Quản lý chi phí đầu tư xây dựng

Nghị định 206/2026/NĐ-CP quy định chi tiết về quản lý chi phí đầu tư xây dựng, được Chính phủ ban hành ngày 15/6/2026 và có hiệu lực từ ngày 01/7/2026. Đây là văn bản trả lời câu hỏi tiền của một dự án xây dựng được tính ra sao: từ sơ bộ tổng mức đầu tư, tổng mức đầu tư, dự toán, giá gói thầu cho tới định mức và chỉ số giá xây dựng.

Nghị định 206/2026/NĐ-CP có hiệu lực từ khi nào

Theo khoản 1 Điều 38, Nghị định 206/2026/NĐ-CP có hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng 7 năm 2026. Khoản 3 cùng điều xác định Nghị định 10/2021/NĐ-CP ngày 09/02/2021 về quản lý chi phí đầu tư xây dựng hết hiệu lực kể từ thời điểm đó.

Nghị định 206/2026/NĐ-CP gồm 8 chương, 38 điều, do Phó Thủ tướng Phạm Gia Túc ký thay Thủ tướng Chính phủ, căn cứ Luật Xây dựng số 135/2025/QH15, Luật Đầu tư công, Luật Đấu thầu, Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư và Luật Ngân sách nhà nước.

Phạm vi của Nghị định 206/2026/NĐ-CP — và điều rất dễ hiểu nhầm

Khoản 1 Điều 1 nêu Nghị định quy định chi tiết Điều 74 và khoản 7 Điều 76 Luật Xây dựng năm 2025, gồm: sơ bộ tổng mức đầu tư xây dựng, tổng mức đầu tư xây dựng, dự toán xây dựng, giá gói thầu xây dựng, chi phí quản lý dự án, chi phí tư vấn xây dựng, chi phí khác, hệ thống công cụ định mức xây dựng, giá và chỉ số giá xây dựng.

Nhưng khoản 2 Điều 1 giới hạn rất rõ: Nghị định không điều chỉnh các nội dung về giá hợp đồng xây dựng, thanh toán và quyết toán hợp đồng xây dựng; thanh toán và quyết toán vốn đầu tư xây dựng.

Đây là chỗ nhầm phổ biến nhất. Nhiều người tưởng một nghị định về “chi phí” sẽ bao trọn cả khâu thanh quyết toán. Trên thực tế phải tra ba văn bản khác nhau:

• Tổng mức đầu tư, dự toán, định mức, giá gói thầu — Nghị định 206/2026/NĐ-CP;
• Giá hợp đồng, thanh toán và quyết toán hợp đồng — Nghị định 210/2026/NĐ-CP về hợp đồng xây dựng;
• Thanh toán, quyết toán vốn đầu tư dự án — Nghị định 193/2026/NĐ-CP về quyết toán vốn đầu tư.

Bố cục Nghị định 206/2026/NĐ-CP

• Chương I (Điều 1–3): quy định chung, nguyên tắc quản lý chi phí;
• Chương II (Điều 4–11): sơ bộ tổng mức đầu tư và tổng mức đầu tư xây dựng;
• Chương III (Điều 12–18): dự toán xây dựng công trình, dự toán gói thầu, giá gói thầu và việc thẩm định, phê duyệt, điều chỉnh;
• Chương IV (Điều 19–24): định mức xây dựng, giá xây dựng, chỉ số giá xây dựng;
• Chương V (Điều 25–27): chi phí quản lý dự án, chi phí tư vấn, chi phí thuê tư vấn nước ngoài;
• Chương VI (Điều 28–31): quyền, nghĩa vụ, trách nhiệm của người quyết định đầu tư, chủ đầu tư, nhà thầu tư vấn và nhà thầu thi công;
• Chương VII (Điều 32–35): trách nhiệm của Bộ Xây dựng, Bộ Tài chính, các bộ chuyên ngành và Ủy ban nhân dân cấp tỉnh;
• Chương VIII (Điều 36–38): chuyển tiếp, tổ chức thực hiện, hiệu lực.

