Hướng dẫn xác định chi phí bảo trì công trình xây dựng

Thông tư 40/2026/TT-BXD hướng dẫn xác định chi phí bảo trì công trình xây dựng, ban hành ngày 26/6/2026 và có hiệu lực từ ngày 01/7/2026. Đây là văn bản mà ban quản trị nhà chung cư, đơn vị quản lý công trình công và chủ sở hữu công trình cần đến mỗi khi lập kế hoạch bảo trì hằng năm.

Thông tư 40/2026/TT-BXD có hiệu lực từ khi nào

Khoản 3 Điều 7 quy định Thông tư 40/2026/TT-BXD có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01 tháng 7 năm 2026. Khoản 4 cùng điều bãi bỏ Thông tư 14/2021/TT-BXD ngày 08/9/2021 về hướng dẫn xác định chi phí bảo trì công trình xây dựng.

Văn bản gồm 8 điều kèm bốn phụ lục, được ban hành để hướng dẫn khoản 2 Điều 39 Nghị định 207/2026/NĐ-CP về quản lý chất lượng, thi công xây dựng và bảo trì công trình.

Chi phí bảo trì công trình gồm những gì

Điều 2 Thông tư 40/2026/TT-BXD chia chi phí bảo trì thành ba nhánh, mỗi nhánh có một điều riêng và một phụ lục riêng:

• Chi phí bảo dưỡng — Điều 3, tổng hợp theo Phụ lục II;
• Chi phí sửa chữa — Điều 4, tổng hợp theo Phụ lục III;
• Chi phí các công việc khác trong kế hoạch bảo trì — Điều 5.

Bảng tổng hợp chi phí bảo trì toàn công trình thực hiện theo Phụ lục I. Cả ba nhánh có cùng cấu trúc: chi phí thực hiện, chi phí khác và chi phí dự phòng nếu có.

Xác định chi phí bảo dưỡng công trình

Theo Điều 3, chi phí bảo dưỡng được xác định bằng cách lập dự toán, tổng hợp theo Phần I Phụ lục II. Trong đó:

• Chi phí thực hiện bảo dưỡng xác định theo khối lượng và giá công tác bảo dưỡng, quy định tại Phần II Phụ lục II;
• Chi phí khác gồm chi phí lập dự toán, thẩm tra dự toán, tư vấn giám sát, lập hồ sơ mời thầu hoặc hồ sơ yêu cầu, đánh giá hồ sơ dự thầu, thẩm định hồ sơ mời thầu và thẩm định kết quả lựa chọn nhà thầu — xác định bằng định mức tỷ lệ phần trăm hoặc lập dự toán;
• Chi phí dự phòng nếu có được xác định không quá 5% tính trên tổng chi phí thực hiện.

Mức trần dự phòng 5% là con số cụ thể cần nhớ khi lập dự toán bảo dưỡng.

Sửa chữa công trình: khi nào chỉ cần dự toán, khi nào phải lập dự án

Điều 4 Thông tư 40/2026/TT-BXD là điều khoản quan trọng nhất về mặt thủ tục, vì nó chia thành hai đường đi khác hẳn nhau.

Trường hợp một. Chi phí sửa chữa trong bảo trì công trình theo quy định tại khoản 4 Điều 27 Nghị định 217/2026/NĐ-CP được xác định bằng cách lập dự toán, gồm chi phí thực hiện sửa chữa, chi phí khác và chi phí dự phòng nếu có, tổng hợp tại Phần I Phụ lục III.

Trường hợp hai. Với việc sửa chữa nhằm mục đích bảo trì ngoài phạm vi nêu trên, chủ sở hữu hoặc chủ quản lý sử dụng công trình phải tổ chức lập, trình thẩm định và phê duyệt Báo cáo kinh tế – kỹ thuật hoặc dự án đầu tư xây dựng theo pháp luật xây dựng.

Nói cách khác, cùng là sửa chữa công trình nhưng một bên chỉ cần lập dự toán, bên kia phải chạy trọn quy trình lập và thẩm định dự án. Xác định sai ranh giới này đồng nghĩa với làm thiếu thủ tục, và hồ sơ quyết toán sau đó sẽ vướng.

Chi phí thực hiện sửa chữa xác định theo khối lượng và giá công tác sửa chữa tại Phần II Phụ lục III. Chi phí khác gồm các khoản tương tự như với bảo dưỡng.

Chi phí các công việc khác trong kế hoạch bảo trì

Điều 5 dẫn chiếu điểm c khoản 2 Điều 39 Nghị định 207/2026/NĐ-CP. Các chi phí này được tính riêng cho từng nhiệm vụ cụ thể, trên cơ sở định mức tỷ lệ phần trăm nhân với chi phí bảo dưỡng, sửa chữa trước thuế, hoặc lập dự toán.

