Thông tư 12/2021/TT-BXD ban hành định mức xây dựng

Thông tư 12/2021/TT-BXD ban hành định mức xây dựng, ban hành ngày 31/8/2021, đã hết hiệu lực từ ngày 01/7/2026. Bộ định mức mới nằm ở Thông tư 38/2026/TT-BXD. Ai đang lập hoặc thẩm tra dự toán mà còn tra bảng cũ sẽ ra con số không còn căn cứ.

Thông tư 12/2021/TT-BXD hết hiệu lực từ khi nào

Điều 2 khoản 2 Thông tư 38/2026/TT-BXD ghi:

Thông tư này thay thế Thông tư số 12/2021/TT-BXD, Thông tư số 09/2024/TT-BXD, Thông tư số 08/2025/TT-BXD và Điều 2 Thông tư số 60/2025/TT-BXD của Bộ trưởng Bộ Xây dựng.

Khoản 1 cùng điều đó ấn định Thông tư 38/2026 có hiệu lực từ 01/7/2026. Vậy Thông tư 12/2021 chấm dứt hiệu lực đúng ngày đó.

Bốn văn bản định mức gộp về một mối

Thông tư 38/2026 không chỉ thay Thông tư 12/2021. Nó thay cả chuỗi văn bản định mức đã chồng lên nhau nhiều năm:

• Thông tư 12/2021/TT-BXD — bộ định mức nền, thay toàn bộ;
• Thông tư 09/2024/TT-BXD — thay toàn bộ;
• Thông tư 08/2025/TT-BXD — thay toàn bộ;
• Điều 2 Thông tư 60/2025/TT-BXD — chỉ thay một điều, phần còn lại cần tra riêng.

Đây là lý do không thể tra định mức bằng cách lấy Thông tư 12/2021 rồi cộng các thông tư bổ sung theo thứ tự thời gian. Cách làm đó từng đúng, nhưng nay cả chuỗi đã được viết lại trong một văn bản.

Thông tư 38/2026 là bộ số liệu, không phải hướng dẫn

Điểm này giúp bạn biết cần mở văn bản nào khi làm việc.

Thông tư 38/2026 chỉ có 2 điều kèm 8 phụ lục định mức — nó là bộ số liệu để tra trực tiếp, không hướng dẫn phương pháp. Phần phương pháp nằm ở văn bản khác:

• Thông tư 38/2026 — tra định mức cho từng công tác;
• Thông tư 37/2026 — phương pháp xác định định mức dự toán, giá nhân công, giá ca máy, thay Thông tư 13/2021;
• Thông tư 36/2026 — xác định và quản lý chi phí, thay Thông tư 11/2021.

Ba thông tư 36, 37, 38 của năm 2026 thay đúng bộ ba 11, 12, 13 của năm 2021. Nếu công việc của bạn trước đây dùng cả ba văn bản cũ thì nay phải đổi cả ba.

Nền nghị định phía trên cũng đã đổi: Nghị định 206/2026/NĐ-CP về quản lý chi phí đầu tư xây dựng thay Nghị định 10/2021.

Dự toán đang lập dở thì xử lý thế nào

Nguyên tắc chung của cả đợt văn bản 2026: việc đang dở ở khâu nào thì khâu đó làm nốt theo quy định cũ, việc chưa bắt đầu thì theo quy định mới.

Với dự toán, ranh giới thường nằm ở thời điểm phê duyệt. Dự toán đã được phê duyệt trước 01/7/2026 không phải lập lại chỉ vì định mức đổi. Nhưng dự toán đang lập, hoặc phần khối lượng phát sinh sau ngày đó, thì nên đối chiếu bộ định mức mới.

Việc nên làm: mở Thông tư 38/2026 tra lại các công tác chính trong dự toán, đừng dùng lại bảng cũ theo trí nhớ hoặc theo file mẫu của dự án trước. Xem thêm bài bộ định mức xây dựng mới.

Câu hỏi thường gặp

Thông tư 12/2021/TT-BXD còn hiệu lực không?
Không. Hết hiệu lực từ 01/7/2026 theo Điều 2 khoản 2 Thông tư 38/2026/TT-BXD.

Thông tư nào thay Thông tư 12/2021?
Thông tư 38/2026/TT-BXD ngày 26/6/2026 của Bộ Xây dựng, ban hành định mức xây dựng.

Thông tư 09/2024 và 08/2025 còn dùng được không?
Không. Cả hai bị thay toàn bộ cùng ngày, cùng điều khoản.

Thông tư 60/2025 có bị thay hết không?
Không. Chỉ Điều 2 bị thay, phần còn lại cần tra riêng.

Dự toán đã phê duyệt trước 01/7/2026 có phải lập lại không?
Không phải lập lại chỉ vì định mức đổi. Cần đối chiếu điều khoản chuyển tiếp với tình huống cụ thể, nhất là phần khối lượng phát sinh sau ngày đó.

Tra định mức và tra phương pháp có phải cùng một văn bản không?
Không. Định mức tra ở Thông tư 38/2026, phương pháp xác định ở Thông tư 37/2026.

Nội dung trích từ bản đăng Công báo của Thông tư 38/2026/TT-BXD, Điều 2.

Muốn xem nhanh toàn bộ những văn bản xây dựng đã hết hiệu lực và văn bản nào thay chúng, kèm điều khoản bãi bỏ của từng cái, xem bảng tra hiệu lực.

Văn bản đã hết hiệu lực nên không lưu bản tải; xem danh mục 28 văn bản tải được bản PDF và Word.