Bản đồ văn bản hướng dẫn Luật Xây dựng 2025: 08 nghị định và 12 thông tư

Luật Xây dựng số 135/2025/QH15 là luật khung: gần như mọi quy định cụ thể đều nằm ở tầng dưới. Bài này là bản đồ văn bản hướng dẫn Luật Xây dựng 2025 — 08 nghị định và 12 thông tư — kèm nội dung, văn bản bị thay thế và ngày hiệu lực, sắp theo cách bạn thực sự tra khi làm việc.

Vì sao danh mục văn bản hướng dẫn Luật Xây dựng 2025 mỗi nơi một khác

Nhiều danh mục trên mạng gộp chung “văn bản về xây dựng có hiệu lực từ 01/7/2026”, nên lẫn cả nghị định về cảng hàng không, thông tư về kết cấu hạ tầng đường thủy nội địa hay thông tư của Bộ Công an về công trình trại tạm giam. Đó đều là văn bản có liên quan tới công trình, nhưng không phải văn bản quy định chi tiết Luật Xây dựng.

Danh sách dưới đây chỉ gồm các văn bản hướng dẫn Luật Xây dựng số 135/2025/QH15, đã đối chiếu với bản Công báo. Cũng lưu ý: không phải mọi thông tư mang số 2026 của Bộ Xây dựng đều thuộc nhóm này — một số thông tư trong dải số ấy thuộc lĩnh vực hàng hải hoặc giao thông vận tải.

08 nghị định hướng dẫn Luật Xây dựng 2025, tất cả hiệu lực 01/7/2026

• Nghị định 217/2026/NĐ-CP — quản lý hoạt động xây dựng. Nghị định lớn nhất, chứa trình tự đầu tư, thẩm định và giấy phép xây dựng. Thay Nghị định 175/2024/NĐ-CP;
• Nghị định 206/2026/NĐ-CP — quản lý chi phí đầu tư xây dựng. Thay Nghị định 10/2021/NĐ-CP;
• Nghị định 207/2026/NĐ-CP — quản lý chất lượng, thi công xây dựng và bảo trì công trình. Thay Nghị định 06/2021/NĐ-CP cùng các bản sửa đổi;
• Nghị định 210/2026/NĐ-CP — hợp đồng xây dựng. Thay Nghị định 37/2015/NĐ-CP và Nghị định 50/2021/NĐ-CP;
• Nghị định 212/2026/NĐ-CP — điều kiện năng lực, chứng chỉ hành nghề, hệ thống thông tin và cơ sở dữ liệu quốc gia, nhà thầu nước ngoài;
• Nghị định 209/2026/NĐ-CP — quản lý vật liệu xây dựng. Thay Nghị định 09/2021/NĐ-CP;
• Nghị định 193/2026/NĐ-CP — quyết toán vốn đầu tư dự án hoàn thành;
• Nghị định 220/2026/NĐ-CP — sửa đổi quy định về bảo hiểm bắt buộc trong hoạt động đầu tư xây dựng.

10 thông tư hiệu lực cùng ngày 01/7/2026

Chín thông tư của Bộ Xây dựng và một của Bộ Tài chính:

• Thông tư 32/2026/TT-BXD — quy định chi tiết Nghị định 207 về quản lý chất lượng thi công và bảo trì;
• Thông tư 33/2026/TT-BXD — đánh giá an toàn công trình trong quá trình khai thác, sử dụng;
• Thông tư 34/2026/TT-BXD — cấp công trình xây dựng;
• Thông tư 36/2026/TT-BXD — phương pháp xác định và quản lý chi phí đầu tư xây dựng;
• Thông tư 37/2026/TT-BXD — phương pháp xác định định mức dự toán và các chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật;
• Thông tư 38/2026/TT-BXD — ban hành định mức xây dựng;
• Thông tư 39/2026/TT-BXD — hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu quốc gia về hoạt động xây dựng;
• Thông tư 40/2026/TT-BXD — xác định chi phí bảo trì công trình xây dựng;
• Thông tư 41/2026/TT-BXD — quản lý chất lượng sản phẩm, hàng hóa vật liệu xây dựng;
• Thông tư 73/2026/TT-BTC — hệ thống mẫu biểu quyết toán vốn đầu tư dự án. Của Bộ Tài chính, nên hay bị bỏ sót khỏi các danh mục chỉ liệt kê thông tư Bộ Xây dựng, dù nó đi liền với Nghị định 193.

