Thông tư 38/2026/TT-BXD ban hành định mức xây dựng mới: đọc theo cách của người lập dự toán

Thông tư 38/2026/TT-BXD ban hành toàn bộ bộ định mức xây dựng mới, hiệu lực từ 01/7/2026. Thông tư chỉ có hai điều nhưng kéo theo tám phụ lục — đây là bộ số liệu để tra trực tiếp khi lập dự toán, không phải văn bản hướng dẫn phương pháp.

Bộ định mức xây dựng mới thay thế bốn thông tư cũ

Khoản 2 Điều 2 Thông tư 38/2026/TT-BXD thay thế Thông tư 12/2021/TT-BXD, Thông tư 09/2024/TT-BXD, Thông tư 08/2025/TT-BXD và Điều 2 Thông tư 60/2025/TT-BXD. Bốn nguồn định mức trước kia nay gom về một mối, nên việc đầu tiên cần làm là gỡ bốn thông tư này khỏi thư mục tài liệu dùng chung của phòng dự toán để không ai tra nhầm.

Thông tư do Thứ trưởng Bùi Xuân Dũng ký ngày 26/6/2026, căn cứ Luật Xây dựng số 135/2025/QH15 và Nghị định 206/2026/NĐ-CP về quản lý chi phí đầu tư xây dựng.

Điều 1 ban hành tám tập định mức xây dựng:

• Phụ lục I — định mức dự toán khảo sát xây dựng công trình;
• Phụ lục II — định mức dự toán xây dựng công trình;
• Phụ lục III — định mức dự toán lắp đặt hệ thống kỹ thuật của công trình;
• Phụ lục IV — định mức dự toán lắp đặt máy và thiết bị công nghệ;
• Phụ lục V — định mức dự toán thí nghiệm chuyên ngành xây dựng;
• Phụ lục VI — định mức dự toán sửa chữa và bảo dưỡng công trình xây dựng;
• Phụ lục VII — định mức sử dụng vật liệu xây dựng;
• Phụ lục VIII — định mức chi phí quản lý dự án và tư vấn xây dựng.

Với phần lớn hồ sơ dân dụng và công nghiệp, bốn tập được mở nhiều nhất là II, III, VI và VIII.

Đọc thành phần công việc trước khi tra hao phí định mức xây dựng

Một định mức dự toán trong bộ định mức xây dựng quy định mức hao phí về vật liệu, lao động và máy thi công để hoàn thành một đơn vị khối lượng công tác, từ khi chuẩn bị đến khi kết thúc, theo đúng yêu cầu kỹ thuật và quy phạm. Mỗi định mức gồm sáu phần: mã hiệu, tên công tác, đơn vị tính, thành phần công việc, quy định áp dụng nếu có, và bảng hao phí.

Phần quyết định khi tra định mức xây dựng lại không phải bảng số. Đó là thành phần công việc — dòng quy định nội dung các bước từ khi chuẩn bị đến khi hoàn thành, theo điều kiện kỹ thuật, biện pháp thi công và phạm vi thực hiện công việc. Chính nó xác định định mức đã bao gồm những gì và chưa bao gồm những gì.

Phần lớn tranh chấp về khối lượng phát sinh giữa chủ đầu tư và nhà thầu đều quy về một câu hỏi: công việc đó có nằm trong thành phần công việc của mã hiệu đã áp không. Người lập dự toán chỉ nhìn con số hao phí mà bỏ qua dòng này rất dễ áp nhầm mã — sai sót không lộ ra lúc tính toán, mà lộ ra lúc thanh quyết toán.

Trong bảng hao phí, lưu ý cách tính khác nhau giữa hai loại vật liệu: vật liệu chính tính bằng số lượng theo đơn vị tính, còn vật liệu khác tính bằng tỷ lệ phần trăm trên chi phí vật liệu chính. Hao phí lao động tính bằng số ngày công của kỹ sư và nhân công, đã gồm cả nhân công điều khiển máy.

