Cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ: điều kiện

Bán vài lô đất trong năm, cho thuê mấy căn nhà — có phải thành lập công ty bất động sản không? Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đặt nguyên tắc là phải thành lập doanh nghiệp, nhưng chừa một cửa cho cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ. Điều kiện của cửa đó nằm ở hai gạch đầu dòng, và gạch thứ hai có một chi tiết rất dễ đọc sai.

Nguyên tắc: kinh doanh bất động sản phải lập doanh nghiệp

Khoản 1 Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 quy định tổ chức, cá nhân khi kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp theo pháp luật về doanh nghiệp, hoặc thành lập hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã, có ngành nghề kinh doanh bất động sản — trừ trường hợp quy định tại khoản 3 và khoản 4 của điều này.

Khoản 3 chính là ngoại lệ đang bàn: cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ thì không phải thành lập doanh nghiệp, nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật.

Hai vế của khoản 3 đi liền nhau. Không phải lập doanh nghiệp không có nghĩa là không phải nộp thuế.

Hai điều kiện để được coi là kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ

Khoản 1 Điều 7 Nghị định 96/2024/NĐ-CP quy định cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ phải đáp ứng:

• Không thuộc trường hợp phải lập dự án đầu tư theo quy định của pháp luật về xây dựng, nhà ở;
• Không thuộc trường hợp có giá trị quá 300 tỷ đồng trên một hợp đồng và có số lần giao dịch quá 10 lần trong một năm. Trường hợp giao dịch 01 lần trong một năm thì không tính giá trị.

Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản kết luận: cá nhân đáp ứng đầy đủ các yêu cầu tại khoản 1 Điều 7 thì được xem xét thuộc trường hợp quy mô nhỏ và không phải thành lập doanh nghiệp.

Chỗ dễ đọc sai nhất: chữ “và”

Điều kiện thứ hai được viết dưới dạng phủ định của một mệnh đề ghép bằng chữ và: không thuộc trường hợp có giá trị quá 300 tỷ đồng trên một hợp đồng và có số lần giao dịch quá 10 lần trong một năm.

Vì hai vế nối bằng “và”, trường hợp bị loại là trường hợp cả hai cùng xảy ra. Đây là cách đọc theo đúng câu chữ của điều luật.

Chúng tôi nêu nguyên văn thay vì diễn giải thành một công thức, vì cách hiểu về mệnh đề ghép này ảnh hưởng trực tiếp tới nghĩa vụ đăng ký kinh doanh — nếu giao dịch của bạn ở gần ngưỡng, hãy hỏi cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh hoặc cơ quan thuế bằng văn bản thay vì tự suy.

Câu cuối của điều khoản thì rõ ràng: giao dịch 01 lần trong một năm thì không tính giá trị. Người bán một bất động sản trong năm không phải bận tâm tới mốc 300 tỷ.

Điều kiện thứ nhất mới là cửa ải thường gặp

Với đa số người, vướng mắc không nằm ở con số mà ở vế “không thuộc trường hợp phải lập dự án đầu tư theo pháp luật về xây dựng, nhà ở”.

Nghĩa là: nếu việc bạn làm đã tới mức phải lập dự án đầu tư — phân lô bán nền quy mô lớn, đầu tư xây dựng nhà ở để bán — thì không còn là quy mô nhỏ nữa, bất kể giá trị từng hợp đồng bao nhiêu.

Đây là điều nên xác định trước, vì nó thuộc pháp luật xây dựng và nhà ở chứ không phải một phép tính đơn giản.

Ba việc nên làm

• Xác định hoạt động của mình có thuộc diện phải lập dự án đầu tư không — hỏi Sở Xây dựng nơi có bất động sản;
• Ghi lại số lần giao dịch trong năm và giá trị từng hợp đồng, để có căn cứ khi cần chứng minh;
• Kê khai nộp thuế ngay cả khi không phải lập doanh nghiệp — đây là nghĩa vụ ghi thẳng trong khoản 3 Điều 9.

Nếu bất động sản bạn giao dịch là nhà ở xã hội, còn thêm các ràng buộc riêng — xem bài bán lại nhà ở xã hội. Với nhà ở hình thành trong tương lai, điều kiện đưa vào kinh doanh ở bài bán nhà ở hình thành trong tương lai.

Câu hỏi thường gặp

Cá nhân bán bất động sản có phải lập công ty không?
Nguyên tắc là phải, trừ trường hợp kinh doanh quy mô nhỏ theo khoản 3 Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản 2023.

Thế nào là quy mô nhỏ?
Không thuộc trường hợp phải lập dự án đầu tư theo pháp luật xây dựng, nhà ở; và không thuộc trường hợp có giá trị quá 300 tỷ đồng trên một hợp đồng và có số lần giao dịch quá 10 lần trong một năm.

Bán một lần trong năm thì tính thế nào?
Điều luật ghi rõ: giao dịch 01 lần trong một năm thì không tính giá trị.

Không phải lập doanh nghiệp thì có phải nộp thuế không?
Có. Khoản 3 Điều 9 ghi rõ phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật.

Phân lô bán nền có được coi là quy mô nhỏ không?
Phụ thuộc việc hoạt động đó có thuộc trường hợp phải lập dự án đầu tư theo pháp luật xây dựng, nhà ở hay không. Nếu có thì không thuộc diện quy mô nhỏ.

Ai xác định tôi có thuộc diện quy mô nhỏ không?
Nên hỏi Sở Xây dựng nơi có bất động sản và cơ quan thuế, đặc biệt khi giao dịch ở gần các ngưỡng nêu trên.

Nội dung trả lời của Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản đăng tại mục hỏi đáp của Bộ Xây dựng. Bài này nêu nguyên văn điều kiện, không thay thế ý kiến của cơ quan có thẩm quyền cho trường hợp cụ thể.