Tổng mức đầu tư xây dựng gồm những khoản chi phí nào

Điều 5 Nghị định 206/2026/NĐ-CP chi tiết hoá Điều 75 Luật Xây dựng năm 2025. Khoản mục đầu tiên và cũng rộng nhất là chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, bao gồm:

• bồi thường về đất, nhà, công trình trên đất, tài sản gắn liền với đất và trên mặt nước;
• các khoản hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất và chi phí tái định cư;
• chi phí tổ chức bồi thường và chi phí tư vấn liên quan (nếu có);
• chi phí sử dụng đất, thuê đất tính trong thời gian xây dựng, chi phí chuyển mục đích sử dụng đất, tài nguyên nước, tài nguyên biển;
• chi phí chuyển đổi mục đích sử dụng rừng và trồng rừng thay thế; chi phí bảo vệ, phát triển đất trồng lúa;
• chi phí di dời, hoàn trả hạ tầng kỹ thuật phục vụ giải phóng mặt bằng.

Hai khoản dễ bị bỏ sót khi lập tổng mức đầu tư là chi phí trồng rừng thay thế và chi phí bảo vệ, phát triển đất trồng lúa. Bỏ sót là thiếu vốn ngay từ bước đầu.

Khoản mục chi phí xây dựng không chỉ gồm công trình chính, mà còn gồm cả công trình, hạng mục xây dựng tạm và phụ trợ phục vụ thi công. Các khoản còn lại gồm chi phí thiết bị, chi phí quản lý dự án, chi phí tư vấn đầu tư xây dựng, chi phí khác và chi phí dự phòng.

Chi phí quản lý dự án theo Nghị định 206/2026/NĐ-CP

Điều 25 định nghĩa chi phí quản lý dự án là chi phí cần thiết để tổ chức quản lý và thực hiện công việc quản lý dự án từ giai đoạn chuẩn bị dự án, qua giai đoạn thực hiện, đến giai đoạn kết thúc xây dựng. Ba điểm cần nhớ:

• Đây là chi phí tối đa phù hợp với thời gian và phạm vi công việc đã được phê duyệt, không phải mức đương nhiên được chi;
• Được xác định trên cơ sở định mức tỷ lệ phần trăm hoặc bằng cách lập dự toán, tuỳ hình thức tổ chức quản lý dự án;
• Được quản lý trên cơ sở dự toán xác định hàng năm, và được điều chỉnh khi thay đổi phạm vi công việc, tiến độ hoặc khi điều chỉnh dự án.

Nội dung chi gồm tiền lương cán bộ quản lý dự án, tiền công theo hợp đồng lao động, phụ cấp lương, tiền thưởng, phúc lợi tập thể và các khoản đóng góp bảo hiểm xã hội, bảo hiểm y tế, bảo hiểm thất nghiệp, kinh phí công đoàn.

Hệ thống định mức xây dựng trong Nghị định 206/2026/NĐ-CP

Điều 19 dựng khung hệ thống định mức thành hai nhánh:

• Định mức kinh tế – kỹ thuật, gồm định mức cơ sở (sử dụng vật liệu, năng suất lao động, năng suất máy và thiết bị thi công) và định mức dự toán (mức hao phí vật liệu, nhân công, máy để hoàn thành một đơn vị khối lượng công tác);
• Định mức chi phí, gồm loại tính bằng tỷ lệ phần trăm và loại tính bằng giá trị — là cơ sở xác định chi phí gián tiếp, thu nhập chịu thuế tính trước, chi phí quản lý dự án và chi phí tư vấn.

Định mức cơ sở dùng để xác định hoặc điều chỉnh định mức dự toán. Định mức dự toán được áp dụng hoặc tham khảo để xác định giá xây dựng công trình. Bộ định mức cụ thể nằm ở Thông tư 38/2026/TT-BXD, phương pháp xác định ở Thông tư 37/2026/TT-BXD.

Nguyên tắc quản lý chi phí và các trường hợp riêng

Điều 3 Nghị định 206/2026/NĐ-CP yêu cầu chi phí được xác định cho dự án, công trình và gói thầu, bảo đảm đồng bộ và tương ứng với thiết kế, tiêu chuẩn, quy chuẩn, chỉ dẫn kỹ thuật và công nghệ được sử dụng. Ba trường hợp riêng đáng lưu ý:

• Dự án quốc phòng, an ninh: việc thẩm định tổng mức đầu tư và dự toán thực hiện theo quy định của Bộ trưởng Bộ Quốc phòng, Bộ trưởng Bộ Công an (khoản 4);
• Dự án PPP: áp dụng Nghị định này cùng pháp luật về đầu tư theo phương thức đối tác công tư; khi chỉ định nhà đầu tư, việc sử dụng chi phí dự phòng phải có ý kiến của cơ quan ký kết hợp đồng dự án (khoản 5);
• Dự án có dự án thành phần: xác định chi phí cho từng dự án thành phần theo cùng nguyên tắc (khoản 3).

