Công bố mẫu hợp đồng xây dựng

Quyết định 1040/QĐ-BXD công bố 7 mẫu hợp đồng xây dựng, do Bộ Xây dựng ban hành ngày 26/6/2026 và áp dụng từ ngày 01/7/2026. Đây là bộ mẫu đi kèm Nghị định 210/2026/NĐ-CP về hợp đồng xây dựng, giúp chủ đầu tư và nhà thầu có sẵn khung để soạn thảo thay vì bắt đầu từ trang giấy trắng.

Quyết định 1040/QĐ-BXD có hiệu lực từ khi nào

Điều 2 quy định Quyết định 1040/QĐ-BXD có hiệu lực kể từ ngày 01/7/2026, cùng thời điểm với Luật Xây dựng 2025 và toàn bộ hệ thống nghị định hướng dẫn. Văn bản do Thứ trưởng Bùi Xuân Dũng ký, gồm 3 điều và 7 phụ lục.

Cần lưu ý về mặt hình thức: đây là quyết định công bố, không phải văn bản quy phạm pháp luật như nghị định hay thông tư. Vì vậy nó không đăng Công báo và cũng không đặt ra quy định bắt buộc mới.

Mẫu hợp đồng của Bộ Xây dựng có bắt buộc dùng không

Đây là câu hỏi cần trả lời trước tiên, vì rất dễ hiểu nhầm. Câu trả lời là không bắt buộc.

Điều 3 Quyết định 1040/QĐ-BXD nêu rõ các tổ chức, cá nhân tham khảo các mẫu hợp đồng tại Điều 1 cùng hướng dẫn sử dụng khi xác lập hợp đồng xây dựng. Mẫu là công cụ hỗ trợ soạn thảo, không thay thế nghĩa vụ tuân thủ pháp luật về hợp đồng.

Nói cách khác, dù dùng mẫu hay tự soạn, hợp đồng của bạn vẫn phải đáp ứng các yêu cầu về nội dung tại Điều 7 Nghị định 210/2026/NĐ-CP, và tuân thủ các quy định về giá hợp đồng, tạm ứng, điều chỉnh, tạm dừng, chấm dứt, thanh quyết toán của nghị định đó.

Bảy mẫu hợp đồng xây dựng được công bố

Điều 1 Quyết định 1040/QĐ-BXD công bố các mẫu sau:

• Phụ lục I — mẫu hợp đồng tư vấn lập Báo cáo nghiên cứu khả thi;
• Phụ lục II — mẫu hợp đồng tư vấn thiết kế xây dựng;
• Phụ lục III — mẫu hợp đồng tư vấn quản lý dự án;
• Phụ lục IV — mẫu hợp đồng tư vấn giám sát thi công;
• Phụ lục V — mẫu hợp đồng tư vấn khảo sát xây dựng;
• Phụ lục VI — mẫu hợp đồng thi công xây dựng công trình;
• Phụ lục VII — mẫu hợp đồng EPC.

Năm mẫu đầu là hợp đồng tư vấn, phủ đúng năm loại công việc tư vấn phổ biến nhất trong một dự án: lập báo cáo nghiên cứu khả thi, thiết kế, quản lý dự án, giám sát và khảo sát. Hai mẫu cuối dành cho thi công và cho hình thức EPC.

Loại hợp đồng chưa có mẫu thì soạn thế nào

Đối chiếu với Điều 6 Nghị định 210/2026/NĐ-CP về phân loại hợp đồng xây dựng, bộ mẫu này chưa phủ hết các loại. Những loại chưa có mẫu gồm hợp đồng cung cấp vật tư, thiết bị lắp đặt vào công trình; hợp đồng thiết kế – cung cấp thiết bị (EP); hợp đồng thiết kế – thi công (EC); và hợp đồng chìa khoá trao tay.

