Phân loại hợp đồng xây dựng: 9 loại công việc, 9 hình thức giá, 4 quan hệ

Phân loại hợp đồng xây dựng theo Điều 6 Nghị định 210/2026 chạy trên ba trục chứ không phải một: chín loại theo tính chất công việc, chín hình thức giá, và bốn loại theo mối quan hệ giữa các bên. Một hợp đồng luôn mang cùng lúc ba nhãn. Bài này đặt cả ba trục thành bảng, kèm phần Điều 11 nói khi nào dùng hình thức giá nào, và một điểm hay bị hiểu sai: hợp đồng trọn gói không có nghĩa là giá bất biến.

Ba trục phân loại hợp đồng xây dựng

Điều 6 Nghị định 210/2026/NĐ-CP quy định chi tiết Điều 82 Luật Xây dựng, và chia làm ba khoản tương ứng ba trục:

• Khoản 1 — theo tính chất, nội dung công việc: 9 loại, từ hợp đồng tư vấn tới chìa khoá trao tay;
• Khoản 2 — theo hình thức giá: 9 hình thức, từ trọn gói tới hỗn hợp;
• Khoản 3 — theo mối quan hệ các bên: 4 loại, thầu chính, thầu phụ, giao khoán nội bộ, có yếu tố nước ngoài.

Phân loại hợp đồng xây dựng vì thế không phải chọn một nhãn. Khi mô tả một hợp đồng cho đúng, phải nói đủ cả ba: ví dụ “hợp đồng thi công xây dựng, theo đơn giá điều chỉnh, là hợp đồng thầu chính”.

Phân loại hợp đồng xây dựng theo tính chất và nội dung công việc: chín loại

Khác biệt giữa EPC và chìa khoá trao tay nằm ở đầu vòng đời: chìa khoá trao tay bao gồm cả việc lập Báo cáo nghiên cứu khả thi, EPC thì bắt đầu từ thiết kế. Đây là chỗ hay ghi nhầm trong hồ sơ mời thầu.

Phân loại hợp đồng xây dựng theo hình thức giá: chín hình thức

Trong phân loại hợp đồng xây dựng theo giá, ba hình thức chi phí cộng phí, kết quả đầu ra và tỷ lệ phần trăm ít gặp trong hồ sơ mời thầu thông thường nhưng có tên chính thức trong nghị định, nên hoàn toàn dùng được khi tính chất công việc phù hợp.

Trọn gói không có nghĩa là giá bất biến

Đây là chỗ hiểu sai phổ biến nhất. Định nghĩa hợp đồng trọn gói ở điểm a khoản 2 Điều 6 có một mệnh đề “trừ” mà nhiều người đọc lướt qua. Giá trọn gói không thay đổi, trừ:

• sự kiện bất khả kháng;
• hoàn cảnh thay đổi cơ bản;
• thay đổi phạm vi công việc;
• các trường hợp khác do các bên thoả thuận phù hợp với quy định của pháp luật.

Tương tự với đơn giá cố định: định nghĩa ở điểm b dẫn thẳng tới điểm b khoản 2 Điều 24 như một ngoại lệ. Nghĩa là ngay cả đơn giá “cố định” cũng có thể phải xác định lại khi khối lượng thực tế biến động vượt ngưỡng. Chi tiết ngưỡng đó ở bài điều chỉnh đơn giá và giá hợp đồng xây dựng.

Kết luận thực dụng cho việc phân loại hợp đồng xây dựng: tên hình thức giá cho biết mức độ ổn định, không cho biết giá là bất biến. Điều khoản trong hợp đồng mới quyết định.

