Giải quyết tranh chấp hợp đồng xây dựng: 5 phương thức và mốc 07 ngày

Giải quyết tranh chấp hợp đồng xây dựng có năm phương thức theo khoản 5 Điều 86 Luật Xây dựng 2025, trong đó có một mô hình mà Nghị định 210/2026 dành hẳn một khoản để hướng dẫn: ban xử lý tranh chấp theo thông lệ quốc tế. Bài này đi từ bước sớm nhất — khiếu nại và mốc 07 ngày phải trả lời — tới các phương thức chính thức, kèm một nghĩa vụ nhiều bên vi phạm: vẫn phải tiếp tục thực hiện hợp đồng trong khi tranh chấp.

Giải quyết tranh chấp hợp đồng xây dựng bắt đầu từ khiếu nại và mốc 07 ngày

Trước khi thành tranh chấp, Điều 21 Nghị định 210/2026/NĐ-CP đặt một cơ chế nhẹ hơn: khiếu nại. Khi một bên phát hiện bên kia thực hiện không đúng hoặc không thực hiện nghĩa vụ, bên đó có quyền yêu cầu thực hiện đúng và khiếu nại về nội dung này.

Ba quy tắc áp cho mọi hợp đồng:

• Bên khiếu nại — và cả bên bị khiếu nại — phải đưa ra căn cứ, dẫn chứng cụ thể làm sáng tỏ nội dung khiếu nại;
• Khiếu nại phải gửi đúng địa chỉ giao dịch hoặc địa chỉ trao đổi thông tin đã thoả thuận trong hợp đồng;
• Khiếu nại không được các bên tự giải quyết thì chuyển sang trình tự giải quyết tranh chấp theo Điều 17.

Riêng hợp đồng thuộc dự án đầu tư công và dự án PPP, khoản 4 thêm một mốc cứng: tối đa 07 ngày kể từ ngày nhận được khiếu nại, bên nhận phải trả lời bằng văn bản, nêu rõ chấp thuận hay không chấp thuận; không chấp thuận thì phải nêu rõ lý do.

Mốc 07 ngày này đáng đưa vào cả hợp đồng vốn tư nhân — vì im lặng kéo dài là nguyên nhân biến một khiếu nại nhỏ thành tranh chấp thật.

Năm phương thức giải quyết tranh chấp hợp đồng xây dựng

Khoản 5 Điều 86 Luật Xây dựng 2025 liệt kê:

Việc chọn phương thức giải quyết tranh chấp hợp đồng xây dựng do các bên thoả thuận. Khi giải quyết, khoản 1 Điều 17 yêu cầu các bên tôn trọng các thoả thuận hợp đồng và các cam kết trong quá trình thực hiện, bảo đảm khách quan, bình đẳng và hợp tác.

Hai ràng buộc riêng cho dự án đầu tư công và PPP tại điểm b khoản 5 Điều 86: dùng trọng tài thì ưu tiên tổ chức trọng tài trong nước; áp dụng mô hình quốc tế thì phải theo yêu cầu của điều ước quốc tế, hoặc phải được người quyết định đầu tư cho phép và phải được các bên thoả thuận trong hợp đồng. Chi phí giải quyết tranh chấp của chủ đầu tư nếu có được tính vào tổng mức đầu tư của dự án.

Nghĩa vụ dễ bị vi phạm nhất: vẫn phải tiếp tục thực hiện hợp đồng

Khoản 2 Điều 17 là điều khoản mà nhiều bên vi phạm ngay khi bước vào giải quyết tranh chấp hợp đồng xây dựng. Trong quá trình giải quyết tranh chấp, các bên có trách nhiệm tiếp tục thực hiện nghĩa vụ hợp đồng đối với các công việc không bị ảnh hưởng bởi nội dung tranh chấp, và không được làm gián đoạn việc thực hiện hợp đồng.

Chỉ có ba ngoại lệ được nêu đích danh:

• Bất khả kháng — xem bài bất khả kháng và hoàn cảnh thay đổi cơ bản;
• Theo yêu cầu của cơ quan có thẩm quyền;
• Thuộc các trường hợp được tạm dừng tại điểm a, b khoản 2 Điều 26 — tức bị chậm thanh toán quá 28 ngày, hoặc bên kia không thực hiện nghĩa vụ bảo đảm.

Ngoài ba trường hợp đó, dừng thi công vì “đang tranh chấp” là tự đặt mình vào thế vi phạm. Và nhớ rằng dừng quá 56 ngày liên tục có thể trở thành căn cứ để bên kia chấm dứt hợp đồng — xem bài tạm dừng và chấm dứt hợp đồng xây dựng.

