Công trình hết thời hạn sử dụng: mốc 12 tháng phải báo trước

Công trình hết thời hạn sử dụng không có nghĩa phải đập bỏ. Điều 43 Nghị định 207/2026 mở đường dùng tiếp — nhưng kèm một mốc dễ bị lỡ: với công trình ảnh hưởng lớn đến an toàn cộng đồng, phải báo cáo cơ quan nhà nước tối thiểu 12 tháng trước khi hết hạn.

Công trình hết thời hạn sử dụng tính từ đâu

Khoản 1 Điều 43 Nghị định 207/2026/NĐ-CP giao chủ sở hữu hoặc chủ quản lý, sử dụng tự xác định thời hạn sử dụng dựa trên:

• Hồ sơ thiết kế xây dựng công trình;
• Quy chuẩn kỹ thuật, tiêu chuẩn áp dụng cho công trình.

Không có hồ sơ thiết kế thì không tự xác định được — và khoản 6 xử lý tình huống đó: cơ quan nhà nước rà soát các công trình không đủ cơ sở xác định thời hạn và yêu cầu chủ sở hữu thực hiện kiểm định, đánh giá.

Mốc 12 tháng: báo cáo trước khi công trình hết thời hạn sử dụng

Khoản 2 áp cho công trình có ảnh hưởng lớn đến an toàn, lợi ích cộng đồng. Trong thời hạn tối thiểu 12 tháng trước khi hết hạn, chủ sở hữu phải báo cáo cơ quan nhà nước có thẩm quyền về:

• Thời điểm hết thời hạn sử dụng công trình;
• Dự kiến phương án xử lý sau khi hết thời hạn.

Sau khi nhận báo cáo, cơ quan nhà nước công bố công trình hết thời hạn sử dụng trong danh mục trên trang thông tin điện tử của mình (khoản 3). Nên đây không phải thủ tục nội bộ — nó thành thông tin công khai.

Công trình hết thời hạn sử dụng muốn dùng tiếp thì làm bốn bước

Khoản 4 áp cho mọi công trình hết thời hạn sử dụng có nhu cầu dùng tiếp, trừ nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân:

1. Kiểm tra, kiểm định đánh giá chất lượng hiện trạng hoặc đánh giá an toàn công trình; đề xuất phương án gia cố, cải tạo, sửa chữa; xác định thời gian được tiếp tục sử dụng sau khi sửa;
2. Tổ chức gia cố, cải tạo, sửa chữa để bảo đảm công năng và an toàn sử dụng;
3. Gửi 01 bản báo cáo kết quả tới cơ quan nhà nước có thẩm quyền để được cho ý kiến về việc kéo dài thời hạn sử dụng — theo mẫu tại Phụ lục XIa, văn bản trả lời theo Phụ lục XIb;
4. Quyết định và chịu trách nhiệm về việc tiếp tục sử dụng, căn cứ kết quả kiểm định và ý kiến của cơ quan nhà nước.

Thời hạn cơ quan nhà nước cho ý kiến: 10 ngày làm việc kể từ khi nhận được báo cáo.

Điểm quan trọng ở bước 4: quyền quyết định cuối cùng thuộc chủ sở hữu, kèm trách nhiệm. Ý kiến của cơ quan nhà nước là căn cứ, không phải giấy phép.

Ba trường hợp công trình hết thời hạn sử dụng không được dùng tiếp

Rơi vào một trong ba thì điểm c khoản 6 buộc cơ quan nhà nước thông báo dừng sử dụng, yêu cầu chủ sở hữu phá dỡ công trình và ấn định thời gian thực hiện. Trình tự phá dỡ xem bài phá dỡ công trình xây dựng.

Nhà ở riêng lẻ được tự quyết

Khoản 8 tách riêng nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân. Khi công trình hết thời hạn sử dụng mà muốn dùng tiếp, chủ nhà chỉ phải làm hai bước đầu — kiểm định và sửa chữa gia cố — rồi tự quyết định và chịu trách nhiệm, không phải gửi báo cáo xin ý kiến.

Ngoại lệ này vẫn không áp dụng cho ba trường hợp tại khoản 5. Nghĩa là nhà riêng lẻ mà kiểm định kết luận không thể gia cố thì vẫn phải dừng sử dụng.

Chung cư đi theo pháp luật nhà ở

Khoản 7 quy định gọn: việc xử lý nhà chung cư hết thời hạn sử dụng thực hiện theo pháp luật về nhà ở, không theo điều này.

Đây là điểm hay bị nhầm khi tra cứu — chủ căn hộ chung cư tìm quy định trong nghị định xây dựng sẽ không thấy đúng thứ mình cần.

Ai cho ý kiến kéo dài thời hạn sử dụng

• UBND cấp tỉnh với công trình trên địa bàn tỉnh — được phân cấp cho cơ quan chuyên môn về xây dựng trực thuộc hoặc UBND cấp xã nơi xây dựng công trình;
• Bộ Quốc phòng, Bộ Công an với công trình phục vụ quốc phòng, an ninh.

Nội dung báo cáo và nội dung công bố công trình hết thời hạn sử dụng theo quy định của Bộ trưởng Bộ Xây dựng (khoản 10) — tức còn một lớp văn bản nữa phải tra khi làm hồ sơ thật.

Câu hỏi thường gặp

Công trình hết thời hạn sử dụng có phải phá dỡ không?
Không nhất thiết. Nếu có nhu cầu dùng tiếp thì kiểm định, gia cố sửa chữa và xin ý kiến kéo dài thời hạn sử dụng.

Phải báo trước bao lâu?
Tối thiểu 12 tháng trước khi hết hạn, với công trình có ảnh hưởng lớn đến an toàn, lợi ích cộng đồng.

Cơ quan nhà nước trả lời trong bao lâu?
10 ngày làm việc kể từ khi nhận được báo cáo.

Nhà ở riêng lẻ có phải xin ý kiến không?
Không. Chỉ cần kiểm định và sửa chữa gia cố, rồi tự quyết định và chịu trách nhiệm.

Chung cư hết niên hạn thì theo quy định nào?
Theo pháp luật về nhà ở, không theo Điều 43 nghị định này.

Không có hồ sơ thiết kế thì xác định thời hạn thế nào?
Cơ quan nhà nước rà soát các công trình không đủ cơ sở xác định và yêu cầu chủ sở hữu tổ chức kiểm định, đánh giá.

Đối chiếu ở đâu

Bài này trích Điều 43 Nghị định 207/2026/NĐ-CP. Bản gốc do Bộ Xây dựng công bố tại trang văn bản pháp luật của Bộ Xây dựng. Công trình chưa hết hạn nhưng có vấn đề xem bài công trình có dấu hiệu nguy hiểm; kiểm tra định kỳ xem đánh giá an toàn công trình.