Bán nhà ở hình thành trong tương lai: điều kiện nghiệm thu móng

Dự án chung cư có năm toà A, B, C, D, E. Chủ đầu tư mới xong móng toà A và B, muốn mở bán trước hai toà này. Câu hỏi đặt ra rất thực tế: phải xong móng cả năm toà, hay xong toà nào bán toà đó? Quy định về bán nhà ở hình thành trong tương lai trả lời được, nhưng phải đọc hai vế cùng lúc.

Điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai theo Luật Kinh doanh bất động sản 2023

Điểm c khoản 3 Điều 24 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 quy định nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai đưa vào kinh doanh phải có:

“Giấy tờ về nghiệm thu việc đã hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật theo quy định của pháp luật về xây dựng tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có nhà ở phải có giấy tờ chứng minh đã được nghiệm thu hoàn thành xây dựng phần móng theo quy định của pháp luật về xây dựng.”

Hai vế khác nhau, và đây là chỗ dễ nhầm:

• Hạ tầng kỹ thuật — nghiệm thu tương ứng theo tiến độ dự án. Đây là điều kiện gắn với dự án;
• Phần móng — điều kiện riêng cho nhà chung cư và toà nhà hỗn hợp có nhà ở.

Giấy tờ chứng minh móng là biên bản nghiệm thu

Điểm b khoản 2 Điều 8 Nghị định 96/2024/NĐ-CP quy định hồ sơ khi chủ đầu tư làm thủ tục thông báo nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện được bán, cho thuê mua. Trong đó, giấy tờ chứng minh đã nghiệm thu hoàn thành phần móng là biên bản nghiệm thu việc đã hoàn thành thi công xây dựng phần móng.

Nói cách khác, không phải văn bản chung chung về tiến độ, mà là biên bản nghiệm thu theo pháp luật xây dựng.

Điều người mua nên rút ra

Với người đi mua căn hộ hình thành trong tương lai, hai việc nên kiểm trước khi ký bất cứ giấy tờ nào:

• Hỏi văn bản thông báo đủ điều kiện được bán của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh đối với chính toà nhà có căn hộ bạn định mua, không phải văn bản chung của dự án;
• Hỏi biên bản nghiệm thu hoàn thành phần móng của đúng toà đó.

Chữ “đúng toà” là chỗ cần bám. Một dự án nhiều toà có thể mở bán theo từng đợt, nên văn bản của toà A không nói gì về toà D.

Ngoài ra còn các điều kiện khác của Điều 24 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 mà bài này không liệt kê hết — giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế được phê duyệt, và tình trạng thế chấp. Khi mua thực tế, nên yêu cầu chủ đầu tư xuất trình đủ.

Đặt cọc trước khi đủ điều kiện là rủi ro thường gặp

Thực tế phổ biến là khách hàng ký “phiếu đặt chỗ”, “thoả thuận giữ chỗ” khi dự án chưa đủ điều kiện mở bán. Những giấy tờ này không phải hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai và không mang lại các bảo vệ mà luật dành cho hợp đồng đó.

Nguyên tắc an toàn: chỉ xuống tiền theo hợp đồng mua bán khi toà nhà cụ thể đã có văn bản thông báo đủ điều kiện được bán.

Liên quan tới nhà ở xã hội

Với dự án nhà ở xã hội, ngoài điều kiện của bên bán còn có điều kiện của bên mua về đối tượng, thu nhập và nhà ở. Xem bài điều kiện mua nhà ở xã hội và bài xác nhận thu nhập mua nhà ở xã hội.

Sau khi nhận nhà, các mốc ràng buộc về bán lại nằm ở bài bán lại nhà ở xã hội.

Câu hỏi thường gặp

Dự án nhiều toà thì phải xong móng cả dự án mới được bán?
Điều kiện về phần móng đặt ra với nhà chung cư, toà nhà hỗn hợp có nhà ở; giấy tờ chứng minh là biên bản nghiệm thu hoàn thành thi công xây dựng phần móng. Điều kiện về hạ tầng kỹ thuật thì nghiệm thu tương ứng theo tiến độ dự án.

Giấy tờ chứng minh móng là gì?
Biên bản nghiệm thu việc đã hoàn thành thi công xây dựng phần móng, theo điểm b khoản 2 Điều 8 Nghị định 96/2024/NĐ-CP.

Người mua nên hỏi giấy tờ gì?
Văn bản thông báo đủ điều kiện được bán của đúng toà nhà có căn hộ định mua, kèm biên bản nghiệm thu phần móng của toà đó.

Phiếu đặt chỗ có được pháp luật bảo vệ như hợp đồng mua bán không?
Không. Đó không phải hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.

Hạ tầng kỹ thuật phải xong hết mới được bán?
Luật ghi nghiệm thu hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án.

Nội dung trả lời của Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản đăng tại mục hỏi đáp của Bộ Xây dựng. Bài này chỉ nêu điều kiện về nghiệm thu; khi mua bán thực tế hãy đối chiếu đủ các điều kiện tại Điều 24 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và hỏi cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh.

Với cá nhân giao dịch nhỏ lẻ, điều kiện không phải lập doanh nghiệp nằm ở bài kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ. Nhà ở thuộc sở hữu nhà nước có chế độ riêng, xem bài nhà ở thuộc tài sản công.