Sửa đổi QCVN 04:2021/BXD về nhà chung cư — chỗ để xe và sạc xe điện

Thông tư 31/2026/TT-BXD ban hành Sửa đổi 01:2026 QCVN 04:2021/BXD — Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về Nhà chung cư. Thông tư ban hành ngày 15/6/2026 và có hiệu lực từ ngày 15/12/2026. Nội dung được chờ đợi nhất là bộ yêu cầu kỹ thuật cho khu vực để xe điện và khu vực sạc xe điện trong nhà chung cư, áp dụng cho cả chung cư xây mới lẫn chung cư đang sử dụng.

Thông tư 31/2026/TT-BXD có hiệu lực từ khi nào

Khoản 1 Điều 2 quy định Thông tư 31/2026/TT-BXD có hiệu lực kể từ ngày 15 tháng 12 năm 2026. Đây là điểm cần lưu ý: văn bản này không thuộc nhóm có hiệu lực từ 01/7/2026 như các nghị định hướng dẫn Luật Xây dựng, mà lùi lại nửa năm để các bên chuẩn bị.

Thông tư 31/2026/TT-BXD là bản sửa đổi, không phải quy chuẩn mới thay thế. Điều 1 nêu rõ: các nội dung của quy chuẩn về nhà chung cư không được nêu trong Sửa đổi 01:2026 thì tiếp tục áp dụng QCVN 04:2021/BXD ban hành kèm Thông tư 03/2021/TT-BXD. Nghĩa là khi tra cứu bạn phải mở cả hai văn bản.

Thông tư 31/2026/TT-BXD áp dụng cho cả chung cư cũ

Đây là thay đổi có sức ảnh hưởng rộng nhất. Sửa đổi 01:2026 bổ sung điểm 1.1.3 với nội dung: các quy định liên quan đến chỗ để xe, chỗ để xe điện và khu vực đổi pin áp dụng đối với nhà chung cư xây mới VÀ nhà chung cư hiện hữu.

Kèm theo là một nghĩa vụ có thời hạn tại khoản 2 Điều 2: đối với khu vực để xe điện, khu vực sạc xe điện và khu vực đổi pin tại nhà chung cư hiện hữu, trong thời hạn 06 tháng kể từ ngày Thông tư có hiệu lực, chủ sở hữu nhà chung cư hoặc tổ chức, cá nhân được uỷ quyền phải hoàn thành việc rà soát theo điểm 3.3 của quy chuẩn.

Trường hợp chưa tuân thủ, phải thực hiện sửa chữa, cải tạo công trình theo pháp luật về xây dựng để đáp ứng quy chuẩn.

Tính từ ngày Thông tư 31/2026/TT-BXD có hiệu lực 15/12/2026, hạn hoàn thành rà soát rơi vào khoảng giữa tháng 6/2027. Ban quản trị và đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư nên đưa việc này vào kế hoạch ngay từ bây giờ.

Yêu cầu với khu vực để xe điện theo Thông tư 31/2026/TT-BXD

Sửa đổi 01:2026 bổ sung điểm 2.10 và 2.11 vào quy chuẩn. Các yêu cầu chính với khu vực để xe điện:

• Ưu tiên tách biệt khu vực để xe điện với khu vực để xe cơ giới dùng xăng hoặc điêzen. Nếu không tách biệt được thì yêu cầu kỹ thuật phải đáp ứng như đối với khu vực chung;
• Khi cần ngăn cách mà không đủ khoảng cách, phải dùng tường hoặc vách ngăn đặc bằng vật liệu không cháy, chiều cao tối thiểu 2 m;
• Diện tích khu vực để xe điện được tính chung vào tổng diện tích chỗ để xe của nhà chung cư — tức không làm phát sinh thêm diện tích bắt buộc;
• Giao thông và tiếp cận phải thuận tiện, không gây cản trở phương tiện và người đi bộ;
• Hệ thống điện phải đủ công suất cho các phụ tải; chiếu sáng đủ độ sáng, phân bổ đồng đều, chống chói; có chiếu sáng sự cố, biển chỉ dẫn, vạch kẻ sơn và cảnh báo an toàn trực quan;
• Thiết bị phải được chứng nhận chất lượng trước khi lắp đặt.

Với chung cư xây mới, việc bố trí khu vực để xe điện phải theo lộ trình chuyển đổi phương tiện giao thông xanh của địa phương. Với chung cư hiện hữu, việc bố trí căn cứ điều kiện tổ chức không gian và hạ tầng kỹ thuật thực tế, nhưng vẫn phải tuân thủ các yêu cầu kỹ thuật nêu trên.

