Quản lý hoạt động xây dựng

Nghị định 217/2026/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều và biện pháp thi hành Luật Xây dựng về quản lý hoạt động xây dựng, được Chính phủ ban hành ngày 19/6/2026 và có hiệu lực từ ngày 01/7/2026. Đây là văn bản khung điều chỉnh toàn bộ vòng đời một dự án xây dựng — từ khảo sát, thẩm định, cấp giấy phép cho tới nghiệm thu, bàn giao. Nếu bạn là chủ đầu tư, nhà thầu, cán bộ quản lý dự án hay hộ gia đình chuẩn bị xây nhà, đây là nghị định bạn cần nắm trước tiên.

Nghị định 217/2026/NĐ-CP có hiệu lực từ khi nào

Theo khoản 1 Điều 75, Nghị định 217/2026/NĐ-CP có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01 tháng 7 năm 2026. Cùng thời điểm đó, khoản 2 Điều 75 xác định Nghị định 175/2024/NĐ-CP ngày 30/12/2024 hết hiệu lực thi hành.

Nghị định 217/2026/NĐ-CP gồm 5 chương, 76 điều, ban hành kèm nhiều phụ lục biểu mẫu. Văn bản do Phó Thủ tướng Phạm Gia Túc ký thay Thủ tướng Chính phủ, căn cứ Luật Tổ chức Chính phủ số 63/2025/QH15, Luật Tổ chức chính quyền địa phương số 72/2025/QH15 và Luật Xây dựng số 135/2025/QH15.

Ngoài việc thay thế Nghị định 175/2024/NĐ-CP, khoản 3 Điều 75 còn bãi bỏ một phần năm nghị định khác, trong đó có Nghị định 140/2025/NĐ-CP về phân định thẩm quyền của chính quyền địa phương 02 cấp và Nghị định 144/2025/NĐ-CP về phân quyền, phân cấp trong lĩnh vực quản lý nhà nước của Bộ Xây dựng.

Nghị định 217/2026/NĐ-CP giao Ủy ban nhân dân cấp xã cấp giấy phép xây dựng

Đây là thay đổi có ảnh hưởng rộng nhất tới người dân. Điều 53 Nghị định 217/2026/NĐ-CP phân định lại thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng thành ba đầu mối:

• Ủy ban nhân dân cấp xã cấp giấy phép xây dựng cho công trình cấp III, cấp IV và công trình nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn do mình quản lý;
• Ban quản lý khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế cấp giấy phép cho công trình được đầu tư xây dựng trong phạm vi được giao quản lý;
• Sở Xây dựng cấp giấy phép cho các công trình còn lại trên địa bàn tỉnh.

Nói cách khác, phần lớn hồ sơ xin phép xây nhà ở riêng lẻ nay nộp tại xã, phường chứ không còn qua cấp huyện. Điều này là hệ quả trực tiếp của mô hình chính quyền địa phương hai cấp. Khoản 9 Điều 76 quy định rõ: dự án đã được Ủy ban nhân dân cấp huyện thực hiện nhiệm vụ quản lý đầu tư về xây dựng trước ngày 01/7/2026 thì thẩm quyền chuyển về Ủy ban nhân dân cấp xã tại khu vực thực hiện dự án.

Khoản 4 Điều 53 bổ sung các nguyên tắc quan trọng: cơ quan cấp phép cũng là cơ quan điều chỉnh, gia hạn, cấp lại, thu hồi và huỷ giấy phép do mình cấp. Nếu cơ quan cấp phép không thu hồi giấy phép đã cấp sai quy định thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trực tiếp quyết định thu hồi. Với dự án gồm nhiều công trình khác cấp, thẩm quyền xác định theo công trình có cấp cao nhất — muốn biết công trình của mình thuộc cấp nào, cần tra Thông tư 34/2026/TT-BXD về cấp công trình xây dựng.

