Đối tượng ưu tiên mua nhà ở xã hội: cách tính số căn không phải bốc thăm

Được xếp vào đối tượng ưu tiên mua nhà ở xã hội nghĩa là không phải bốc thăm. Nhưng số căn dành cho nhóm ưu tiên không phải con số ấn định sẵn — nó được tính bằng một công thức, và thứ tự bố trí căn cũng có quy tắc riêng. Bài này trình bày đúng phần đã được quy định thành văn.

Năm nhóm đối tượng ưu tiên mua nhà ở xã hội

Điểm đ khoản 1 Điều 79 Luật Nhà ở 2023 nêu nguyên tắc: trường hợp các đối tượng có cùng tiêu chuẩn và điều kiện thì hỗ trợ theo thứ tự ưu tiên trước đối với:

• Người có công với cách mạng;
• Thân nhân liệt sĩ;
• Người khuyết tật;
• Người được bố trí tái định cư theo hình thức mua, thuê mua nhà ở xã hội;
• Nữ giới.

Cũng điểm đ quy định: một đối tượng được hưởng nhiều chính sách hỗ trợ khác nhau thì chỉ được hưởng một chính sách ở mức cao nhất, không cộng dồn.

Danh sách này đóng. Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản đã trả lời dứt khoát cho câu hỏi cha mẹ có con khuyết tật: pháp luật quy định người khuyết tật thuộc nhóm ưu tiên, không quy định bố mẹ người khuyết tật được ưu tiên mua nhà ở xã hội.

Ưu tiên nữ giới chỉ áp dụng trong hai trường hợp

Đây là giới hạn ít người biết. Việc ưu tiên đối tượng là nữ giới chỉ áp dụng khi người đứng đơn đăng ký là:

• Nữ giới đơn thân; hoặc
• Chủ hộ của hộ gia đình trên cơ sở dữ liệu về cư trú.

Nghĩa là không phải cứ người đứng đơn là nữ thì được ưu tiên. Nếu vợ đứng đơn nhưng chồng là chủ hộ trong dữ liệu cư trú, trường hợp đó không rơi vào diện ưu tiên nữ giới.

Cách tính số căn dành cho đối tượng ưu tiên mua nhà ở xã hội

Câu hỏi hay gặp là: tỷ lệ căn ưu tiên tính gộp cả năm nhóm, hay tính riêng từng nhóm? Nghị định 54/2026/NĐ-CP trả lời rõ — tính gộp. Công thức:

Số căn ưu tiên = tổng số hồ sơ đủ điều kiện của các nhóm đối tượng ưu tiên chia cho tổng số hồ sơ đủ điều kiện trong danh sách, nhân với tổng số căn hộ nhà ở xã hội dự kiến bán.

Ví dụ dễ hình dung: dự án bán 200 căn, có 1.000 hồ sơ đủ điều kiện, trong đó 150 hồ sơ thuộc năm nhóm ưu tiên cộng lại. Tỷ lệ là 150/1.000, nhân 200 căn, ra 30 căn dành cho nhóm ưu tiên.

Điểm quan trọng: người thuộc nhóm ưu tiên được mua mà không phải bốc thăm, trong phạm vi số căn tính được theo công thức trên.

Thứ tự bố trí căn và trường hợp phải bốc thăm trong nhóm

Số căn ưu tiên được phân bổ lần lượt theo đúng thứ tự năm nhóm nêu trên: người có công với cách mạng trước, rồi thân nhân liệt sĩ, người khuyết tật, người tái định cư, cuối cùng là nữ giới.

Nếu số người trong một nhóm vượt quá số căn ưu tiên còn lại thì:

• Bốc thăm trong chính nhóm đó để chọn người nhận phần căn còn lại;
• Những người không trúng vẫn tiếp tục tham gia bốc thăm chung với các đối tượng không ưu tiên.

Vậy nên trượt ở vòng ưu tiên không đồng nghĩa với mất suất. Bạn quay lại vòng bốc thăm chung như mọi hồ sơ khác.

Không cần thường trú hay làm việc tại tỉnh có dự án

Một người thường trú và làm việc tại Ninh Bình hỏi có mua được nhà ở xã hội tại Bắc Ninh không. Câu trả lời của Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản rất thẳng: để mua, thuê mua nhà ở xã hội thì phải đáp ứng điều kiện về nhà ở và thu nhập, không có điều kiện về phải làm việc trên địa bàn tỉnh, thành phố nơi có dự án.

Điều này thường bị hiểu ngược, vì bản thân điều kiện về nhà ở lại xét theo tỉnh nơi có dự án. Hai chuyện khác nhau: nơi bạn sống và làm việc không giới hạn quyền đăng ký, còn tài sản nhà đất của bạn thì chỉ bị soi trong tỉnh có dự án. Chi tiết ở bài điều kiện mua nhà ở xã hội.