Ban xử lý tranh chấp: sáu nội dung phải thoả thuận trước trong hợp đồng

Khoản 3 Điều 17 hướng dẫn mô hình theo thông lệ quốc tế, và điểm a liệt kê những gì phải thoả thuận cụ thể trong hợp đồng:

1. Thời điểm thành lập ban — có thể ngay sau khi ký hợp đồng, hoạt động thường trực suốt quá trình thực hiện, hoặc chỉ lập sau khi phát sinh tranh chấp;
2. Số lượng thành viên;
3. Tiêu chuẩn, trình độ, kinh nghiệm của các thành viên, phù hợp với tính chất công việc của hợp đồng;
4. Tính ràng buộc của quyết định, khuyến nghị phân xử — đây là nội dung quan trọng nhất và hay bị bỏ trống;
5. Quy trình lựa chọn thành viên;
6. Trình tự, thủ tục xử lý tiếp theo khi một bên không đồng ý với quyết định, khuyến nghị.

Hai quy tắc kèm theo: thành viên phải khách quan, độc lập, không xung đột lợi ích với các bên (điểm b); và chi phí do mỗi bên chịu một nửa, trừ trường hợp có thoả thuận khác (điểm c).

Việc nghị định cho phép lập ban ngay sau khi ký hợp đồng và hoạt động thường trực là điểm đáng cân nhắc với hợp đồng lớn: ban thường trực nắm được diễn biến công trường nên xử lý nhanh và sát thực tế hơn ban lập sau khi tranh chấp đã nổ ra.

Trình tự giải quyết tranh chấp hợp đồng xây dựng nên đi theo

1. Khiếu nại bằng văn bản, gửi đúng địa chỉ đã thoả thuận, kèm căn cứ và dẫn chứng cụ thể;
2. Chờ trả lời — với dự án đầu tư công và PPP là tối đa 07 ngày, phải nêu rõ lý do nếu không chấp thuận;
3. Thương lượng, rồi hoà giải hoặc đưa ra ban xử lý tranh chấp nếu hợp đồng có quy định;
4. Trọng tài hoặc Toà án nếu các bước trên không xong;
5. Suốt quá trình đó, tiếp tục thực hiện các công việc không bị ảnh hưởng bởi nội dung tranh chấp.

Việc lưu hồ sơ ở từng bước quan trọng không kém nội dung tranh chấp: khoản 2 Điều 21 buộc cả hai bên đưa ra căn cứ, dẫn chứng cụ thể, nên biên bản nghiệm thu, nhật ký thi công và văn bản trao đổi là thứ quyết định.

Câu hỏi thường gặp

Có mấy phương thức giải quyết tranh chấp hợp đồng xây dựng?
Năm: tự thương lượng, hoà giải, mô hình theo thông lệ quốc tế tức ban xử lý tranh chấp, trọng tài, và Toà án.

Bị khiếu nại thì phải trả lời trong bao lâu?
Với hợp đồng thuộc dự án đầu tư công và PPP là tối đa 07 ngày kể từ ngày nhận được khiếu nại, bằng văn bản, nêu rõ chấp thuận hay không và lý do.

Đang tranh chấp có được dừng thi công không?
Không, trừ ba trường hợp: bất khả kháng, theo yêu cầu của cơ quan có thẩm quyền, hoặc thuộc trường hợp được tạm dừng tại điểm a, b khoản 2 Điều 26.

Chi phí ban xử lý tranh chấp ai trả?
Mỗi bên chịu một nửa, trừ khi các bên có thoả thuận khác.

Dự án đầu tư công có được chọn trọng tài nước ngoài không?
Luật ưu tiên tổ chức trọng tài trong nước; áp dụng mô hình quốc tế phải theo điều ước quốc tế hoặc được người quyết định đầu tư cho phép và có thoả thuận trong hợp đồng.

Quyết định của ban xử lý tranh chấp có bắt buộc thi hành không?
Tuỳ hợp đồng. Điểm a khoản 3 Điều 17 yêu cầu các bên tự thoả thuận trước về tính ràng buộc của quyết định, khuyến nghị phân xử.

Đối chiếu ở đâu

Các phương thức giải quyết tranh chấp hợp đồng xây dựng nêu trong bài đều trích nguyên văn. Toàn văn Nghị định 210/2026/NĐ-CP đăng tại Công báo Chính phủ số 353 ngày 28/6/2026; bài này trích Điều 17 và Điều 21, dẫn khoản 5 Điều 86 Luật Xây dựng số 135/2025/QH15. Bản PDF và Word tải tại danh mục văn bản tải được.