Với các loại này, cách làm hợp lý là vận dụng mẫu gần nhất về tính chất công việc, rồi rà lại theo Điều 7 Nghị định 210/2026/NĐ-CP về nội dung hợp đồng, hồ sơ hợp đồng và thứ tự ưu tiên của các tài liệu. Thứ tự ưu tiên tài liệu là điều khoản hay được viện dẫn nhất khi có tranh chấp, nên đừng bỏ qua.

Dùng mẫu hợp đồng cần lưu ý gì

Mẫu chỉ là khung. Những nội dung sau vẫn phải tự quyết và ghi cho đúng với dự án của mình:

• Hình thức giá hợp đồng — trọn gói, đơn giá cố định, đơn giá điều chỉnh hay theo thời gian. Đây là lựa chọn quyết định phần lớn tranh chấp về sau;
• Các khoản đã và chưa tính trong giá, gồm chi phí dự phòng cho yếu tố rủi ro cùng các loại thuế, phí, lệ phí;
• Mức tạm ứng, số lần, thời điểm và bảo lãnh tạm ứng, cùng mức thu hồi qua các lần thanh toán;
• Điều khoản về rủi ro, bất khả kháng và hoàn cảnh thay đổi cơ bản;
• Cơ chế giải quyết tranh chấp.

Với dự án đầu tư công và dự án PPP còn phải lưu ý điều kiện tạm ứng chặt hơn: hợp đồng thi công phải có kế hoạch giải phóng mặt bằng hoặc biên bản bàn giao mặt bằng mới được tạm ứng.

Văn bản cần đọc cùng Quyết định 1040/QĐ-BXD

• Nghị định 210/2026/NĐ-CP — quy định gốc về hợp đồng xây dựng, phân loại, giá, tạm ứng, điều chỉnh, thanh quyết toán;
• Nghị định 206/2026/NĐ-CP — dự toán và giá gói thầu, đầu vào để xác định giá hợp đồng;
• Nghị định 220/2026/NĐ-CP — bảo hiểm bắt buộc công trình, một nội dung cần đưa vào hợp đồng;
• Nghị định 207/2026/NĐ-CP — nghiệm thu, bàn giao và bảo hành, cơ sở cho điều khoản thanh toán.

Câu hỏi thường gặp về Quyết định 1040/QĐ-BXD

Có bắt buộc dùng đúng mẫu hợp đồng này không?
Không. Điều 3 nêu các tổ chức, cá nhân tham khảo mẫu khi xác lập hợp đồng xây dựng. Mẫu là công cụ hỗ trợ, không phải quy định bắt buộc.

Có bao nhiêu mẫu hợp đồng được công bố?
Bảy mẫu, gồm năm mẫu hợp đồng tư vấn, một mẫu thi công xây dựng công trình và một mẫu EPC.

Hợp đồng cung cấp vật tư thiết bị có mẫu không?
Không nằm trong bảy mẫu này. Cần vận dụng mẫu gần nhất và bám Điều 6, Điều 7 Nghị định 210/2026/NĐ-CP.

Dùng mẫu có tránh được tranh chấp không?
Không tự động. Mẫu chỉ cung cấp khung; các nội dung quyết định tranh chấp như hình thức giá hợp đồng, phạm vi thuế phí đã tính trong giá và điều khoản điều chỉnh vẫn do các bên tự thoả thuận.

Hợp đồng ký trước 01/7/2026 có phải chuyển sang mẫu mới không?
Không. Hợp đồng đã giao kết và đang thực hiện tiếp tục theo quy định trước ngày Nghị định 210/2026/NĐ-CP có hiệu lực (Điều 33 nghị định đó).

Bộ mẫu hợp đồng được đăng tại cổng thông tin Bộ Xây dựng. Khi soạn hợp đồng cụ thể, hãy đối chiếu với Nghị định 210/2026/NĐ-CP và pháp luật về đấu thầu.

Chọn đúng loại hợp đồng và hình thức giá trước khi dùng mẫu, xem bài phân loại hợp đồng xây dựng.

Điều khoản giải quyết tranh chấp cần ghi gì trong hợp đồng, xem bài giải quyết tranh chấp hợp đồng xây dựng.