Bất khả kháng trong hợp đồng xây dựng: 6 nhóm sự kiện theo Luật 2025

Bất khả kháng trong hợp đồng xây dựng nay có danh sách đóng: Điều 13 Luật Xây dựng 2025 liệt kê sáu nhóm sự kiện bất khả kháng và ba nhóm hoàn cảnh thay đổi cơ bản. Hai khái niệm này là “cửa mở” được dẫn chiếu khắp Nghị định 210/2026 — chúng cho phép sửa hợp đồng trọn gói, cho phép tạm dừng, cho phép hợp đồng cũ áp dụng luật mới. Và có một điều nhiều người hiểu sai: biến động giá không nằm trong hai danh sách đó.

Sáu nhóm bất khả kháng trong hợp đồng xây dựng

Khoản 1 Điều 13 Luật Xây dựng 2025 liệt kê:

• Thiên tai, thảm hoạ môi trường;
• Hoả hoạn, dịch bệnh;
• Tình trạng khẩn cấp về an ninh quốc gia, trật tự an toàn xã hội và tình trạng khẩn cấp về quốc phòng;
• Đình công, bãi công, cấm vận, bao vây;
• Hoạt động về phát hiện cổ vật, khảo cổ;
• Các trường hợp khác theo quy định của luật có liên quan.

Đây là danh sách đóng, nên viện dẫn bất khả kháng trong hợp đồng xây dựng phải quy về đúng một trong sáu nhóm. Nhóm thứ năm là nhóm bất ngờ nhất và rất thực tế với công trình đô thị: đào móng gặp cổ vật thì việc dừng thi công để khảo cổ được xếp là bất khả kháng, không phải lỗi của nhà thầu.

Ba nhóm hoàn cảnh thay đổi cơ bản, khác với bất khả kháng trong hợp đồng xây dựng

Khoản 2 Điều 13 ngắn hơn nhiều, chỉ ba nhóm:

• Nhà nước thay đổi chính sách, pháp luật;
• Các điều kiện bất thường về địa chất không lường trước được;
• Các trường hợp khác theo quy định của luật có liên quan.

Nhóm đầu rất đáng chú ý trong bối cảnh 2026: toàn bộ khung pháp luật xây dựng đổi từ 01/7/2026. Chính vì vậy khoản 7 Điều 95 của luật cho hợp đồng ký trước mốc được áp dụng luật mới khi xảy ra hoàn cảnh thay đổi cơ bản — xem bài hợp đồng ký trước 01/7/2026 áp dụng quy định nào.

Nhóm thứ hai — địa chất bất thường không lường trước — là căn cứ hay dùng nhất trên công trường, và nó nằm ở hoàn cảnh thay đổi cơ bản chứ không phải bất khả kháng. Phân biệt đúng nhóm quyết định hậu quả pháp lý áp dụng.

Viện dẫn bất khả kháng trong hợp đồng xây dựng còn phải đạt chuẩn dân sự

Khoản 3 Điều 13 đặt một bộ lọc mà nhiều bên bỏ qua khi viện dẫn:

Việc xác định các sự kiện, trường hợp quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này phải đáp ứng điều kiện theo quy định của pháp luật dân sự về sự kiện bất khả kháng và thực hiện hợp đồng khi hoàn cảnh thay đổi cơ bản.

Nghĩa là thuộc danh sách chưa đủ. Một trận mưa lớn là thiên tai, nhưng muốn coi là bất khả kháng thì vẫn phải chứng minh nó xảy ra khách quan, không lường trước được, và không thể khắc phục dù đã áp dụng mọi biện pháp cần thiết trong khả năng cho phép — đúng chuẩn dân sự.

Biến động giá không nằm trong hai danh sách

Đây là điểm dễ hiểu sai nhất về bất khả kháng trong hợp đồng xây dựng. Đọc kỹ Điều 13: không có nhóm nào là “biến động giá”. Trong Nghị định 210, biến động giá được xếp ở chỗ khác — khoản 1 Điều 18 liệt kê nó là rủi ro có thể lường trước, cùng nhóm với điều kiện thi công, huy động máy móc thiết bị và rủi ro về khối lượng.

Nhưng nghị định vẫn mở một lối riêng cho biến động giá bất thường, ở khoản 3 Điều 18, với ba điều kiện đi kèm:

• biến động giá bất thường;
• vượt quá khả năng dự báo của các bên tại thời điểm giao kết;
• có thể gây thiệt hại nghiêm trọng cho một bên, ảnh hưởng nghiêm trọng đến việc thực hiện hợp đồng.

Khi đủ ba điều kiện, các bên phải phân tích, đánh giá rồi đối chiếu với Điều 13 để làm cơ sở xem xét sửa đổi hợp đồng theo khoản 2, 3 Điều 84 Luật Xây dựng, “đảm bảo hài hoà lợi ích, chia sẻ rủi ro giữa các bên”.

