Ai được thiết kế nhà ở riêng lẻ: ba mức theo quy mô

Xây nhà ba tầng ở quê có bắt buộc thuê đơn vị thiết kế không, hay tự vẽ rồi thi công cũng được? Quy định hiện hành chia làm ba mức theo quy mô, và ranh giới nằm ở những con số rất cụ thể. Bài này nêu đúng ba mức đó cùng nghĩa vụ đi kèm khi thiết kế nhà ở riêng lẻ.

Ba mức quy định về thiết kế nhà ở riêng lẻ

Khoản 2 Điều 10 Nghị định 207/2026/NĐ-CP, hiệu lực 01/7/2026, quy định:

Mức một — chủ nhà được tự thiết kế. Áp dụng khi công trình có đồng thời bốn tiêu chí:

• Dưới 3 tầng;
• Không có tầng hầm;
• Tổng diện tích sàn xây dựng nhỏ hơn 250 m²;
• Chiều cao dưới 12 m.

Đủ cả bốn thì chủ sở hữu nhà ở được tự tổ chức thực hiện thiết kế. Thiếu một tiêu chí là rơi xuống mức hai.

Mức hai — phải thuê người có chuyên môn. Áp dụng cho nhà ở riêng lẻ dưới 7 tầng hoặc có 01 tầng hầm, trừ trường hợp thuộc mức một. Khi đó việc thiết kế phải được tổ chức, cá nhân có chuyên môn, kinh nghiệm theo quy định của pháp luật thực hiện.

Mức ba — thêm nghĩa vụ về phòng cháy. Áp dụng cho nhà từ 7 tầng trở lên hoặc có từ 02 tầng hầm trở lên. Ngoài yêu cầu như mức hai, hồ sơ thiết kế phải tuân thủ các quy định của tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật về phòng cháy, chữa cháy.

Nhà ba tầng ở quê rơi vào mức nào

Đây là câu hỏi thực tế đã được gửi tới Bộ Xây dựng: một hộ xây nhà 86,4 m², 3 tầng, đất ở nông thôn.

Ba tầng thì không còn thuộc mức một, vì mức một yêu cầu dưới 3 tầng. Diện tích 86,4 m² nhỏ hơn 250 m² nhưng bốn tiêu chí phải cùng đạt. Vậy trường hợp này thuộc mức hai: phải do tổ chức, cá nhân có chuyên môn, kinh nghiệm thực hiện thiết kế.

Cục Kinh tế – Quản lý đầu tư xây dựng khi trả lời đã nhắc chính nghĩa vụ này và đề nghị công dân nghiêm túc thực hiện.

Cần phân biệt rõ: đây là nghĩa vụ về việc ai làm thiết kế, không phải nghĩa vụ về giấy tờ phải nộp. Trong cùng câu trả lời, Cục cũng khẳng định hồ sơ xin phép không yêu cầu nộp hồ sơ năng lực hay giấy đăng ký kinh doanh của đơn vị thiết kế — chi tiết ở bài hồ sơ xin giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ.

Một thay đổi về cách diễn đạt đáng chú ý

Nghị định 06/2021/NĐ-CP trước đây yêu cầu việc thiết kế phải do tổ chức, cá nhân có đủ điều kiện năng lực theo quy định của pháp luật thực hiện. Nghị định 207/2026 diễn đạt thành “tổ chức, cá nhân có chuyên môn, kinh nghiệm theo quy định của pháp luật”.

Nghị định 06/2021/NĐ-CP đã hết hiệu lực từ 01/7/2026 theo khoản 2 Điều 52 Nghị định 207/2026. Vì vậy khi tra cứu, hãy đối chiếu bản mới; các hướng dẫn cũ trên mạng vẫn dẫn nghị định đã hết hiệu lực.

Chúng tôi không diễn giải thêm về hệ quả pháp lý của việc đổi cách diễn đạt này, vì chưa có văn bản hướng dẫn nào giải thích. Điều chắc chắn là nghĩa vụ thuê người có chuyên môn vẫn còn.

Trách nhiệm khi thi công không phụ thuộc việc có giấy phép hay không

Khoản 3 Điều 10 đặt ra nghĩa vụ cho chủ sở hữu nhà ở trong quá trình thi công, áp dụng cho cả nhà thuộc diện miễn giấy phép:

• Lắp biển báo công trình tại cổng ra vào công trường, vị trí và kích thước phải dễ quan sát, hiển thị rõ tên, địa chỉ liên hệ, số điện thoại của chủ sở hữu nhà ở;
• Tổ chức thi công, giám sát thi công và chịu trách nhiệm về an toàn trong thi công, với công trình lân cận và với môi trường trong quá trình thi công.

Nghị định cũng khuyến khích chủ sở hữu tổ chức giám sát thi công, lập và lưu trữ hồ sơ công trình.

Vế “công trình lân cận” đáng lưu ý, vì đây là nguồn tranh chấp phổ biến nhất khi xây nhà trong khu dân cư đông. Hồ sơ xin phép cũng yêu cầu bản cam kết bảo đảm an toàn đối với công trình liền kề — hai quy định này ăn khớp với nhau.

Việc nên làm

• Đo đúng bốn tiêu chí của mức một trước khi quyết định tự thiết kế: số tầng, tầng hầm, tổng diện tích sàn, chiều cao;
• Giữ hợp đồng và hồ sơ của đơn vị thiết kế, kể cả khi không phải nộp cho cơ quan cấp phép;
• Lắp biển báo công trường ngay từ khi khởi công;
• Chụp ảnh hiện trạng công trình liền kề trước khi thi công — không phải quy định bắt buộc, nhưng là cách tự bảo vệ khi có tranh chấp.

Công trình có thuộc diện phải xin phép không thì xem bài bốn khu vực khiến nhà dưới 7 tầng vẫn phải xin phép.

Câu hỏi thường gặp

Nhà mấy tầng thì được tự thiết kế?
Dưới 3 tầng, đồng thời không có tầng hầm, tổng diện tích sàn nhỏ hơn 250 m² và chiều cao dưới 12 m.

Nhà 3 tầng có phải thuê thiết kế không?
Có. Ba tầng không còn thuộc mức “dưới 3 tầng”, nên phải do tổ chức, cá nhân có chuyên môn, kinh nghiệm thực hiện.

Nhà 2 tầng có tầng hầm thì sao?
Có tầng hầm là ra khỏi mức một, thuộc mức phải thuê người có chuyên môn.

Nhà từ 7 tầng có gì khác?
Ngoài yêu cầu về người thiết kế, hồ sơ thiết kế phải tuân thủ tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật về phòng cháy, chữa cháy.

Nhà được miễn giấy phép thì có phải lắp biển báo công trường không?
Có. Nghĩa vụ tại khoản 3 Điều 10 không gắn với việc có giấy phép hay không.

Nghị định 06/2021 còn dùng được không?
Không. Đã hết hiệu lực từ 01/7/2026, thay bằng Nghị định 207/2026/NĐ-CP.

Quy định trích từ bản đăng Công báo của Nghị định 207/2026/NĐ-CP; nội dung trả lời của Cục Kinh tế – Quản lý đầu tư xây dựng đăng tại mục hỏi đáp của Bộ Xây dựng, khi đó còn dẫn Nghị định 06/2021/NĐ-CP.

Phần kết cấu do nội dung hành nghề nào phụ trách — xem thiết kế kết cấu công trình, mục 3.1.