02 quy chuẩn kỹ thuật hiệu lực muộn hơn

Đây là chỗ dễ nhầm nhất khi lập kế hoạch, vì hai văn bản này không đi cùng mốc 01/7/2026:

• Thông tư 31/2026/TT-BXD — Sửa đổi 01:2026 QCVN 04:2021/BXD về nhà chung cư, bổ sung yêu cầu cho khu vực để xe điện, sạc xe điện và đổi pin. Hiệu lực 15/12/2026, áp dụng cho cả chung cư xây mới và hiện hữu;
• Thông tư 46/2026/TT-BXD — quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch đô thị và nông thôn, thay Thông tư 01/2021/TT-BXD. Hiệu lực 01/01/2027.

Tra theo việc đang làm

Xin giấy phép xây dựng, thẩm định dự án, thẩm định thiết kế → Nghị định 217/2026/NĐ-CP.

Lập dự toán, tính định mức, xác định giá gói thầu → Nghị định 206 làm khung; Thông tư 36 cho phương pháp xác định và quản lý chi phí; Thông tư 37 cho phương pháp xác định định mức; Thông tư 38 cho bộ số liệu định mức.

Nghiệm thu, quản lý chất lượng thi công, bảo trì → Nghị định 207 và Thông tư 32; đánh giá an toàn công trình theo Thông tư 33; chi phí bảo trì theo Thông tư 40.

Xác định cấp công trình → Thông tư 34. Đây là bước nền, vì cấp công trình quyết định hạng chứng chỉ hành nghề cần có và nhiều yêu cầu khác.

Chứng chỉ hành nghề, năng lực tổ chức, nhà thầu nước ngoài → Nghị định 212 và Thông tư 39. Xem thêm thẩm quyền cấp chứng chỉ hành nghề.

Ký và thực hiện hợp đồng xây dựng → Nghị định 210. Vật liệu xây dựng → Nghị định 209 và Thông tư 41. Quyết toán vốn đầu tư → Nghị định 193 và Thông tư 73/2026/TT-BTC. Bảo hiểm bắt buộc → Nghị định 220.

Ba văn bản cũ vẫn cần giữ trên bàn

Bị thay thế không có nghĩa là vứt đi, vì điều khoản chuyển tiếp của văn bản mới thường dẫn ngược lại văn bản cũ:

• Nghị định 175/2024/NĐ-CP — hồ sơ cấp chứng chỉ hành nghề nộp trước 01/7/2026 vẫn được xét theo nghị định này;
• Luật Xây dựng số 50/2014/QH13 — chứng chỉ hành nghề cấp theo luật này vẫn dùng đến khi hết hạn;
• QCVN 01:2021/BXD kèm Thông tư 01/2021/TT-BXD — vẫn là quy chuẩn quy hoạch áp dụng cho tới hết năm 2026.

Câu hỏi thường gặp

Có bao nhiêu văn bản hướng dẫn Luật Xây dựng 2025?
08 nghị định và 12 thông tư đã ban hành. Trong đó 08 nghị định và 10 thông tư hiệu lực từ 01/7/2026; hai quy chuẩn kỹ thuật hiệu lực muộn hơn.

Vì sao con số thông tư ở mỗi nơi một khác?
Do phạm vi thống kê. Một số danh mục gộp cả văn bản của ngành khác có liên quan tới công trình, hoặc chỉ đếm thông tư của Bộ Xây dựng mà bỏ thông tư của Bộ Tài chính.

Nghị định nào quan trọng nhất?
Tùy công việc: làm thủ tục dự án là Nghị định 217; lập dự toán là Nghị định 206; làm hồ sơ năng lực là Nghị định 212.

Văn bản nào không có hiệu lực từ 01/7/2026?
Thông tư 31/2026/TT-BXD hiệu lực 15/12/2026 và Thông tư 46/2026/TT-BXD hiệu lực 01/01/2027.

Nghị định 175/2024/NĐ-CP còn dùng không?
Đã hết hiệu lực từ 01/7/2026, nhưng vẫn được dẫn chiếu trong điều khoản chuyển tiếp để xử lý hồ sơ nộp trước mốc đó.

Toàn văn các văn bản được đăng tại Công báo điện tử Chính phủ. Mỗi văn bản trong danh sách trên đều có trang riêng trong thư viện văn bản của chúng tôi, kèm bản PDF và các mốc hiệu lực. Bộ Xây dựng có thể ban hành thêm thông tư sau thời điểm bài viết, nên hãy đối chiếu Công báo khi cần danh sách cập nhật nhất.

Tải bản PDF và Word của các văn bản trong bản đồ này, xem danh mục 28 văn bản tải được bản PDF và Word.