Xác nhận thu nhập mua nhà ở xã hội 2026: mức, cơ quan và cách ghép 12 tháng

Trong số câu hỏi gửi tới Bộ Xây dựng nửa đầu năm 2026, không nhóm nào đông bằng nhóm về xác nhận thu nhập mua nhà ở xã hội. Người bị công ty từ chối ký giấy. Người đi làm không đủ 12 tháng. Người lao động tự do bị cả xã lẫn công an trả về vì “không có gì chứng minh”. Bài này tập hợp phần Bộ đã trả lời dứt khoát cho từng tình huống đó.

Mức thu nhập hiện hành: 25, 35 và 50 triệu

Đây là chỗ sai nhiều nhất, vì con số đã đổi hai lần trong vòng một năm. Mức đang áp dụng do Nghị định 136/2026/NĐ-CP ngày 07/4/2026 quy định, sửa Điều 30 Nghị định 100/2024/NĐ-CP:

• Chưa kết hôn hoặc được xác nhận độc thân — thu nhập bình quân hàng tháng thực nhận không quá 25 triệu đồng;
• Độc thân đang nuôi con dưới tuổi thành niên — không quá 35 triệu đồng;
• Đã kết hôn — hai vợ chồng có tổng thu nhập bình quân hàng tháng thực nhận không quá 50 triệu đồng.

Mức của người đã kết hôn trước đó là 40 triệu theo Nghị định 261/2025/NĐ-CP. Bài viết nào còn ghi 20 hay 40 triệu là đang dẫn quy định cũ.

Điểm c cùng khoản ấn định cách đếm: thời gian xác định điều kiện về thu nhập là 12 tháng liền kề, tính từ thời điểm cơ quan có thẩm quyền thực hiện xác nhận — không phải tính từ ngày nộp hồ sơ, cũng không phải theo năm dương lịch.

Ai ký giấy xác nhận thu nhập mua nhà ở xã hội

Phụ thuộc vào việc bạn có hợp đồng lao động hay không.

Có hợp đồng lao động — cơ quan, đơn vị, doanh nghiệp nơi bạn làm việc xác nhận, theo Bảng tiền công, tiền lương.

Không có hợp đồng lao động — thẩm quyền đã chuyển. Điều 33 Nghị định 54/2026/NĐ-CP ngày 09/02/2026 sửa khoản 2 Điều 30 Nghị định 100/2024 quy định người thuộc khoản 5 Điều 76 Luật Nhà ở không có hợp đồng lao động thì được cơ quan Công an cấp xã nơi thường trú, tạm trú hoặc nơi ở hiện tại xác nhận, trong thời hạn 07 ngày kể từ ngày nhận đơn.

Trước đây việc này do UBND xã, phường làm theo Thông tư 05/2024/TT-BXD. Nhiều hướng dẫn trên mạng vẫn chỉ sai địa chỉ.

Mẫu dùng là Mẫu số 05 tại Phụ lục ban hành kèm Thông tư 08/2026/TT-BXD ngày 15/02/2026, áp dụng cho người thuộc khoản 5 Điều 76 không có hợp đồng lao động và không hưởng lương hưu do cơ quan Bảo hiểm xã hội chi trả.

Công an cấp xã không xác nhận thu nhập của bạn

Hiểu nhầm này khiến hồ sơ bị đẩy qua đẩy lại. Một người ở Ninh Bình kể đã bị cả UBND xã lẫn công an xã từ chối với lý do “không biết thu nhập thế nào, không có gì để chứng minh”.

Đọc kỹ khoản 2 Điều 30 thì thấy công an cấp xã có trách nhiệm xác nhận các thông tin nhân thân và cư trú: họ, chữ đệm và tên; ngày tháng năm sinh; giới tính; số định danh cá nhân; ngày tháng năm cấp thẻ căn cước; nơi thường trú, tạm trú hoặc nơi ở hiện tại.

