Công trình nào bắt buộc áp dụng BIM từ 01/7/2026 và cách tra cấp công trình

Từ 01/7/2026, BIM không còn là lựa chọn kỹ thuật mà là nghĩa vụ pháp lý với một diện công trình rất rộng. Câu hỏi thực sự khó không phải “có bắt buộc áp dụng BIM không”, mà là “công trình của tôi cấp mấy” — vì toàn bộ nghĩa vụ treo vào con số đó. Bài này trả lời cả hai, kèm ba trường hợp được phép không áp dụng mà ít nơi nhắc tới.

Diện công trình bắt buộc áp dụng BIM

Điểm a khoản 1 Điều 8 Nghị định 217/2026/NĐ-CP quy định:

“Đối với các công trình xây dựng mới từ cấp II trở lên, áp dụng kể từ giai đoạn lập Báo cáo nghiên cứu khả thi hoặc Báo cáo kinh tế – kỹ thuật.”

Ba từ khoá cần đọc kỹ:

• Xây dựng mới — không phải mọi công trình. Sửa chữa, cải tạo không nằm trong vế bắt buộc này;
• Từ cấp II trở lên — tức cấp II, cấp I và cấp đặc biệt. Tiêu chí là cấp công trình, không phải nhóm dự án hay tổng mức đầu tư;
• Kể từ giai đoạn lập Báo cáo nghiên cứu khả thi hoặc Báo cáo kinh tế – kỹ thuật — nghĩa vụ bắt đầu rất sớm, trước thiết kế kỹ thuật. Chờ tới bước thiết kế bản vẽ thi công mới dựng mô hình là đã trễ.

Công trình không thuộc diện trên thì theo điểm b, Nhà nước khuyến khích chủ đầu tư chủ động áp dụng. Nếu đã áp dụng thì phải cung cấp tệp tin BIM theo khoản 3 và điểm đ khoản 5 — tức là làm thì làm cho tới, không nửa vời.

Nghị định 217/2026/NĐ-CP có hiệu lực từ 01/7/2026 và thay thế Nghị định 175/2024/NĐ-CP, theo Điều 75.

Ba trường hợp được quyết định không áp dụng BIM

Đây là phần thường bị bỏ qua khi đưa tin. Vẫn trong điểm a khoản 1, người quyết định đầu tư quyết định việc không áp dụng BIM đối với:

• Dự án đầu tư xây dựng công trình theo tuyến;
• Dự án đầu tư xây dựng tại khu vực có tính chất đặc thù;
• Dự án có yêu cầu bảo đảm bí mật nhà nước.

Mục đích được ghi rõ trong điều luật: để bảo đảm tính khả thi, phù hợp với điều kiện thực hiện thực tế của dự án.

Hai điểm cần chú ý về cơ chế này. Thứ nhất, thẩm quyền thuộc người quyết định đầu tư, không phải chủ đầu tư tự quyết. Thứ hai, đây là quyền quyết định, không phải miễn trừ đương nhiên — thuộc ba nhóm trên không có nghĩa là mặc nhiên khỏi làm BIM, mà cần một quyết định.

Cách tra cấp công trình để biết có bắt buộc áp dụng BIM không

Cầu nối được ghi thẳng trong văn bản: điểm k khoản 1 Điều 3 Thông tư 34/2026/TT-BXD nêu cấp công trình được dùng làm cơ sở để “xác định công trình xây dựng mới yêu cầu áp dụng mô hình thông tin công trình (BIM)”.

Thông tư 34/2026 có hiệu lực 01/7/2026, thay Thông tư 06/2021/TT-BXD. Cấp công trình xác định theo hai tiêu chí, tại Điều 2:

• Mức độ quan trọng, quy mô công suất — tra Phụ lục I, chia theo năm bảng: dân dụng, công nghiệp, hạ tầng kỹ thuật, giao thông, nông nghiệp và môi trường;
• Quy mô kết cấu — tra Phụ lục II.

Quy tắc quyết định nằm ở khoản 2 Điều 2, và đây là chỗ hay tính sai: cấp công trình của một công trình độc lập là cấp cao nhất xác định được theo cả Phụ lục I và Phụ lục II. Nếu công trình không có trong Phụ lục I thì xác định theo Phụ lục II, và ngược lại.

Nghĩa là chỉ cần một tiêu chí chạm ngưỡng cấp II là cả công trình lên cấp II — kéo theo nghĩa vụ BIM.

Ngưỡng cấp II theo quy mô kết cấu

Nhà chung cư, nhà ở riêng lẻ và phần lớn nhà dân dụng thông thường không có tên trong Phụ lục I, nên phải tra Phụ lục II. Với nhóm nhà và kết cấu dạng nhà (mục 2.1 Bảng 2), ngưỡng cấp II là:

• Chiều cao: trên 28 m đến 75 m;
• Số tầng cao: 8 đến 24 tầng;
• Tổng diện tích sàn: trên 10.000 m² đến 30.000 m²;
• Nhịp kết cấu lớn nhất: 50 m đến dưới 100 m;
• Độ sâu ngầm: 6 m đến 18 m;
• Số tầng ngầm: 2 đến 4 tầng.

Áp quy tắc lấy cấp cao nhất, một toà nhà 7 tầng — nhìn số tầng thì cấp III — nhưng có tổng diện tích sàn 12.000 m² thì vẫn là cấp II, và thuộc diện bắt buộc áp dụng BIM. Tương tự, công trình thấp tầng mà có 2 tầng hầm cũng chạm ngưỡng cấp II.

