Điều chỉnh giá hợp đồng xây dựng: ngưỡng 20%, 0,25% và 1% Điều 24

Điều chỉnh giá hợp đồng xây dựng theo Điều 24 Nghị định 210/2026 có một ngưỡng ba tầng phải đạt đồng thời mới được xác định đơn giá mới: khối lượng biến động trên 20%, đồng thời làm thay đổi trên 0,25% giá hợp đồng và 1% đơn giá của công việc đó. Và có một bất đối xứng ít ai để ý: khi khối lượng tăng, đơn giá mới chỉ áp cho phần vượt 120%; khi khối lượng giảm, đơn giá mới áp cho toàn bộ khối lượng đã hoàn thành.

Điều chỉnh giá hợp đồng xây dựng: quy định chung và quy định riêng

Điều 24 Nghị định 210/2026/NĐ-CP chia làm hai tầng, và biết mình thuộc tầng nào là việc đầu tiên:

• Khoản 1 — mọi hợp đồng xây dựng. Các bên thoả thuận cụ thể các trường hợp được điều chỉnh theo khoản 2 và 3 Điều 84 Luật Xây dựng. Phương pháp điều chỉnh phải phù hợp với tính chất công việc, loại giá hợp đồng, đồng tiền thanh toán, và do các bên thoả thuận;
• Khoản 2 — chỉ hợp đồng thuộc dự án đầu tư công và dự án PPP. Toàn bộ các ngưỡng số dưới đây nằm ở khoản này.

Nói cách khác, việc điều chỉnh giá hợp đồng xây dựng có hai chế độ. Với hợp đồng vốn tư nhân, các ngưỡng 20% / 0,25% / 1% không bắt buộc — nhưng đưa chúng vào hợp đồng là cách gọn nhất để tránh tranh cãi về sau.

Ngưỡng ba tầng để được điều chỉnh giá hợp đồng xây dựng

Nguyên văn điểm b khoản 2 Điều 24 đặt ba điều kiện nối bằng chữ “đồng thời”:

Trường hợp khối lượng công việc thực tế thực hiện tăng hoặc giảm lớn hơn 20% khối lượng công việc tương ứng ghi trong hợp đồng, đồng thời tác động làm thay đổi trên 0,25% giá hợp đồng và 1% đơn giá để thực hiện công việc đó, thì các bên thống nhất xác định đơn giá mới…

Thiếu một trong ba thì không mở được đơn giá mới, tức không điều chỉnh giá hợp đồng xây dựng cho công việc đó. Đây là điểm quan trọng với công việc nhỏ: một hạng mục biến động 50% khối lượng nhưng chỉ làm đổi 0,1% giá hợp đồng thì vẫn thanh toán theo đơn giá cũ.

Ngưỡng này còn là ngoại lệ được dẫn chiếu ngay trong định nghĩa hợp đồng theo đơn giá cố định — nghĩa là đơn giá “cố định” vẫn có thể phải xác định lại khi vượt ngưỡng. Xem phân loại hợp đồng xây dựng và chín hình thức giá.

Bất đối xứng giữa tăng và giảm khối lượng

Cùng một ngưỡng 20%, nhưng hệ quả của tăng và giảm khác hẳn nhau. Đây là phần đáng giá nhất của Điều 24 và cũng là chỗ dễ tính nhầm tiền nhất.

Đặt vào con số cho dễ hình dung. Hợp đồng ghi 1.000 m³ bê tông, đơn giá 1,5 triệu đồng/m³.

• Thực tế làm 1.400 m³ — tăng 40%. Đơn giá mới chỉ áp cho 200 m³ vượt quá mốc 1.200 m³; 1.200 m³ đầu vẫn theo đơn giá hợp đồng;
• Thực tế làm 700 m³ — giảm 30%. Đơn giá mới áp cho cả 700 m³, không phải chỉ phần chênh lệch.

Logic đằng sau: khi khối lượng giảm mạnh, chi phí cố định của nhà thầu phân bổ trên ít sản phẩm hơn nên đơn giá thực tế đội lên cho toàn bộ phần đã làm; còn khi tăng, phần trong hợp đồng vẫn giữ được hiệu quả quy mô ban đầu.

Khối lượng phát sinh chưa có đơn giá trong hợp đồng

Điểm d khoản 2 xử lý riêng: với khối lượng công việc phát sinh chưa có đơn giá trong hợp đồng, các bên thống nhất xác định đơn giá mới theo nguyên tắc đã thoả thuận trong hợp đồng về đơn giá cho khối lượng phát sinh.

Chữ “theo nguyên tắc đã thoả thuận trong hợp đồng” là mấu chốt: nếu hợp đồng không viết sẵn nguyên tắc lập đơn giá cho công việc phát sinh, hai bên sẽ phải đàm phán từ đầu đúng lúc công trình đang chạy — thời điểm bất lợi cho cả hai. Nên đưa nguyên tắc này vào hợp đồng ngay từ khi ký, cùng với nguồn dữ liệu giá sẽ dùng.