Còn phần thu nhập thì quy định giao cho chính người dân: “Công dân có trách nhiệm kê khai và cam kết thông tin thu nhập bình quân hàng tháng.” Công an cấp xã phối hợp xác minh, hậu kiểm đối với các trường hợp cần thiết.

Nói cách khác, cơ chế ở đây là tự kê khai có cam kết, hậu kiểm về sau — không phải cơ quan đi điều tra thu nhập rồi mới ký. Lý do “không chứng minh được thu nhập” vì thế không đúng với vai trò mà quy định giao cho công an cấp xã.

Còn một chi tiết đáng tiền: đơn đề nghị xác nhận điều kiện về thu nhập đồng thời là giấy tờ chứng minh về đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội. Bạn không phải xin thêm một giấy xác nhận đối tượng riêng.

Đi làm không đủ 12 tháng thì xác nhận thế nào

Đây là câu hỏi lặp lại nhiều lần, và câu trả lời của Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản rất cụ thể: ghép hai nguồn xác nhận cho đủ 12 tháng.

• Khoảng thời gian bạn có làm việc — do cơ quan, đơn vị, doanh nghiệp nơi bạn làm việc xác nhận;
• Khoảng thời gian bạn thất nghiệp hoặc lao động tự do — do công an cấp xã xác nhận;
• Tổng thời gian xác nhận là 12 tháng liền kề.

Vì vậy người có 4 tháng thất nghiệp trong 12 tháng gần nhất vẫn nộp hồ sơ được. Yêu cầu “phải có bảng lương đủ 12 tháng” mà một số chủ đầu tư đưa ra là đọc thiếu vế thứ hai của quy định.

Thu nhập từ nhiều nơi có phải khai hết không

Có. Một người hỏi trường hợp thu nhập chính ở công ty A, thu nhập không thường xuyên theo dự án ở công ty B. Bộ Xây dựng trả lời rằng pháp luật về nhà ở chỉ quy định thu nhập trung bình hàng tháng thực nhận trong 12 tháng liên tục do nơi làm việc xác nhận, và không phân biệt thu nhập thường xuyên hay không thường xuyên.

Không có ngoại lệ cho khoản thu nhập không thường xuyên, nên phần thu nhập ở công ty B vẫn nằm trong con số đem so với ngưỡng 25, 35 hay 50 triệu.

Thân nhân liệt sĩ và các đối tượng không xét thu nhập

Điểm b khoản 1 Điều 78 Luật Nhà ở 2023 chỉ đặt điều kiện về thu nhập với đối tượng ở khoản 5, 6, 7 và 8 Điều 76. Người có công với cách mạng và thân nhân liệt sĩ thuộc khoản 1 Điều 76, nên không phải đáp ứng điều kiện về thu nhập — chỉ phải đáp ứng điều kiện về nhà ở.

Nhưng có một vế thường bị bỏ qua, và Bộ đã nói rõ: trường hợp thân nhân liệt sĩ đã kết hôn thì vợ hoặc chồng của thân nhân liệt sĩ vẫn thuộc trường hợp phải xác nhận về điều kiện thu nhập theo quy định.

Giấy xác nhận xin từ năm ngoái còn dùng được không

Khoản 1 Điều 3 Thông tư 32/2025/TT-BXD ngày 10/11/2025 có điều khoản chuyển tiếp: giấy tờ chứng minh đối tượng, điều kiện về thu nhập và điều kiện về nhà ở đã được cơ quan có thẩm quyền xác nhận theo Thông tư 05/2024/TT-BXD thì tiếp tục được sử dụng và có giá trị trong thời hạn 06 tháng kể từ ngày Thông tư 32/2025 có hiệu lực thi hành.

Thời hạn 06 tháng đó tính từ ngày Thông tư có hiệu lực, không phải từ ngày bạn được cấp giấy. Với hồ sơ nộp ở thời điểm hiện tại, cửa sổ chuyển tiếp này nhiều khả năng đã khép — hãy đối chiếu ngày hiệu lực của Thông tư 32/2025 trước khi mang giấy cũ đi nộp, và chuẩn bị tinh thần phải xin xác nhận lại theo mẫu mới của Thông tư 08/2026/TT-BXD.

