Tạm dừng và chấm dứt hợp đồng xây dựng: 2 mốc 28 và 56 ngày

Chấm dứt hợp đồng xây dựng và tạm dừng hợp đồng được Điều 26, Điều 27 Nghị định 210/2026 quy định quanh hai con số: 28 ngày và 56 ngày. 28 ngày là mốc để tạm dừng khi bị chậm thanh toán, và cũng là thời hạn báo trước khi chấm dứt. 56 ngày là mốc biến một vi phạm thành vi phạm nghiêm trọng — căn cứ để huỷ bỏ hoặc đơn phương chấm dứt. Bài này đặt hết các mốc vào một chỗ, kèm bốn căn cứ được luật liệt kê đích danh.

Tạm dừng và chấm dứt hợp đồng xây dựng khác nhau ở đâu

Tạm dừng và chấm dứt hợp đồng xây dựng đều bắt đầu từ Điều 85 Luật Xây dựng 2025, rồi được Nghị định 210/2026/NĐ-CP chi tiết hoá ở hai điều riêng:

Điểm chung của cả hai: phải thông báo trước bằng văn bản, nêu rõ lý do, thời điểm và hậu quả pháp lý, trừ trường hợp bất khả kháng. Bên không thông báo mà gây thiệt hại thì phải bồi thường, theo khoản 3 Điều 85.

Bốn căn cứ tạm dừng trước khi tính tới chấm dứt hợp đồng xây dựng

Khoản 1 Điều 85 liệt kê đích danh bốn trường hợp:

• Một bên vi phạm nghiêm trọng các nghĩa vụ hợp đồng đã cam kết;
• Do sự kiện bất khả kháng theo khoản 1 Điều 13 của Luật — xem bài bất khả kháng và hoàn cảnh thay đổi cơ bản;
• Theo yêu cầu của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
• Thay đổi pháp luật ảnh hưởng trực tiếp đến việc thực hiện hợp đồng.

Căn cứ thứ tư đáng chú ý trong bối cảnh 2026: chính việc đổi toàn bộ khung pháp luật xây dựng từ 01/7/2026 có thể rơi vào trường hợp này, nếu thay đổi đó ảnh hưởng trực tiếp tới hợp đồng cụ thể. Cách xử lý hợp đồng cũ xem bài hợp đồng ký trước 01/7/2026 áp dụng quy định nào.

Mốc 28 ngày: tạm dừng khi bị chậm thanh toán

Khoản 2 Điều 26 thêm hai căn cứ nữa, chỉ áp cho hợp đồng thuộc dự án đầu tư công và dự án PPP:

• Bên nhận thầu được tạm dừng khi bên giao thầu không thanh toán đủ giá trị của giai đoạn thanh toán đã thống nhất, vượt quá 28 ngày kể từ ngày hết hạn thanh toán theo điểm l khoản 4 Điều 28 — trừ khi các bên thoả thuận khác;
• Một bên được tạm dừng khi bên kia không thực hiện nghĩa vụ bảo đảm thực hiện hợp đồng theo Điều 83 Luật Xây dựng và Điều 13 nghị định.

Nhớ rằng thời hạn thanh toán ở điểm l khoản 4 Điều 28 là 14 ngày làm việc kể từ khi bên giao thầu nhận đủ hồ sơ thanh toán hợp lệ. Nên đồng hồ 28 ngày chỉ bắt đầu chạy sau khi 14 ngày làm việc đó đã hết.

Điểm c khoản 2 quy định thủ tục: bên tạm dừng phải thông báo bằng văn bản, nêu rõ lý do; thời gian thông báo do hợp đồng thoả thuận nhưng tối đa không quá 28 ngày, trừ khi xảy ra bất khả kháng. Không thông báo, hoặc lý do tạm dừng không phù hợp với hợp đồng, thì phải bồi thường thiệt hại theo khoản 2 Điều 86 Luật Xây dựng.

Mốc 56 ngày: khi nào được chấm dứt hợp đồng xây dựng

Muốn chấm dứt hợp đồng xây dựng phải có căn cứ. Khoản 2 Điều 27 định nghĩa thế nào là vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ hợp đồng dẫn tới quyền huỷ bỏ hoặc đơn phương chấm dứt. Năm trường hợp, và ba trong số đó dùng chung con số 56 ngày:

Ba mốc 56 ngày đều kèm cụm “trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác” ở hai trường hợp đầu và cuối — nghĩa là hợp đồng có thể đặt mốc ngắn hơn hoặc dài hơn. Đây là điểm nên chốt ngay khi soạn hợp đồng, thay vì để mặc định.

Đối chiếu nhanh: 28 ngày chậm thanh toán cho quyền tạm dừng; 56 ngày chậm thanh toán cho quyền chấm dứt. Hai bậc leo thang rõ ràng.

