

Trước khi làm hồ sơ, kiểm xem có phải xin phép không

Có một bước nên làm trước cả việc chuẩn bị giấy tờ: xác định công trình của bạn có thuộc diện phải có giấy phép hay không. Điểm g khoản 2 Điều 43 Luật Xây dựng 2025 miễn giấy phép cho công trình cấp IV và nhà ở riêng lẻ dưới 07 tầng, tổng diện tích sàn dưới 500 m², nếu không nằm trong bốn nhóm khu vực được liệt kê.

Bốn nhóm khu vực đó là phần khiến rất nhiều người tưởng mình được miễn rồi bị đình chỉ giữa chừng — chi tiết ở bài bốn khu vực khiến nhà dưới 7 tầng vẫn phải xin phép.

Danh mục giấy tờ đất đai được chấp nhận nằm ở bài giấy tờ hợp pháp về đất đai để xin giấy phép xây dựng. Ai được phép thiết kế nhà cho bạn thì xem bài ai được thiết kế nhà ở riêng lẻ.

Nộp ở đâu

Đầu mối tiếp nhận và thẩm quyền cấp giấy phép nằm ở bài xin giấy phép xây dựng nhà ở nộp ở đâu. Trường hợp được miễn giấy phép thì xem bài nhà ở riêng lẻ nào được miễn giấy phép xây dựng.

Câu hỏi thường gặp

Hồ sơ xin giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ gồm những gì?
Đơn theo Mẫu số 01 Phụ lục II Nghị định 217/2026/NĐ-CP, một trong các giấy tờ hợp pháp về đất đai theo Điều 55, và hồ sơ thiết kế xây dựng.

Có phải nộp giấy đăng ký kinh doanh của đơn vị thiết kế không?
Không. Bộ Xây dựng trả lời rằng quy định về hồ sơ không có yêu cầu này.

Có phải nộp hồ sơ năng lực hay chứng chỉ thiết kế không?
Không nằm trong danh mục hồ sơ tại Điều 60.

Bản vẽ cần những gì?
Mặt bằng công trình trên lô đất kèm sơ đồ vị trí; mặt bằng các tầng, mặt đứng, mặt cắt chính; mặt bằng và mặt cắt móng kèm sơ đồ đấu nối cấp nước, thoát nước, cấp điện; và bản cam kết bảo đảm an toàn với công trình liền kề.

Có bắt buộc nộp giấy tờ phòng cháy chữa cháy không?
Chỉ khi pháp luật về phòng cháy, chữa cháy và cứu nạn, cứu hộ có yêu cầu với công trình của bạn.

Nhà của tổ chức có khác không?
Có. Hồ sơ thiết kế phải là bản vẽ trong hồ sơ thiết kế triển khai sau khi dự án được phê duyệt, hoặc thiết kế bản vẽ thi công của dự án chỉ lập Báo cáo kinh tế – kỹ thuật đã được phê duyệt.

Quy định trích từ bản đăng Công báo của Nghị định 217/2026/NĐ-CP; nội dung trả lời của Cục Kinh tế – Quản lý đầu tư xây dựng đăng tại mục hỏi đáp của Bộ Xây dựng. Lưu ý câu trả lời đưa ra khi Nghị định 175/2024/NĐ-CP còn hiệu lực; quy định hiện hành là Điều 60 Nghị định 217/2026/NĐ-CP với nội dung tương ứng.

Sau khi xây xong, nếu giấy phép mang tên chủ cũ thì xử lý theo bài hoàn công khi giấy phép đứng tên chủ cũ.