Đây chính là lý do không nên ước lượng cấp công trình bằng cảm tính theo chiều cao. Phải rà đủ sáu tiêu chí.

Riêng nhà ở biệt thự, Phụ lục II ghi rõ không thấp hơn cấp III.

Dự án đã quyết định đầu tư trước 01/7/2026

Điều 5 Thông tư 34/2026 quy định chuyển tiếp: cấp công trình thuộc dự án đã được quyết định đầu tư trước ngày Thông tư có hiệu lực được xác định theo quy định của pháp luật tại thời điểm quyết định đầu tư.

Với công trình đang điều chỉnh thiết kế từ 01/7/2026 trở đi:

• Điều chỉnh không làm thay đổi mức độ quan trọng, quy mô công suất, quy mô kết cấu — giữ cấp theo pháp luật tại thời điểm quyết định đầu tư;
• Điều chỉnh có làm thay đổi các tiêu chí đó — xác định lại cấp theo Thông tư 34/2026.

Vế thứ hai đáng lưu ý: một lần điều chỉnh làm tăng diện tích sàn hoặc thêm tầng hầm có thể đẩy công trình lên cấp II và kéo theo nghĩa vụ BIM mà trước đó không có.

Bắt buộc áp dụng BIM tới mức nào

Luật không ấn định sẵn mức độ chi tiết của mô hình. Khoản 2 Điều 8 quy định phạm vi, nội dung thực hiện và các yêu cầu thông tin cần thiết của BIM được thực hiện theo thoả thuận nêu tại hợp đồng của các bên có liên quan, tại từng giai đoạn của dự án.

Hệ quả thực tế: nếu hợp đồng thiết kế của bạn không có điều khoản về BIM, phạm vi công việc đang bỏ trống ở chỗ có nghĩa vụ pháp lý. Đây là việc cần rà ngay với các hợp đồng đang ký.

Điều bắt buộc theo luật là phần nộp dữ liệu. Khoản 3 Điều 8 yêu cầu, ngoài hồ sơ trình thẩm định thông thường, chủ đầu tư còn phải nộp dữ liệu BIM cho cơ quan chuyên môn về xây dựng, với nội dung tối thiểu gồm vị trí, hình dạng không gian ba chiều, kích thước chủ yếu các bộ phận chính và phương án kết nối hạ tầng kỹ thuật trong và ngoài công trình.

Khoản 7 giao Bộ Xây dựng hướng dẫn việc áp dụng BIM; bộ quản lý công trình chuyên ngành có thể ban hành hướng dẫn chi tiết cho chuyên ngành mình, nhưng phải phù hợp với hướng dẫn chung.

Việc cần làm ngay

• Xác định cấp công trình theo cả sáu tiêu chí kết cấu và bảng ngành tương ứng, lấy cấp cao nhất;
• Rà hợp đồng thiết kế xem đã có điều khoản về phạm vi và yêu cầu thông tin BIM chưa;
• Kiểm ngày quyết định đầu tư để biết áp dụng quy định cũ hay mới;
• Chuẩn bị năng lực xuất dữ liệu theo định dạng chuẩn mở, vì đây là phần bắt buộc khi trình thẩm định.

Yêu cầu định dạng khi trình thẩm định nằm ở bài nộp dữ liệu BIM định dạng IFC; nghĩa vụ lập Môi trường dữ liệu chung CDE và nộp mô hình hoàn công ở bài riêng. Các văn bản liên quan có trong thư viện văn bản, gồm cả Luật Xây dựng 2025 — văn bản gốc mà Thông tư 34/2026 quy định chi tiết.

Câu hỏi thường gặp

Công trình nào bắt buộc áp dụng BIM?
Công trình xây dựng mới từ cấp II trở lên, kể từ giai đoạn lập Báo cáo nghiên cứu khả thi hoặc Báo cáo kinh tế – kỹ thuật.

Cải tạo, sửa chữa có phải áp dụng BIM không?
Vế bắt buộc chỉ nêu công trình xây dựng mới. Các trường hợp còn lại thuộc diện khuyến khích.

Làm sao biết công trình của tôi cấp mấy?
Tra Phụ lục I và Phụ lục II Thông tư 34/2026/TT-BXD, lấy cấp cao nhất trong các tiêu chí xác định được.

Nhà 7 tầng có thuộc diện bắt buộc không?
Có thể. Số tầng 7 ứng với cấp III, nhưng nếu tổng diện tích sàn vượt 10.000 m² hoặc có từ 2 tầng ngầm thì công trình lên cấp II.

Có trường hợp nào được không áp dụng BIM không?
Có. Người quyết định đầu tư quyết định việc không áp dụng với dự án theo tuyến, dự án tại khu vực có tính chất đặc thù và dự án có yêu cầu bảo đảm bí mật nhà nước.

Mô hình phải chi tiết tới mức nào?
Luật không ấn định. Phạm vi, nội dung và yêu cầu thông tin theo thoả thuận trong hợp đồng của các bên ở từng giai đoạn dự án.

Dự án duyệt trước 01/7/2026 thì sao?
Cấp công trình xác định theo pháp luật tại thời điểm quyết định đầu tư, trừ khi điều chỉnh thiết kế làm thay đổi mức độ quan trọng, quy mô công suất hoặc quy mô kết cấu.

Nội dung trong bài đối chiếu trực tiếp từ bản đăng Công báo của Nghị định 217/2026/NĐ-CP và Thông tư 34/2026/TT-BXD. Với công trình cụ thể, hãy tra đúng bảng ngành trong Phụ lục I và hỏi cơ quan chuyên môn về xây dựng trước khi chốt phạm vi hợp đồng.