Chấm dứt hợp đồng xây dựng khi chưa đủ căn cứ thì bị coi là vi phạm

Khoản 3 Điều 27 đóng lối thoát cho cách hành xử phổ biến “cứ dừng rồi tính sau”. Nguyên văn ý chính: khi không có căn cứ để chấm dứt, bên bị vi phạm không đơn phương chấm dứt hay huỷ bỏ hợp đồng, các bên không có thoả thuận khác, mà một bên tự ý không thực hiện hợp đồng, thì thuộc trường hợp vi phạm nghĩa vụ và phải chịu trách nhiệm dân sự — trong đó có trách nhiệm tiếp tục thực hiện nghĩa vụ theo Bộ luật Dân sự.

Và khoản 4 Điều 85 Luật Xây dựng nói thẳng: bên tạm dừng, đơn phương chấm dứt hoặc huỷ bỏ hợp đồng trái pháp luật phải bồi thường thiệt hại cho bên còn lại.

Sau khi chấm dứt hợp đồng xây dựng: rời công trường và thanh lý

Hai nghĩa vụ tiếp theo, ở khoản 6 và khoản 7 Điều 27:

Di chuyển tài sản ra khỏi công trường. Các bên thoả thuận khoảng thời gian di chuyển toàn bộ vật tư, nhân lực, máy móc, thiết bị của bên nhận thầu. Không thoả thuận được thì bên giao thầu quyết định thời gian. Quá thời gian đó mà chưa di chuyển, bên giao thầu áp dụng quy định của Bộ luật Dân sự về tài sản do người khác đánh rơi, bỏ quên — một hậu quả nặng, nên đừng để trôi.

Thanh lý hợp đồng. Hợp đồng không còn hiệu lực kể từ thời điểm bị chấm dứt, và các bên phải hoàn tất thủ tục thanh lý trong thời gian thoả thuận nhưng không quá 56 ngày kể từ ngày thông báo chấm dứt. Riêng hợp đồng thuộc dự án đầu tư công, PPP thì theo điểm b khoản 3 Điều 31 — chi tiết ở bài thời hạn thanh lý hợp đồng xây dựng.

Nếu một bên không chịu thanh lý, khoản 1 Điều 31 cho phép đơn phương thanh lý.

Phá sản, giải thể thì xử lý thế nào

Khoản 4 Điều 27 xử lý riêng việc chấm dứt hợp đồng xây dựng trong tình huống này: khi bên giao thầu hoặc bên nhận thầu bị phá sản, giải thể, quyền và nghĩa vụ của các bên thực hiện theo thoả thuận phù hợp pháp luật, hoặc theo quyết định của Toà án có thẩm quyền giải quyết phá sản, hoặc cơ quan có thẩm quyền giải quyết việc giải thể.

Nghĩa là hợp đồng không tự động chấm dứt khi một bên phá sản — trình tự do cơ quan giải quyết phá sản quyết định.

Câu hỏi thường gặp

Chậm thanh toán bao lâu thì được tạm dừng thi công?
Vượt quá 28 ngày kể từ ngày hết hạn thanh toán, với hợp đồng thuộc dự án đầu tư công và PPP, trừ khi hợp đồng thoả thuận khác.

Chậm thanh toán bao lâu thì được chấm dứt hợp đồng xây dựng?
Quá 56 ngày kể từ ngày hết hạn thanh toán theo thoả thuận trong hợp đồng.

Nhà thầu bỏ công trường bao lâu thì bị coi là vi phạm nghiêm trọng?
56 ngày liên tục không thực hiện công việc, làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến tiến độ.

Phải báo trước bao lâu khi chấm dứt?
28 ngày, theo khoản 5 Điều 27, trừ khi các bên thoả thuận khác. Thông báo phải nêu rõ lý do, cơ sở, căn cứ chấm dứt.

Tự ý dừng thi công khi chưa đủ căn cứ thì sao?
Bị coi là vi phạm nghĩa vụ, phải chịu trách nhiệm dân sự và vẫn có trách nhiệm tiếp tục thực hiện nghĩa vụ hợp đồng.

Chấm dứt rồi thì bao lâu phải thanh lý?
Không quá 56 ngày kể từ ngày thông báo chấm dứt; riêng dự án đầu tư công và PPP theo điểm b khoản 3 Điều 31, tối đa 45 ngày hoặc 90 ngày với hợp đồng lớn, phức tạp.

Đối chiếu ở đâu

Mọi mốc thời hạn về chấm dứt hợp đồng xây dựng nêu trong bài đều kèm điểm khoản để tự đối chiếu. Toàn văn Nghị định 210/2026/NĐ-CP đăng tại Công báo Chính phủ số 353 ngày 28/6/2026; bài này trích Điều 26, Điều 27 và dẫn Điều 85, Điều 86 Luật Xây dựng số 135/2025/QH15. Bản PDF và Word tải tại danh mục văn bản tải được.