Chuỗi văn bản cần theo dõi

Quy định về nhà ở xã hội bị sửa liên tục, đó chính là lý do thông tin trên mạng lệch nhau. Trật tự hiện tại:

• Luật Nhà ở 2023 — Điều 76 (đối tượng), Điều 78 (điều kiện);
• Nghị định 100/2024/NĐ-CP — quy định chi tiết, Điều 30 về điều kiện thu nhập;
• Sửa bởi Nghị định 261/2025/NĐ-CP, rồi Nghị định 54/2026/NĐ-CP (09/02/2026), rồi Nghị định 136/2026/NĐ-CP (07/4/2026);
• Thông tư 05/2024/TT-BXD — biểu mẫu; sửa bởi Thông tư 09/2025, Thông tư 32/2025 và Thông tư 08/2026/TT-BXD (15/02/2026).

Khi tra cứu, hãy lấy con số ở nghị định mới nhất và biểu mẫu ở thông tư mới nhất. Danh mục giấy tờ và nơi nộp nằm ở bài hồ sơ mua nhà ở xã hội. Điều kiện còn lại — phần về nhà ở, nơi có quy tắc “có đất mà sổ không ghi nhà ở vẫn được mua” và ngưỡng 15 m² sàn/người — nằm ở bài điều kiện mua nhà ở xã hội. Các văn bản khác của ngành xây dựng có trong thư viện văn bản; quy chuẩn áp dụng cho chính toà chung cư bạn sắp mua nằm ở Thông tư 31/2026/TT-BXD sửa đổi QCVN 04:2021/BXD.

Câu hỏi thường gặp

Thu nhập bao nhiêu thì được mua nhà ở xã hội?
Độc thân không quá 25 triệu/tháng; độc thân nuôi con dưới tuổi thành niên không quá 35 triệu; đã kết hôn thì hai vợ chồng tổng không quá 50 triệu, theo Nghị định 136/2026/NĐ-CP.

Công ty không chịu ký giấy xác nhận thu nhập thì làm sao?
Quy định giao việc xác nhận cho nơi bạn làm việc. Nếu doanh nghiệp từ chối, hãy đề nghị bằng văn bản và nêu rõ căn cứ Điều 30 Nghị định 100/2024 đã được sửa đổi; phần thời gian không có hợp đồng lao động thì công an cấp xã xác nhận.

Lao động tự do xin xác nhận ở đâu?
Công an cấp xã nơi thường trú, tạm trú hoặc nơi ở hiện tại, theo Mẫu số 05 của Thông tư 08/2026/TT-BXD. Thời hạn giải quyết 07 ngày.

Công an có xác minh thu nhập của tôi không?
Bạn tự kê khai và cam kết. Công an cấp xã xác nhận nhân thân, cư trú và phối hợp hậu kiểm khi cần thiết.

Tôi có phải xin thêm giấy xác nhận đối tượng không?
Không. Đơn đề nghị xác nhận điều kiện về thu nhập đồng thời là giấy tờ chứng minh về đối tượng.

Đi làm mới 8 tháng thì có nộp hồ sơ được không?
Được. Doanh nghiệp xác nhận 8 tháng làm việc, công an cấp xã xác nhận 4 tháng còn lại, cộng đủ 12 tháng liền kề.

Thân nhân liệt sĩ có phải chứng minh thu nhập không?
Không, vì thuộc khoản 1 Điều 76. Nhưng nếu đã kết hôn thì vợ hoặc chồng vẫn phải xác nhận điều kiện thu nhập.

Các nội dung trên trích từ trả lời của Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản đăng tại mục hỏi đáp của Bộ Xây dựng trong năm 2026. Quy định về nhà ở xã hội thay đổi nhanh, nên trước khi nộp hồ sơ hãy đối chiếu lại bản gốc nghị định và thông tư mới nhất, hoặc hỏi cơ quan quản lý nhà ở tại địa phương nơi có dự án.