Khi nào dùng hình thức giá nào

Khoản 3 Điều 11 nêu phạm vi áp dụng, và tiêu chí phân biệt là mức độ chắc chắn về khối lượng và mức độ rủi ro biến động giá đầu vào tại thời điểm giao kết:

Một điểm đáng chú ý ở dòng đầu: nghị định xếp EC, EP, EPC và chìa khoá trao tay vào nhóm áp dụng giá trọn gói ngay cả khi chưa rõ khối lượng — với điều kiện các bên quản lý được rủi ro hoặc xác định được đặc điểm sản phẩm đầu ra. Đó là lý do các gói EPC thường ký trọn gói dù quy mô lớn.

Phân loại hợp đồng xây dựng theo mối quan hệ giữa các bên: bốn loại

• Hợp đồng thầu chính — giữa chủ đầu tư với nhà thầu chính;
• Hợp đồng thầu phụ — giữa nhà thầu chính với nhà thầu phụ, gồm cả trường hợp nhà thầu phụ do chủ đầu tư chỉ định;
• Hợp đồng giao khoán nội bộ — giữa bên giao thầu và bên nhận thầu thuộc cùng một cơ quan, tổ chức;
• Hợp đồng xây dựng có yếu tố nước ngoài — có ít nhất một bên là tổ chức, cá nhân nước ngoài.

Khoản 3 còn mở: ngoài ba trục trên, hợp đồng xây dựng “còn được phân loại theo các tiêu chí khác phù hợp với thông lệ quốc tế” — nên việc hồ sơ dùng thêm cách gọi theo FIDIC không mâu thuẫn với nghị định.

Nhà thầu nước ngoài còn phải có giấy phép hoạt động xây dựng, xem bài giấy phép hoạt động xây dựng cho nhà thầu nước ngoài và khi nào phải liên danh với nhà thầu Việt Nam.

Câu hỏi thường gặp

Có mấy hình thức giá hợp đồng xây dựng?
Chín, theo khoản 2 Điều 6 Nghị định 210/2026: trọn gói, đơn giá cố định, đơn giá điều chỉnh, theo thời gian, chi phí cộng phí, kết quả đầu ra, tỷ lệ phần trăm, hỗn hợp và loại khác.

EPC khác chìa khoá trao tay ở đâu?
Chìa khoá trao tay bao gồm cả việc lập Báo cáo nghiên cứu khả thi; EPC bắt đầu từ thiết kế.

Hợp đồng trọn gói có được điều chỉnh giá không?
Có, trong bốn trường hợp: bất khả kháng, hoàn cảnh thay đổi cơ bản, thay đổi phạm vi công việc, và trường hợp khác do các bên thoả thuận phù hợp pháp luật.

Đơn giá cố định có bao giờ đổi không?
Có. Định nghĩa dẫn chiếu ngoại lệ tại điểm b khoản 2 Điều 24, cùng với bất khả kháng và hoàn cảnh thay đổi cơ bản.

Gói EPC nên ký theo hình thức giá nào?
Khoản 3 Điều 11 xếp EC, EP, EPC và chìa khoá trao tay vào nhóm áp dụng phổ biến hình thức trọn gói.

Hợp đồng thầu phụ do chủ đầu tư chỉ định có phải hợp đồng thầu phụ không?
Có. Điểm b khoản 3 Điều 6 ghi rõ gồm cả trường hợp nhà thầu phụ do chủ đầu tư chỉ định.

Đối chiếu ở đâu

Toàn bộ cách phân loại hợp đồng xây dựng nêu trong bài đều trích từ nguyên văn nghị định. Toàn văn Nghị định 210/2026/NĐ-CP đăng tại Công báo Chính phủ số 353 ngày 28/6/2026; bài này trích Điều 6 và khoản 3 Điều 11. Quy định gốc là Điều 82 Luật Xây dựng 2025. Mẫu hợp đồng do Bộ Xây dựng công bố xem Quyết định 1040/QĐ-BXD; bản PDF và Word tải tại danh mục văn bản tải được.

Loại hợp đồng theo mối quan hệ các bên, trong đó có hợp đồng thầu phụ do chủ đầu tư chỉ định, xem bài hợp đồng thầu phụ.