Thời hạn cấp giấy phép xây dựng theo Nghị định 217/2026/NĐ-CP

Điểm b khoản 1 Điều 54 Nghị định 217/2026/NĐ-CP ấn định thời hạn giải quyết tính từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ:

• Công trình nhà ở riêng lẻ: cấp mới, điều chỉnh, sửa chữa, cải tạo, di dời, cấp có thời hạn — 07 ngày làm việc;
• Các công trình còn lại: cấp mới, di dời, cấp có thời hạn — 10 ngày làm việc; điều chỉnh, sửa chữa, cải tạo — 09 ngày làm việc;
• Gia hạn hoặc cấp lại giấy phép xây dựng — 05 ngày làm việc.

Bên trong thời hạn đó, khoản 2 Điều 54 Nghị định 217/2026/NĐ-CP quy định quy trình khá chặt. Cơ quan cấp phép phải thẩm định hồ sơ và kiểm tra thực địa (nếu cần) trong 03 ngày làm việc với nhà ở riêng lẻ, 05 ngày làm việc với công trình còn lại. Đặc biệt, cơ quan chỉ được thông báo bổ sung hồ sơ một lần, bằng thư điện tử hoặc tin nhắn — quy định nhằm chấm dứt tình trạng yêu cầu bổ sung nhiều lượt kéo dài. Người nộp có 02 ngày làm việc để hoàn thiện; nếu vẫn không đạt thì trong 01 ngày làm việc cơ quan phải thông báo rõ lý do không cấp phép.

Với các cơ quan được hỏi ý kiến, thời hạn trả lời là 02 ngày làm việc. Nghị định 217/2026/NĐ-CP đưa ra cơ chế đồng thuận mặc định: quá thời hạn mà không có ý kiến thì “được coi là đã đồng ý và phải chịu trách nhiệm về những nội dung thuộc chức năng quản lý của mình”.

Nộp hồ sơ trực tuyến theo Nghị định 217/2026/NĐ-CP

Khoản 1 Điều 54 xác định việc nộp hồ sơ cấp, điều chỉnh, gia hạn hoặc cấp lại giấy phép xây dựng được thực hiện trực tuyến tại Cổng Dịch vụ công quốc gia. Chỉ khi có sự cố khách quan, đột xuất không thể thực hiện trên môi trường điện tử thì mới nộp trực tiếp tại Bộ phận Một cửa hoặc qua dịch vụ bưu chính công ích. Điểm b khoản 5 cùng điều quy định cơ quan cấp phép sử dụng chữ ký điện tử khi cấp giấy phép.

Thành phần hồ sơ cụ thể thực hiện theo Điều 45 và Điều 46 Luật Xây dựng năm 2025, gồm đơn đề nghị, giấy tờ hợp pháp về đất đai và bản vẽ thiết kế xây dựng. Với nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, bản vẽ được đơn giản hoá, thể hiện mặt bằng, móng và phương án đấu nối hạ tầng kỹ thuật.

Nghị định 217/2026/NĐ-CP bắt buộc áp dụng BIM từ công trình cấp II

Điều 8 Nghị định 217/2026/NĐ-CP là điều khoản mang tính bước ngoặt về chuyển đổi số ngành xây dựng. Điểm a khoản 1 quy định: đối với công trình xây dựng mới từ cấp II trở lên, mô hình thông tin công trình (BIM) được áp dụng kể từ giai đoạn lập Báo cáo nghiên cứu khả thi hoặc Báo cáo kinh tế – kỹ thuật.

So với quy định cũ, Nghị định 217/2026/NĐ-CP đã bỏ điều kiện dự án phải từ nhóm B trở lên, chuyển hoàn toàn sang tiêu chí cấp công trình. Diện bắt buộc vì thế rộng hơn đáng kể. Người quyết định đầu tư chỉ được quyết định không áp dụng BIM với dự án công trình theo tuyến, dự án tại khu vực có tính chất đặc thù, hoặc dự án có yêu cầu bảo đảm bí mật nhà nước.