Dự án đang dở dang khi Nghị định 206/2026/NĐ-CP có hiệu lực

Điều 36 xử lý theo nguyên tắc cái gì đã phê duyệt thì giữ, cái gì đang dở thì chuyển sang quy định mới:

• Dự án đã được phê duyệt trước 01/7/2026 thì không phải phê duyệt lại tổng mức đầu tư; các hoạt động quản lý chi phí chưa thực hiện thì theo Nghị định mới (khoản 1);
• Dự toán đã được phê duyệt trước 01/7/2026 cũng không phải phê duyệt lại (khoản 2);
• Tổng mức đầu tư đã trình thẩm định mà đến 01/7/2026 chưa có thông báo kết quả thì cơ quan chuyên môn tiếp tục thẩm định theo nội dung của Nghị định 206/2026/NĐ-CP; chủ đầu tư cập nhật lại rồi trình phê duyệt (khoản 3);
• Trường hợp đã thẩm định xong nhưng dự án chưa được phê duyệt, chủ đầu tư cập nhật theo quy định mới rồi trình phê duyệt, không phải thẩm định lại (khoản 4).

Văn bản cần đọc cùng Nghị định 206/2026/NĐ-CP

• Luật Xây dựng số 135/2025/QH15 — Điều 73, 74, 75, 76 là gốc của Nghị định này;
• Nghị định 217/2026/NĐ-CP — trình tự đầu tư xây dựng, thẩm định dự án và cấp giấy phép;
• Thông tư 36/2026/TT-BXD — hướng dẫn phương pháp xác định và quản lý chi phí;
• Thông tư 34/2026/TT-BXD — cấp công trình, ảnh hưởng tới thẩm quyền thẩm định.

Câu hỏi thường gặp về Nghị định 206/2026/NĐ-CP

Nghị định 10/2021/NĐ-CP còn hiệu lực không?
Không. Nghị định 10/2021/NĐ-CP hết hiệu lực từ 01/7/2026 theo khoản 3 Điều 38.

Quyết toán hợp đồng xây dựng tra ở đâu?
Không tra ở Nghị định 206/2026/NĐ-CP. Khoản 2 Điều 1 loại nội dung này khỏi phạm vi; giá và quyết toán hợp đồng thuộc Nghị định 210/2026/NĐ-CP, còn quyết toán vốn đầu tư dự án thuộc Nghị định 193/2026/NĐ-CP.

Chi phí quản lý dự án được tính thế nào?
Bằng định mức tỷ lệ phần trăm theo quy định hoặc bằng cách lập dự toán, tuỳ hình thức tổ chức quản lý dự án. Đây là chi phí tối đa và được quản lý theo dự toán hằng năm (Điều 25).

Dự án đã phê duyệt trước 01/7/2026 có phải làm lại tổng mức đầu tư không?
Không phải phê duyệt lại. Chỉ những hoạt động quản lý chi phí chưa thực hiện mới áp dụng quy định mới (khoản 1 Điều 36).

Định mức xây dựng cụ thể nằm ở văn bản nào?
Nghị định 206/2026/NĐ-CP chỉ dựng khung hệ thống định mức tại Điều 19. Bộ định mức cụ thể được ban hành tại Thông tư 38/2026/TT-BXD, phương pháp xác định tại Thông tư 37/2026/TT-BXD.

Toàn văn Nghị định được đăng tại Công báo điện tử Chính phủ. Bạn có thể tải bản PDF ngay tại mục tải về phía trên trang này. Khi áp dụng vào dự án cụ thể, hãy đối chiếu bản gốc và các thông tư hướng dẫn kèm theo.

Nghị định này thay thế Nghị định 10/2021/NĐ-CP — xem văn bản cũ đã hết hiệu lực từ khi nào và căn cứ nào bãi bỏ.