Cần biết làm thế nào thì mở 36 và 37, cần biết bao nhiêu thì mở 38

Ba thông tư ban hành cùng ngày 26/6/2026, cùng hiệu lực 01/7/2026, và rất hay bị nhắc lẫn:

• Thông tư 36/2026/TT-BXD — phương pháp xác định và quản lý chi phí đầu tư xây dựng;
• Thông tư 37/2026/TT-BXD — phương pháp xác định định mức dự toán, giá nhân công, giá ca máy;
• Thông tư 38/2026/TT-BXD — bộ số liệu định mức để tra trực tiếp.

Hai mốc chuyển tiếp của định mức xây dựng dễ bị lẫn với nhau

Thông tư ban hành định mức xây dựng này chỉ có hai điều và không có điều khoản chuyển tiếp. Cách xử lý dự toán dở dang nằm ở Điều 36 Nghị định 206/2026/NĐ-CP, theo nguyên tắc: cái gì đã phê duyệt thì giữ, cái gì đang dở thì chuyển sang quy định mới.

• Dự án hoặc dự toán đã được phê duyệt trước 01/7/2026 — không phải phê duyệt lại; phần việc chưa thực hiện thì theo Nghị định 206;
• Đã trình thẩm định nhưng chưa có kết quả — cơ quan chuyên môn tiếp tục thẩm định theo nội dung Nghị định 206; chủ đầu tư cập nhật lại rồi trình phê duyệt;
• Đã thẩm định xong nhưng chưa phê duyệt — chủ đầu tư cập nhật theo Nghị định 206 rồi trình phê duyệt, không phải thẩm định lại.

Mốc thứ hai nằm ở chỗ khác và dễ bị bỏ sót vì nó không thuộc Thông tư 38. Điều 10 Thông tư 36 quy định: định mức dự toán do các Bộ quản lý công trình chuyên ngành và Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành trước 01/7/2026 phải được chuyển đổi thành phần hao phí nhân công theo nhóm nhân công quy định tại Thông tư 37, trước ngày 01/9/2026.

Hai việc hoàn toàn khác nhau: bộ định mức của Bộ Xây dựng đã bị thay mới bằng Thông tư 38; còn định mức của tỉnh và bộ chuyên ngành thì không bị thay, chỉ phải chuyển đổi hao phí nhân công. Nếu dự án của bạn đang áp định mức do tỉnh ban hành, hãy hỏi Sở Xây dựng địa phương về tiến độ chuyển đổi trước khi trình dự toán.

Câu hỏi thường gặp

Thông tư 12/2021/TT-BXD còn dùng được không?
Không. Thông tư 38/2026/TT-BXD thay thế Thông tư 12/2021/TT-BXD kể từ 01/7/2026.

Định mức xây dựng của tỉnh có bị thay không?
Không bị thay, nhưng phải chuyển đổi thành phần hao phí nhân công theo Thông tư 37/2026/TT-BXD trước ngày 01/9/2026.

Dự toán đã phê duyệt trước 01/7/2026 có phải làm lại không?
Không phải phê duyệt lại. Các công việc tiếp theo thực hiện theo Nghị định 206/2026/NĐ-CP.

Định mức chi phí tư vấn nằm ở phụ lục nào?
Phụ lục VIII — định mức chi phí quản lý dự án và tư vấn xây dựng.

Toàn văn Thông tư và tám phụ lục được đăng tại Công báo điện tử Chính phủ. Bài viết này không đối chiếu từng mã hiệu của bộ định mức mới với bộ cũ, nên với công tác bạn thường dùng, hãy mở đúng phụ lục và tra lại mã hiệu thay vì giả định mã cũ còn nguyên.

Về mặt công cụ, phần cần kiểm với phần mềm lập dự toán khi đổi sang bộ định mức mới nằm ở bài phần mềm dự toán và bộ định mức mới.