Nhà ở thuộc tài sản công: bảo trì, cải tạo và mục đích sử dụng

Một công ty 100% vốn nhà nước được giao quản lý các căn nhà ở thuộc tài sản công và đang dùng chúng để kinh doanh văn phòng cho thuê. Khách thuê tự bỏ tiền sửa chữa, cải tạo. Công ty hỏi Bộ Xây dựng nên áp dụng quy định nào khi bảo trì, cải tạo. Câu trả lời không dừng ở việc chỉ ra điều luật — nó chỉ ra một vấn đề lớn hơn câu hỏi.

Nhà ở thuộc tài sản công: câu trả lời nằm ở mục đích sử dụng

Sau khi dẫn các quy định, Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản kết luận:

“Nhà ở thuộc tài sản công phải được sử dụng đúng mục đích để ở, đúng đối tượng, điều kiện và bảo trì, cải tạo theo đúng quy định. Pháp luật nhà ở không có quy định về việc sử dụng nhà ở thuộc tài sản công phục vụ cho việc kinh doanh văn phòng cho thuê.“

Đây là điểm cần đọc kỹ. Đơn vị hỏi về cách bảo trì, còn Bộ trả lời rằng bản thân việc dùng nhà ở tài sản công làm văn phòng cho thuê không có quy định trong pháp luật nhà ở.

Nói cách khác, trước khi bàn tới quy trình bảo trì thì phải xử lý câu hỏi nền: nhà ở thuộc tài sản công đang được dùng đúng mục đích để ở hay chưa.

Ba nhóm quy định được dẫn

Với nhà ở thuộc tài sản công, Cục dẫn ba điều của Luật Nhà ở năm 2023:

• Điều 125 — nhà ở thuộc tài sản công phải được sử dụng đúng mục đích, có hiệu quả, tránh thất thoát, lãng phí; việc cho thuê, cho thuê mua và bán phải đúng đối tượng, đủ điều kiện;
• Điều 126 — quy định cụ thể về đối tượng, điều kiện thuê, thuê mua nhà ở thuộc tài sản công;
• Điều 133 — bảo trì, cải tạo nhà ở thuộc tài sản công. Nếu nhà đang cho thuê thì việc cải tạo còn thực hiện theo Điều 132.

Trật tự này có ý nghĩa: Điều 125 và 126 nói về được dùng vào việc gì và cho ai thuê; Điều 132 và 133 mới nói về bảo trì, cải tạo. Không qua được hai điều đầu thì hai điều sau chưa đặt ra.

Việc khách thuê tự bỏ tiền cải tạo không làm thay đổi quy trình

Trong câu hỏi, chi phí sửa chữa do khách thuê tự chi trả. Đây là chi tiết mà nhiều đơn vị quản lý cho rằng sẽ đơn giản hoá thủ tục — khách tự làm, tự trả tiền, không dùng ngân sách.

Nhưng quy định về bảo trì, cải tạo nhà ở thuộc tài sản công gắn với tính chất của tài sản, không gắn với nguồn tiền. Tài sản vẫn là tài sản công, nên việc cải tạo vẫn theo Điều 133, và nếu đang cho thuê thì thêm Điều 132.

Đơn vị quản lý nên tránh cách hiểu rằng khách thuê tự chi trả thì được tự quyết định cải tạo.

Việc nên làm với đơn vị đang quản lý loại nhà này

• Rà lại mục đích sử dụng thực tế của từng căn so với Điều 125 — có đang dùng để ở không;
• Rà đối tượng và điều kiện thuê theo Điều 126;
• Xác định rõ hiện trạng pháp lý trước khi ký tiếp hợp đồng cho thuê văn phòng, thay vì tiếp tục rồi xử lý sau;
• Với việc cải tạo, áp dụng Điều 133 và Điều 132 kể cả khi bên thuê tự chi trả;
• Hỏi Sở Xây dựng địa phương bằng văn bản — Cục nêu rõ đây là cơ quan quản lý nhà nước về nhà ở trên địa bàn và đề nghị liên hệ khi có vướng mắc.

Phân biệt với nhà ở riêng lẻ thông thường

Nếu nhà ở riêng lẻ của bạn không thuộc tài sản công thì bài này không áp dụng. Nghĩa vụ khi sửa chữa, cải tạo nhà riêng phụ thuộc quy mô công trình và việc có thuộc diện phải xin phép hay không — xem bài bốn khu vực khiến nhà dưới 7 tầng vẫn phải xin phép và bài ai được thiết kế nhà ở riêng lẻ.

Với nhà ở xã hội, các ràng buộc riêng nằm ở bài bán lại nhà ở xã hội.

Câu hỏi thường gặp

Nhà ở thuộc tài sản công có được dùng làm văn phòng cho thuê không?
Bộ Xây dựng trả lời rằng pháp luật nhà ở không có quy định về việc sử dụng nhà ở thuộc tài sản công phục vụ kinh doanh văn phòng cho thuê; nhà ở thuộc tài sản công phải được sử dụng đúng mục đích để ở.

Bảo trì, cải tạo theo điều nào?
Điều 133 Luật Nhà ở 2023; nếu nhà đang cho thuê thì việc cải tạo còn theo Điều 132.

Khách thuê tự bỏ tiền cải tạo thì có được tự quyết không?
Quy định gắn với tính chất tài sản công, không gắn với nguồn chi trả.

Điều kiện thuê nhà ở thuộc tài sản công quy định ở đâu?
Điều 126 Luật Nhà ở năm 2023 quy định về đối tượng, điều kiện thuê và thuê mua.

Vướng mắc thì hỏi ai?
Sở Xây dựng nơi có nhà — cơ quan quản lý nhà nước về lĩnh vực nhà ở trên địa bàn.

Nội dung trả lời của Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản đăng tại mục hỏi đáp của Bộ Xây dựng. Bài này không kết luận về tính hợp pháp của một hợp đồng cho thuê cụ thể — đó là việc của cơ quan quản lý nhà ở địa phương.