Đáng chú ý nhất là điểm b khoản 5: khi cơ quan quản lý nhà nước đủ điều kiện về hạ tầng kỹ thuật, nhân lực và hệ thống công nghệ, mô hình BIM được sử dụng thay thế hồ sơ thiết kế dạng giấy và có giá trị pháp lý tương đương; chủ đầu tư không phải nộp bản vẽ giấy với những nội dung đã thể hiện đầy đủ, chính xác trong mô hình.

Các yêu cầu kỹ thuật đi kèm gồm: nộp dữ liệu theo định dạng chuẩn mở IFC (khoản 3); công trình cấp I trở lên thuộc dự án đầu tư công phải thiết lập và vận hành Môi trường dữ liệu chung (CDE) (khoản 4); sau khi hoàn thành, chủ đầu tư cập nhật mô hình BIM hoàn công vào Cơ sở dữ liệu quốc gia về hoạt động xây dựng và bàn giao toàn bộ dữ liệu cho đơn vị quản lý, vận hành (điểm đ khoản 5).

Nghị định 217/2026/NĐ-CP gộp thẩm định phòng cháy vào thẩm định dự án

Điều 74 Nghị định 217/2026/NĐ-CP sửa đổi khoản 1 Điều 6 Nghị định 105/2025/NĐ-CP theo hướng: việc thẩm định thiết kế về phòng cháy và chữa cháy cùng thời gian trả kết quả được tích hợp, lồng ghép với quá trình thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi. Chủ đầu tư không còn phải chạy hai cửa thẩm định riêng biệt — một cải cách thủ tục có giá trị thực tế lớn về mặt thời gian.

Trình tự đầu tư xây dựng theo Nghị định 217/2026/NĐ-CP

Điều 4 Nghị định 217/2026/NĐ-CP chi tiết hoá khoản 1 Điều 16 Luật Xây dựng năm 2025 thành ba giai đoạn:

• Chuẩn bị dự án: lập, thẩm định Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi hoặc Báo cáo đề xuất chủ trương đầu tư; lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch làm căn cứ lập dự án; khảo sát xây dựng phục vụ lập dự án; lập, thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi hoặc Báo cáo kinh tế – kỹ thuật; phê duyệt dự án, quyết định đầu tư xây dựng.
• Thực hiện dự án: chuẩn bị mặt bằng; rà phá bom mìn (nếu có); khảo sát phục vụ thiết kế triển khai; lập, thẩm định, phê duyệt thiết kế triển khai và dự toán; cấp giấy phép xây dựng; ký kết hợp đồng; thi công; giám sát; vận hành, chạy thử; nghiệm thu hoàn thành; bàn giao đưa vào sử dụng.
• Kết thúc xây dựng: quyết toán hợp đồng, quyết toán vốn đầu tư xây dựng; bảo hành công trình; bàn giao hồ sơ liên quan.

Khoản 5 Điều 4 cho phép người quyết định đầu tư quyết định thực hiện các công việc ở giai đoạn thực hiện và kết thúc tuần tự hoặc đồng thời, phù hợp với nội dung quyết định phê duyệt dự án. Đây là cơ sở pháp lý để rút ngắn tiến độ thay vì bắt buộc làm nối tiếp.

Dự án dở dang khi Nghị định 217/2026/NĐ-CP có hiệu lực

Điều 76 Nghị định 217/2026/NĐ-CP dành 23 khoản cho điều khoản chuyển tiếp. Ba tình huống thường gặp nhất:

• Dự án đã có thông báo kết quả thẩm định thiết kế cơ sở hoặc Báo cáo nghiên cứu khả thi trước 01/7/2026 thì không phải thẩm định lại; các giai đoạn còn lại thực hiện theo Nghị định 217/2026/NĐ-CP (khoản 1).
• Dự án đã trình thẩm định và đủ điều kiện nhưng chưa có kết quả thì cơ quan chuyên môn tiếp tục thẩm định theo Nghị định 175/2024/NĐ-CP. Nếu không đủ điều kiện thẩm định thì áp dụng Nghị định mới (khoản 2).
• Công trình có thiết kế triển khai đã được thẩm định và phê duyệt đúng quy định trước ngày Nghị định có hiệu lực thì các bước tiếp theo thực hiện theo Nghị định 217/2026/NĐ-CP (khoản 3).

