Xin giấy phép xây dựng nhà ở nộp ở đâu từ 01/7/2026

Từ 01/7/2026, hồ sơ xin giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ nộp về Ủy ban nhân dân cấp xã, không còn qua cấp huyện. Cách nộp mặc định cũng đổi: trực tuyến trên Cổng Dịch vụ công quốc gia, nộp giấy chỉ còn là phương án dự phòng. Thời hạn giải quyết cho nhà ở riêng lẻ là 07 ngày làm việc.

Giấy phép xây dựng nhà ở do cấp xã cấp, ba nhánh thẩm quyền

Điều 53 Nghị định 217/2026/NĐ-CP chia thẩm quyền làm ba nhánh:

• Ủy ban nhân dân cấp xã cấp giấy phép cho công trình cấp III, cấp IV và nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn mình quản lý;
• Ban quản lý khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế cấp phép cho công trình trong phạm vi khu được giao quản lý;
• Sở Xây dựng cấp phép cho các công trình còn lại trên địa bàn tỉnh.

Với giấy phép xây dựng nhà ở, đây là thay đổi lớn nhất trong khâu cấp phép, và là hệ quả trực tiếp của việc bỏ cấp huyện. Nếu bạn từng nộp hồ sơ ở Phòng Quản lý đô thị hoặc Phòng Kinh tế – Hạ tầng cấp huyện, nay đầu mối đó không còn.

Muốn biết nộp ở đâu thì phải biết công trình của mình cấp mấy — tra theo Thông tư 34/2026/TT-BXD về cấp công trình xây dựng. Với nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân thì không cần tra: luôn thuộc thẩm quyền cấp xã.

Ba nguyên tắc phụ tại khoản 4 cũng nên nhớ: cơ quan nào cấp thì cơ quan đó điều chỉnh, gia hạn, cấp lại và thu hồi; dự án có nhiều công trình khác cấp thì xác định thẩm quyền theo công trình có cấp cao nhất; và sửa chữa, cải tạo làm thay đổi cấp công trình thì xác định theo cấp sau khi điều chỉnh.

Hồ sơ đã nộp ở huyện trước 01/7/2026 thì sao

Khoản 9 Điều 76 quy định rõ: dự án đã được Ủy ban nhân dân cấp huyện thực hiện các nhiệm vụ quản lý đầu tư về xây dựng trước ngày Nghị định có hiệu lực thì thẩm quyền chuyển về Ủy ban nhân dân cấp xã, hoặc cơ quan chuyên môn về xây dựng thuộc Ủy ban nhân dân cấp xã tại khu vực thực hiện dự án.

Nghĩa là hồ sơ không bị huỷ, chỉ chuyển đầu mối. Nếu hồ sơ của bạn đang treo từ trước mốc này, hãy liên hệ Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất để hỏi tiếp nhận bàn giao đến đâu.

Nộp trực tuyến là cách làm chính

Khoản 1 Điều 54 đảo ngược thói quen cũ. Hồ sơ đề nghị cấp, điều chỉnh, gia hạn hoặc cấp lại giấy phép xây dựng được thực hiện trực tuyến tại Cổng Dịch vụ công quốc gia. Chỉ khi có sự cố khách quan, đột xuất không thể thực hiện trên môi trường điện tử thì mới nộp trực tiếp tại Bộ phận Một cửa hoặc qua dịch vụ bưu chính công ích.

Giấy phép cũng được cấp bằng chữ ký điện tử. Vì vậy đừng chờ đợi một tờ giấy có dấu đỏ như trước.

Giấy phép xây dựng nhà ở giải quyết trong 07 ngày làm việc

Thời hạn tại điểm b khoản 1 Điều 54, tính từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ:

• Nhà ở riêng lẻ: cấp mới, điều chỉnh, sửa chữa, cải tạo, di dời, có thời hạn — 07 ngày làm việc;
• Công trình khác: cấp mới, di dời, có thời hạn — 10 ngày làm việc; điều chỉnh, sửa chữa, cải tạo — 09 ngày làm việc;
• Gia hạn hoặc cấp lại giấy phép — 05 ngày làm việc cho mọi loại công trình.

Lưu ý cách đếm: thời hạn chạy từ khi hồ sơ được xác nhận đủ và hợp lệ, không phải từ ngày bạn bấm nộp. Hồ sơ thiếu thì đồng hồ chưa bắt đầu.

Cơ chế chống ngâm hồ sơ

Đây là điểm mới đáng chú ý mà ít nơi nhắc. Khi cơ quan cấp phép phải hỏi ý kiến các cơ quan liên quan, nếu quá thời hạn mà các cơ quan đó không có ý kiến thì được coi là đã đồng ý và phải chịu trách nhiệm về những nội dung thuộc chức năng quản lý của mình. Cơ quan cấp phép căn cứ quy định hiện hành để quyết định cấp hoặc điều chỉnh giấy phép.

Nói cách khác, im lặng bị hiểu là đồng ý, và cơ quan im lặng vẫn phải chịu trách nhiệm. Với người dân, đây là căn cứ để hỏi lại khi hồ sơ bị kéo dài vì “đang chờ ý kiến ngành khác”.

Trước khi làm hồ sơ, kiểm xem có phải xin phép không

Không phải nhà nào cũng cần giấy phép xây dựng nhà ở. Nhà ở riêng lẻ dưới 07 tầng và có tổng diện tích sàn dưới 500 m², nếu không nằm trong các khu vực mà luật liệt kê, thì thuộc diện miễn giấy phép xây dựng theo điểm g khoản 2 Điều 43 Luật Xây dựng 2025 — quy định đã có hiệu lực từ 01/01/2026.

Nhưng được miễn giấy phép vẫn phải gửi thông báo khởi công, nên đừng bỏ qua bước này.

Câu hỏi thường gặp

Xin giấy phép xây dựng nhà ở nộp ở đâu?
Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất, với nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân. Cách nộp mặc định là trực tuyến trên Cổng Dịch vụ công quốc gia.

Phòng Quản lý đô thị cấp huyện còn nhận hồ sơ không?
Không. Thẩm quyền đã chuyển về cấp xã từ 01/7/2026, kể cả với hồ sơ huyện đang xử lý dở.

Bao lâu thì có giấy phép?
07 ngày làm việc với nhà ở riêng lẻ, tính từ khi hồ sơ được xác nhận đủ và hợp lệ.

Công trình của tôi cấp mấy thì nộp ở Sở?
Công trình cấp III và cấp IV thuộc cấp xã; các công trình còn lại thuộc Sở Xây dựng. Tra cấp công trình theo Thông tư 34/2026/TT-BXD.

Có bắt buộc nộp trực tuyến không?
Trực tuyến là cách làm chính. Nộp trực tiếp tại Bộ phận Một cửa hoặc qua bưu chính công ích chỉ áp dụng khi có sự cố khách quan không thực hiện được trên môi trường điện tử.

Nội dung dẫn theo bản Công báo của Nghị định 217/2026/NĐ-CP. Vì việc phân công tiếp nhận sau khi bỏ cấp huyện có thể khác nhau giữa các địa phương, hãy liên hệ Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất để xác nhận trước khi nộp.