Nói cách khác: biến động giá không tự động là hoàn cảnh thay đổi cơ bản. Nó phải được chứng minh và quy chiếu về Điều 13.

Sáu yếu tố phải phân tích khi viện dẫn biến động giá

Điểm a khoản 3 Điều 18 Nghị định 210/2026/NĐ-CP nêu sẵn danh mục căn cứ — dùng làm khung cho văn bản đề nghị sửa hợp đồng:

1. Thời điểm ký kết hợp đồng;
2. Khối lượng đã triển khai;
3. Khối lượng còn lại phải thực hiện;
4. Phạm vi, khối lượng, công việc bị ảnh hưởng;
5. Các biện pháp đã áp dụng của bên có lợi ích bị ảnh hưởng;
6. Thiệt hại của mỗi bên trong hai kịch bản: tiếp tục triển khai, hoặc chấm dứt hợp đồng.

Yếu tố thứ năm đáng lưu ý: phải chứng minh mình đã làm gì để giảm thiệt hại trước khi đề nghị chia sẻ rủi ro. Ngồi yên chờ giá xuống rồi mới đề nghị sửa hợp đồng là tự làm yếu hồ sơ của mình.

Bất khả kháng trong hợp đồng xây dựng mở những cửa nào

Hai khái niệm này được dẫn chiếu ở nhiều chỗ, và mỗi chỗ mở một quyền khác nhau:

Vì tác động rộng như vậy, việc phân loại đúng một sự kiện là bất khả kháng, hoàn cảnh thay đổi cơ bản, hay chỉ là rủi ro thông thường có hệ quả rất khác nhau. Xem thêm phân loại hợp đồng xây dựng và tạm dừng và chấm dứt hợp đồng xây dựng.

Thủ tục phải viết sẵn trong hợp đồng

Khoản 2 Điều 18 giao cho các bên tự thoả thuận trình tự, thủ tục, trách nhiệm xử lý khi xảy ra bất khả kháng hay hoàn cảnh thay đổi cơ bản, và gợi ý sẵn bốn nội dung nên có:

• Thông báo bằng văn bản;
• Đánh giá tác động đến việc thực hiện các nghĩa vụ của hợp đồng;
• Đề xuất sửa đổi, tạm dừng, chấm dứt, thanh toán, thanh lý hợp đồng nếu có.

Và khoản 4 đặt một nghĩa vụ chủ động: khi một bên không thể thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ do bất khả kháng hoặc hoàn cảnh thay đổi cơ bản, bên đó phải thông báo bằng văn bản cho bên kia và đề xuất phương án xử lý nhằm phòng ngừa, giảm thiểu và xử lý rủi ro.

Thông báo không phải là thủ tục hình thức: khoản 3 Điều 85 Luật quy định bên không thông báo mà gây thiệt hại thì phải bồi thường.

Câu hỏi thường gặp

Bất khả kháng trong hợp đồng xây dựng gồm những gì?
Sáu nhóm theo khoản 1 Điều 13 Luật Xây dựng 2025: thiên tai và thảm hoạ môi trường; hoả hoạn, dịch bệnh; tình trạng khẩn cấp về an ninh, trật tự, quốc phòng; đình công, bãi công, cấm vận, bao vây; phát hiện cổ vật, khảo cổ; và các trường hợp khác theo luật.

Biến động giá vật liệu có phải bất khả kháng không?
Không. Điều 13 không liệt kê biến động giá. Nghị định 210 xếp nó là rủi ro có thể lường trước, và chỉ mở lối riêng ở khoản 3 Điều 18 cho biến động giá bất thường, vượt khả năng dự báo, gây thiệt hại nghiêm trọng.

Gặp địa chất bất thường thì thuộc nhóm nào?
Hoàn cảnh thay đổi cơ bản, theo điểm b khoản 2 Điều 13 — không phải bất khả kháng.

Nhà nước đổi luật có phải hoàn cảnh thay đổi cơ bản không?
Có, theo điểm a khoản 2 Điều 13, với điều kiện đáp ứng chuẩn của pháp luật dân sự theo khoản 3.

Đào móng gặp cổ vật thì tính là gì?
Bất khả kháng, theo điểm đ khoản 1 Điều 13.

Chỉ cần thuộc danh sách là được miễn trách nhiệm phải không?
Không. Khoản 3 Điều 13 yêu cầu vẫn phải đáp ứng điều kiện theo pháp luật dân sự về bất khả kháng và về thực hiện hợp đồng khi hoàn cảnh thay đổi cơ bản.

Đối chiếu ở đâu

Các căn cứ về bất khả kháng trong hợp đồng xây dựng nêu ở bài đều dẫn tới điều khoản gốc. Điều 13 và khoản 7 Điều 95 thuộc Luật Xây dựng số 135/2025/QH15, đăng tại Công báo Chính phủ; Điều 18 thuộc Nghị định 210/2026/NĐ-CP, Công báo số 353 ngày 28/6/2026. Bản PDF và Word của cả hai tải tại danh mục văn bản tải được.