Yêu cầu với khu vực sạc xe điện trong Thông tư 31/2026/TT-BXD

Phần này của Thông tư 31/2026/TT-BXD chặt hơn hẳn, vì gắn trực tiếp với nguy cơ cháy nổ:

• Tách biệt phân vùng sạc ô tô điện với phân vùng sạc mô tô điện, xe gắn máy điện, xe đạp điện;
• Duy trì khoảng ngăn cách tối thiểu 2 m giữa các phân vùng sạc. Không đảm bảo được khoảng cách thì phải dùng tường hoặc vách ngăn đặc bằng vật liệu không cháy cao tối thiểu 2 m;
• Khu vực sạc phải được bố trí thành khoang cháy riêng;
• Kích thước chỗ sạc phải tính thêm kích thước bố trí trụ sạc;
• Phải có giám sát 24/24 giờ và phương án xử lý sự cố cháy nổ phù hợp với tính chất cháy nổ của xe điện;
• Hệ thống thông gió thoát khói phải duy trì chiều cao biên dưới của lớp khói không thấp hơn quy định tại Phụ lục D QCVN 06:2022/BXD.

Yêu cầu phòng cháy chữa cháy cho khu vực để xe điện và sạc xe điện phải tuân thủ QCVN 06:2022/BXD cùng Sửa đổi 1:2023, và QCVN 10:2025/BCA về trang bị, bố trí phương tiện phòng cháy chữa cháy — quy chuẩn được bổ sung vào danh mục viện dẫn của QCVN 04:2021.

Khu vực đổi pin trong nhà chung cư

Bên cạnh chỗ để xe và chỗ sạc, Sửa đổi 01:2026 QCVN 04:2021/BXD còn đưa khu vực đổi pin vào phạm vi điều chỉnh, áp dụng cho cả chung cư xây mới và hiện hữu. Đây là loại hình dịch vụ mới xuất hiện cùng xe máy điện dùng pin tháo rời, trước đây chưa có quy chuẩn nào điều chỉnh trong nhà chung cư.

Ai chịu trách nhiệm rà soát

Khoản 2 Điều 2 Thông tư 31/2026/TT-BXD chỉ rõ trách nhiệm thuộc về chủ sở hữu nhà chung cư theo quy định của pháp luật nhà ở, hoặc tổ chức, cá nhân được uỷ quyền. Trong thực tế, đây thường là ban quản trị nhà chung cư hoặc đơn vị quản lý vận hành được uỷ quyền.

Việc rà soát thực hiện theo điểm 3.3 của quy chuẩn. Kết quả rà soát là căn cứ để quyết định có phải sửa chữa, cải tạo hay không, và nếu có thì phải làm theo trình tự của pháp luật xây dựng.

Văn bản cần đọc cùng Thông tư 31/2026/TT-BXD

• QCVN 04:2021/BXD ban hành kèm Thông tư 03/2021/TT-BXD — phần không bị sửa đổi vẫn áp dụng;
• Nghị định 207/2026/NĐ-CP — bảo trì công trình và đánh giá an toàn, khung cho việc rà soát, sửa chữa;
• Thông tư 40/2026/TT-BXD — xác định chi phí sửa chữa trong bảo trì công trình;
• Nghị định 217/2026/NĐ-CP — thủ tục nếu việc cải tạo cần giấy phép xây dựng.

Câu hỏi thường gặp về Thông tư 31/2026/TT-BXD

Chung cư cũ có phải làm gì không?
Có. Trong 06 tháng kể từ 15/12/2026, chủ sở hữu hoặc bên được uỷ quyền phải hoàn thành rà soát khu vực để xe điện, sạc xe điện và đổi pin theo điểm 3.3 của quy chuẩn; chưa tuân thủ thì phải sửa chữa, cải tạo.

Khu vực sạc xe máy điện và ô tô điện có được để chung không?
Không. Phải tách biệt phân vùng sạc ô tô điện với phân vùng sạc mô tô điện, xe gắn máy điện và xe đạp điện, giữ khoảng cách tối thiểu 2 m hoặc dùng vách ngăn đặc không cháy cao tối thiểu 2 m.

Bố trí chỗ để xe điện có làm giảm chỗ để xe thường không?
Diện tích khu vực để xe điện được tính chung vào tổng diện tích chỗ để xe của nhà chung cư, nên đây là việc bố trí lại trong tổng diện tích sẵn có.

Khu vực sạc có cần là khoang cháy riêng không?
Có. Quy chuẩn yêu cầu khu vực sạc được bố trí thành khoang cháy riêng, kèm giám sát 24/24 giờ và phương án xử lý sự cố cháy nổ.

QCVN 04:2021/BXD có bị thay thế không?
Không. Đây chỉ là bản sửa đổi; phần nội dung không được nêu trong Sửa đổi 01:2026 vẫn tiếp tục áp dụng theo QCVN 04:2021/BXD.

Toàn văn Thông tư và bản Sửa đổi 01:2026 được đăng tại Công báo điện tử Chính phủ. Bản PDF tải được tại mục phía trên trang này. Khi rà soát công trình cụ thể, hãy đối chiếu đồng thời với QCVN 06:2022/BXD và QCVN 10:2025/BCA về phòng cháy chữa cháy.

Việc tổ chức bộ máy quản lý toà nhà bắt đầu từ hội nghị nhà chung cư — xem bài hội nghị nhà chung cư lần đầu.