Hai phương pháp điều chỉnh giá hợp đồng xây dựng: bù trừ trực tiếp và hệ số Pn

Về cách tính, điểm đ khoản 2 nêu đúng hai phương pháp điều chỉnh giá hợp đồng xây dựng:

• Bù trừ trực tiếp — so sánh giá thực tế với giá gốc của từng loại chi phí;
• Điều chỉnh bằng hệ số điều chỉnh giá (Pn) — theo công thức tại Phụ lục kèm theo nghị định.

Nghị định cho phép dùng kết hợp cả hai trong cùng một hợp đồng. Về phạm vi áp dụng của Pn, có ba mức: cả hợp đồng, hoặc hạng mục công trình, hoặc nhóm và loại công tác, hoặc các yếu tố chi phí. Và một yêu cầu bắt buộc: nếu không áp dụng cho cả hợp đồng thì các bên phải thoả thuận công thức xác định Pn cho từng hạng mục, nhóm công tác hoặc yếu tố chi phí cụ thể.

Nói cách khác, chọn Pn theo hạng mục thì phải viết công thức riêng cho từng hạng mục vào hợp đồng — không viết thì sau này không có căn cứ tính.

Lấy chỉ số giá ở đâu khi nguồn công bố không phù hợp

Điểm e khoản 2 quy định thứ tự nguồn dữ liệu, và đây là điều khoản gỡ vướng cho các công trình có cơ cấu chi phí đặc thù:

1. Nguồn do Bộ Xây dựng hoặc Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh công bố — mặc định, và phải được các bên thoả thuận, quy định cụ thể trong hợp đồng;
2. Nếu nguồn đó không phù hợp hoặc không có, thì bên giao thầu tổ chức xác định giá, chỉ số giá xây dựng theo pháp luật về quản lý chi phí đầu tư xây dựng;
3. Hoặc tham khảo nguồn của Bộ Tài chính hoặc cơ quan, đơn vị khác có thẩm quyền ban hành, công bố.

Trách nhiệm tổ chức xác định thuộc về bên giao thầu, không phải nhà thầu — chi tiết đáng nhớ khi thương lượng. Phương pháp xác định chỉ số giá và chi phí xem Thông tư 36/2026/TT-BXD và Nghị định 206/2026/NĐ-CP về quản lý chi phí.

Với khoản mục chi phí phát sinh tại nước ngoài, nghị định cho các bên thoả thuận cách xử lý riêng.

Điều chỉnh giá hợp đồng xây dựng và mức tạm ứng liên quan với nhau

Một liên kết dễ bỏ sót giữa hai điều khoản: theo điểm l khoản 3 Điều 12, nếu tạm ứng cao hơn mức tối thiểu, thì phần giá hợp đồng tương ứng với mức vượt không được điều chỉnh giá kể từ thời điểm tạm ứng.

Nghĩa là quyết định về tạm ứng ảnh hưởng trực tiếp tới quyền điều chỉnh giá sau này. Với hợp đồng theo đơn giá điều chỉnh kéo dài nhiều năm, cần cân nhắc trước khi xin tạm ứng cao. Chi tiết ở bài tạm ứng hợp đồng xây dựng.

Câu hỏi thường gặp

Khối lượng tăng bao nhiêu thì được tính đơn giá mới?
Phải đạt đồng thời ba điều kiện: khối lượng biến động lớn hơn 20%, làm thay đổi trên 0,25% giá hợp đồng và trên 1% đơn giá của công việc đó.

Khối lượng tăng 40% thì đơn giá mới áp cho bao nhiêu?
Chỉ cho phần vượt quá 120% khối lượng ghi trong hợp đồng, tức phần vượt mốc 1,2 lần.

Khối lượng giảm 30% thì tính thế nào?
Đơn giá mới áp cho toàn bộ khối lượng thực tế hoàn thành được nghiệm thu, không chỉ phần chênh lệch.

Biến động khối lượng 15% thì sao?
Giữ nguyên đơn giá trong hợp đồng, kể cả đơn giá đã được điều chỉnh theo thoả thuận nếu có.

Công việc phát sinh chưa có đơn giá thì lấy giá ở đâu?
Theo nguyên tắc xác định đơn giá đã thoả thuận trong hợp đồng. Nếu hợp đồng chưa viết nguyên tắc đó thì phải đàm phán, nên viết sẵn từ khi ký.

Chỉ số giá của tỉnh không có loại công trình của tôi thì làm sao?
Bên giao thầu tổ chức xác định giá, chỉ số giá theo pháp luật về quản lý chi phí đầu tư xây dựng, hoặc tham khảo nguồn của Bộ Tài chính hay cơ quan có thẩm quyền khác.

Đối chiếu ở đâu

Mọi ngưỡng điều chỉnh giá hợp đồng xây dựng nêu trong bài đều kèm điểm khoản để tự đối chiếu. Toàn văn Nghị định 210/2026/NĐ-CP đăng tại Công báo Chính phủ số 353 ngày 28/6/2026; bài này trích Điều 24 và điểm l khoản 3 Điều 12, công thức Pn nằm ở Phụ lục kèm theo nghị định. Quy định gốc là khoản 2 và 3 Điều 84 Luật Xây dựng 2025. Bản PDF và Word tải tại danh mục văn bản tải được.

Biến động giá vật liệu không phải bất khả kháng cũng không phải hoàn cảnh thay đổi cơ bản — phân biệt ở bài bất khả kháng và hoàn cảnh thay đổi cơ bản.