Xin xác nhận đối tượng ở đâu

Đối tượng thuộc khoản 9, 10 và 11 Điều 76 Luật Nhà ở 2023 dùng Mẫu số 01 tại Phụ lục ban hành kèm Thông tư 32/2025/TT-BXD, đã được sửa đổi tại Thông tư 08/2026/TT-BXD. Cơ quan xác nhận là UBND cấp xã nơi đăng ký thường trú, tạm trú hoặc nơi ở hiện tại của người kê khai.

Trong đó khoản 10 Điều 76 là hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất và phải giải toả, phá dỡ nhà ở theo quy định mà chưa được Nhà nước bồi thường bằng nhà ở, đất ở.

Riêng việc xác nhận người có công với cách mạng thì không thuộc Bộ Xây dựng. Khi được hỏi về trường hợp tham gia chiến đấu bảo vệ Tổ quốc ở biên giới phía Bắc, Bộ Xây dựng trả lời rằng việc xác nhận đối tượng người có công thuộc thẩm quyền hướng dẫn của Bộ Nội vụ, và đề nghị công dân gửi văn bản hỏi Bộ Nội vụ. Nếu vướng ở khâu này, hãy hỏi đúng cửa để khỏi mất thời gian.

Ưu tiên không thay thế điều kiện

Cần nhớ điều kiện tiên quyết trong chính điểm đ khoản 1 Điều 79: thứ tự ưu tiên chỉ áp dụng giữa các đối tượng có cùng tiêu chuẩn và điều kiện.

Thuộc nhóm ưu tiên mà không đạt điều kiện về nhà ở, hoặc vượt trần thu nhập, thì hồ sơ không vào được danh sách đủ điều kiện — và công thức tính căn ưu tiên chỉ chạy trên hồ sơ đủ điều kiện. Hai điều kiện đó nằm ở bài điều kiện mua nhà ở xã hội và bài xác nhận thu nhập mua nhà ở xã hội.

Ngoại lệ đáng chú ý: người có công với cách mạng và thân nhân liệt sĩ thuộc khoản 1 Điều 76 nên không phải đáp ứng điều kiện về thu nhập, chỉ phải đáp ứng điều kiện về nhà ở.

Văn bản cần đối chiếu

• Luật Nhà ở 2023 — Điều 76 (đối tượng), Điều 78 (điều kiện), điểm đ khoản 1 Điều 79 (thứ tự ưu tiên);
• Nghị định 100/2024/NĐ-CP — Điều 38 về trình tự bán, cho thuê mua;
• Nghị định 54/2026/NĐ-CP ngày 09/02/2026 — công thức tính số căn ưu tiên và quy tắc bốc thăm;
• Thông tư 32/2025/TT-BXD và Thông tư 08/2026/TT-BXD — biểu mẫu xác nhận đối tượng.

Danh mục giấy tờ và nơi nộp nằm ở bài hồ sơ mua nhà ở xã hội. Các văn bản khác của ngành xây dựng nằm trong thư viện văn bản.

Câu hỏi thường gặp

Ai là đối tượng ưu tiên mua nhà ở xã hội?
Người có công với cách mạng, thân nhân liệt sĩ, người khuyết tật, người được bố trí tái định cư theo hình thức mua hoặc thuê mua nhà ở xã hội, và nữ giới.

Đối tượng ưu tiên có phải bốc thăm không?
Không, trong phạm vi số căn ưu tiên tính theo công thức. Chỉ khi số người trong một nhóm vượt quá số căn còn lại thì mới bốc thăm trong nhóm đó.

Số căn ưu tiên tính gộp hay tính riêng từng nhóm?
Tính gộp: tổng hồ sơ đủ điều kiện của cả năm nhóm chia cho tổng hồ sơ đủ điều kiện, nhân với tổng số căn dự kiến bán.

Cha mẹ có con khuyết tật có được ưu tiên không?
Không. Quy định nêu người khuyết tật, không nêu bố mẹ người khuyết tật.

Phụ nữ đứng đơn có đương nhiên được ưu tiên không?
Không. Chỉ áp dụng khi người đứng đơn là nữ giới đơn thân hoặc là chủ hộ của hộ gia đình trên cơ sở dữ liệu về cư trú.

Tôi ở tỉnh này mua nhà ở xã hội tỉnh khác được không?
Được. Không có điều kiện phải thường trú hay làm việc trên địa bàn tỉnh nơi có dự án.

Trượt vòng ưu tiên thì sao?
Vẫn tiếp tục tham gia bốc thăm cùng với các đối tượng không ưu tiên.

Các nội dung trên trích từ trả lời của Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản đăng tại mục hỏi đáp của Bộ Xây dựng trong năm 2026. Cách tổ chức bốc thăm và danh sách cụ thể do chủ đầu tư và cơ quan quản lý nhà ở địa phương thực hiện, nên hãy đối chiếu thêm thông báo của từng dự án.