Văn bản cần đọc cùng Nghị định 217/2026/NĐ-CP

Nghị định 217/2026/NĐ-CP không đứng một mình. Để xử lý trọn một dự án, cần đọc kèm:

• Luật Xây dựng số 135/2025/QH15 — văn bản gốc mà Nghị định 217 quy định chi tiết;
• Nghị định 212/2026/NĐ-CP — điều kiện năng lực hoạt động xây dựng và chứng chỉ hành nghề của các cá nhân tham gia dự án;
• Thông tư 34/2026/TT-BXD — phân cấp công trình, cơ sở để xác định cơ quan cấp giấy phép xây dựng;
• Nghị định 207/2026/NĐ-CP — quản lý chất lượng, thi công và bảo trì công trình;
• Nghị định 206/2026/NĐ-CP — quản lý chi phí đầu tư xây dựng.

Câu hỏi thường gặp về Nghị định 217/2026/NĐ-CP

Xây nhà ở riêng lẻ thì nộp hồ sơ xin giấy phép ở đâu?
Theo khoản 1 Điều 53, Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất là cơ quan cấp giấy phép xây dựng cho nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân. Hồ sơ nộp trực tuyến trên Cổng Dịch vụ công quốc gia.

Bao lâu thì được cấp giấy phép xây dựng?
07 ngày làm việc với nhà ở riêng lẻ và 09 – 10 ngày làm việc với các công trình còn lại, tính từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ (điểm b khoản 1 Điều 54).

Cơ quan cấp phép có được yêu cầu bổ sung hồ sơ nhiều lần không?
Không. Điểm b khoản 2 Điều 54 quy định cơ quan có thẩm quyền chỉ được thông báo bổ sung một lần, bằng thư điện tử hoặc tin nhắn.

Công trình nào bắt buộc áp dụng BIM?
Công trình xây dựng mới từ cấp II trở lên, áp dụng ngay từ giai đoạn lập Báo cáo nghiên cứu khả thi hoặc Báo cáo kinh tế – kỹ thuật (điểm a khoản 1 Điều 8).

Nghị định 175/2024/NĐ-CP còn hiệu lực không?
Không. Nghị định 175/2024/NĐ-CP hết hiệu lực từ 01/7/2026 theo khoản 2 Điều 75. Tuy nhiên, hồ sơ đã trình thẩm định và đủ điều kiện trước thời điểm này vẫn được tiếp tục thẩm định theo Nghị định cũ (khoản 2 Điều 76).

Dự án do cấp huyện quản lý trước đây nay thuộc cơ quan nào?
Chuyển về Ủy ban nhân dân cấp xã và cơ quan chuyên môn về xây dựng thuộc Ủy ban nhân dân cấp xã tại khu vực thực hiện dự án (khoản 9 Điều 76).

Toàn văn bản ký số của Nghị định được đăng tại cổng thông tin văn bản pháp luật của Bộ Xây dựng. Bạn có thể tải bản PDF chính văn và phụ lục biểu mẫu ngay tại mục tải về phía trên trang này. Khi áp dụng vào hồ sơ cụ thể, hãy đối chiếu bản gốc và liên hệ cơ quan tiếp nhận tại địa phương để được hướng dẫn chính xác.

Chuỗi thay thế đi qua hai đời: Nghị định 15/2021/NĐ-CP hết hiệu lực từ 30/12/2024, rồi Nghị định 175/2024/NĐ-CP hết hiệu lực từ 01/7/2026.

Nghị định bị thay thế và phần chuyển tiếp xem bài Nghị định 175/2024 còn hiệu lực không.