Phá dỡ công trình xây dựng: 4 bước và 1 trường hợp miễn

Phá dỡ công trình xây dựng theo Điều 44 Nghị định 207/2026 đi qua bốn bước bắt buộc, và có một trường hợp được miễn toàn bộ quy trình: phá dỡ khẩn cấp, khi người được giao có quyền tự quyết định mọi việc.

Bốn bước phá dỡ công trình xây dựng

Khoản 1 Điều 44 Nghị định 207/2026/NĐ-CP áp cho các trường hợp phá dỡ quy định tại khoản 1 Điều 54 Luật Xây dựng số 135/2025/QH15, và đặt yêu cầu chung: bảo đảm an toàn cho người, tài sản, công trình, các công trình lân cận và vệ sinh môi trường.

1. Lập phương án, giải pháp phá dỡ. Trường hợp thuộc diện phải có quyết định phá dỡ hoặc cưỡng chế phá dỡ thì phải có quyết định đó;
2. Thẩm tra, phê duyệt thiết kế phương án — chỉ bắt buộc với công trình ảnh hưởng lớn đến an toàn, lợi ích cộng đồng;
3. Lập biện pháp thi công, biện pháp bảo đảm an toàn và tổ chức thi công phá dỡ;
4. Tổ chức giám sát, nghiệm thu công tác phá dỡ.

Bước 2 là bước duy nhất có điều kiện — công trình thường không phải thẩm tra phê duyệt thiết kế phương án phá dỡ.

Phương án phá dỡ công trình xây dựng gồm sáu nội dung

Khoản 3 liệt kê:

• Căn cứ lập phương án, giải pháp phá dỡ;
• Thông tin chung về công trình, hạng mục phải phá dỡ;
• Danh mục tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật được áp dụng;
• Thiết kế phương án phá dỡ;
• Tiến độ, kinh phí thực hiện;
• Các nội dung khác nếu có.

Ai chịu trách nhiệm phá dỡ công trình xây dựng

Bốn nguồn thẩm quyền khác nhau cùng dẫn tới việc phá dỡ công trình xây dựng, và chúng không thay thế nhau: quyết định phá dỡ hành chính, cưỡng chế do không tự thực hiện, buộc phá dỡ như biện pháp khắc phục hậu quả vi phạm, và phá dỡ nhà ở theo luật riêng.

Phá dỡ khẩn cấp: được tự quyết toàn bộ

Khoản 4 là ngoại lệ mạnh nhất của điều luật:

Người được giao quản lý, thực hiện phá dỡ khẩn cấp công trình được tự quyết định toàn bộ công việc trong quá trình tổ chức thực hiện phá dỡ khẩn cấp công trình bảo đảm tiến độ, an toàn, bảo vệ môi trường và phải chịu trách nhiệm về quyết định của mình.

Không phải lập phương án trình duyệt, không phải thẩm tra, không chờ nghiệm thu. Đổi lại là trách nhiệm cá nhân về mọi quyết định — một cơ chế đánh đổi rõ ràng giữa tốc độ và trách nhiệm, hợp lý khi công trình đang có nguy cơ sập đổ. Tình huống dẫn tới phá dỡ khẩn cấp thường bắt đầu từ công trình có dấu hiệu nguy hiểm.

Phá dỡ công trình xây dựng là nhà ở riêng lẻ chỉ làm hai bước

Khoản 6 rút gọn quy trình cho nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân thuộc diện tại điểm a khoản 2 Điều 10: chỉ thực hiện bước 1 và bước 3 — lập phương án giải pháp phá dỡ, và lập biện pháp thi công kèm biện pháp bảo đảm an toàn.

Bỏ được bước thẩm tra phê duyệt và bước giám sát nghiệm thu. Nhưng biện pháp bảo đảm an toàn thì không được bỏ — đây là bước bảo vệ nhà hàng xóm.

Hai nhóm công trình có thêm ràng buộc

• Tài sản công — ngoài nghị định này còn phải theo pháp luật về quản lý, sử dụng tài sản công (khoản 5);
• Khu vực có yêu cầu quản lý kiến trúc, khu vực bảo tồn, khu vực bảo vệ di tích, di sản thế giới — phá dỡ theo nhu cầu của chủ đầu tư, chủ sở hữu còn phải tuân thủ pháp luật về kiến trúc, di sản văn hoá (khoản 7).

Nhóm thứ hai đáng lưu ý với nhà trong phố cổ hoặc gần di tích: có sổ đỏ và có nhu cầu vẫn chưa đủ để tự phá dỡ.

Khi nào buộc phải phá dỡ công trình xây dựng

Ba đường dẫn tới phá dỡ theo Nghị định 207/2026:

1. Hết thời hạn sử dụng mà không được dùng tiếp — điểm c khoản 6 Điều 43 buộc cơ quan nhà nước thông báo dừng sử dụng và yêu cầu phá dỡ kèm thời hạn. Xem bài công trình hết thời hạn sử dụng;
2. Có dấu hiệu nguy hiểm — điểm đ khoản 1 Điều 42 cho phép phá dỡ khi cần thiết;
3. Vi phạm hành chính — buộc phá dỡ phần công trình vi phạm.

Câu hỏi thường gặp

Phá dỡ công trình xây dựng gồm mấy bước?
Bốn bước: lập phương án; thẩm tra phê duyệt thiết kế phương án nếu là công trình ảnh hưởng lớn đến an toàn cộng đồng; lập biện pháp thi công và bảo đảm an toàn; giám sát, nghiệm thu.

Nhà ở riêng lẻ có phải làm đủ bốn bước không?
Không. Chỉ làm bước lập phương án và bước lập biện pháp thi công kèm biện pháp bảo đảm an toàn.

Phá dỡ khẩn cấp có phải trình duyệt không?
Không. Người được giao tự quyết định toàn bộ công việc và chịu trách nhiệm về quyết định của mình.

Chủ sở hữu không chịu phá dỡ thì sao?
Chủ tịch UBND cấp tỉnh hoặc cấp xã theo phân cấp ban hành quyết định cưỡng chế và tổ chức thực hiện phá dỡ.

Nhà trong khu vực bảo tồn có tự phá dỡ được không?
Phải tuân thủ thêm pháp luật về kiến trúc, di sản văn hoá và pháp luật liên quan.

Phương án phá dỡ gồm những gì?
Căn cứ lập, thông tin công trình, danh mục tiêu chuẩn quy chuẩn áp dụng, thiết kế phương án, tiến độ và kinh phí.

Đối chiếu ở đâu

Bài này trích Điều 44 Nghị định 207/2026/NĐ-CP, dẫn chiếu khoản 1 Điều 54 Luật Xây dựng số 135/2025/QH15 và điểm a khoản 2 Điều 10 của cùng nghị định. Bản gốc do Bộ Xây dựng công bố tại trang văn bản pháp luật của Bộ Xây dựng.