Định mức tỷ lệ phần trăm được xác định theo quy mô chi phí tương ứng, ban hành tại Thông tư 38/2026/TT-BXD về định mức xây dựng. Riêng chi phí quản lý của chủ sở hữu, chủ sử dụng công trình xác định bằng tỷ lệ phần trăm theo Phụ lục IV của Thông tư.

Định mức công việc bảo trì do ai ban hành

Điều 6 phân vai rõ. Bộ quản lý công trình xây dựng chuyên ngành và Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức xây dựng, rà soát và ban hành định mức theo thẩm quyền, rồi gửi hồ sơ báo cáo kết quả về Bộ Xây dựng theo hướng dẫn tại Thông tư 37/2026/TT-BXD.

Chủ sở hữu hoặc chủ quản lý sử dụng công trình được áp dụng, vận dụng và điều chỉnh định mức trên cơ sở hệ thống định mức do cơ quan có thẩm quyền ban hành. Trường hợp chưa có định mức hoặc có nhưng chưa phù hợp, thực hiện theo hướng dẫn của Bộ Xây dựng về phương pháp xác định định mức để tự tổ chức xây dựng.

Công trình nào bắt buộc áp dụng Thông tư 40/2026/TT-BXD

Điều 7 phân định phạm vi rất rõ:

• Công trình bảo trì bằng nguồn chi thường xuyên từ ngân sách nhà nước và công trình thuộc dự án đầu tư theo phương thức đối tác công tư: bắt buộc áp dụng Thông tư này;
• Công trình bảo trì bằng các nguồn vốn khác: chủ sở hữu, chủ sử dụng công trình tự quyết định việc áp dụng.

Ngoài ra, với công trình chuyên ngành mà pháp luật chuyên ngành có quy định riêng về bảo trì thì việc xác định chi phí thực hiện theo pháp luật chuyên ngành đó (khoản 1).

Kế hoạch bảo trì đã duyệt xử lý thế nào

Điều 8 nêu hai tình huống chuyển tiếp:

• Kế hoạch bảo trì đã được phê duyệt chi phí trước 01/7/2026 thì tiếp tục thực hiện theo pháp luật tại thời điểm phê duyệt;
• Công việc phát sinh hoặc điều chỉnh trong quá trình thực hiện kế hoạch đó, nếu chưa được phê duyệt, thì xác định chi phí theo Thông tư 40/2026/TT-BXD.

Văn bản cần đọc cùng Thông tư 40/2026/TT-BXD

• Nghị định 207/2026/NĐ-CP — Điều 34 đến Điều 39 quy định quy trình, kế hoạch và chi phí bảo trì;
• Nghị định 217/2026/NĐ-CP — khoản 4 Điều 27 xác định ranh giới sửa chữa chỉ cần lập dự toán;
• Thông tư 38/2026/TT-BXD — Phụ lục VI là định mức dự toán sửa chữa và bảo dưỡng công trình;
• Thông tư 33/2026/TT-BXD — đánh giá an toàn công trình, gắn với kế hoạch bảo trì.

Câu hỏi thường gặp về Thông tư 40/2026/TT-BXD

Thông tư 14/2021/TT-BXD còn hiệu lực không?
Không. Thông tư 14/2021/TT-BXD bị bãi bỏ từ 01/7/2026 theo khoản 4 Điều 7.

Chi phí dự phòng trong dự toán bảo dưỡng tối đa bao nhiêu?
Không quá 5% tính trên tổng chi phí thực hiện (khoản 4 Điều 3).

Sửa chữa công trình có phải lập dự án không?
Tuỳ phạm vi. Nếu thuộc khoản 4 Điều 27 Nghị định 217/2026/NĐ-CP thì chỉ cần lập dự toán; ngoài phạm vi đó phải lập Báo cáo kinh tế – kỹ thuật hoặc dự án đầu tư xây dựng (Điều 4).

Nhà chung cư dùng quỹ bảo trì có bắt buộc theo Thông tư này không?
Không bắt buộc. Chỉ công trình bảo trì bằng chi thường xuyên từ ngân sách nhà nước và công trình thuộc dự án PPP mới bắt buộc; nguồn vốn khác do chủ sở hữu tự quyết định (Điều 7).

Chưa có định mức cho công việc bảo trì thì làm sao?
Thực hiện theo hướng dẫn của Bộ Xây dựng về phương pháp xác định định mức dự toán để tự tổ chức xây dựng, xác định định mức (khoản 2 Điều 6).

Toàn văn Thông tư và bốn phụ lục được đăng tại cổng thông tin văn bản của Bộ Xây dựng. Bản PDF tải được tại mục phía trên trang này.