Giấy phép hoạt động xây dựng cho nhà thầu nước ngoài (NĐ 212/2026)

Một nhà thầu nước ngoài trúng thầu ở Việt Nam vẫn chưa được phép khởi công. Muốn hoạt động, họ cần giấy phép hoạt động xây dựng cho nhà thầu nước ngoài — một loại giấy phép riêng, cấp theo từng hợp đồng, do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp trong 06 ngày làm việc. Toàn bộ quy định nằm ở Mục 3 Chương IV Nghị định 212/2026/NĐ-CP, hiệu lực từ 01/7/2026.

Giấy phép hoạt động xây dựng cho nhà thầu nước ngoài là bắt buộc

Điều 42 đặt nguyên tắc gọn trong một câu:

Nhà thầu nước ngoài chỉ được hoạt động xây dựng tại Việt Nam sau khi được cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng cấp giấy phép hoạt động xây dựng.

Khoản 2 bổ sung rằng hoạt động đó còn phải tuân theo pháp luật Việt Nam và các điều ước quốc tế mà Việt Nam ký kết hoặc gia nhập.

Cần phân biệt ngay ba thứ hay bị gọi lẫn: giấy phép hoạt động xây dựng là giấy phép cấp cho nhà thầu nước ngoài theo từng hợp đồng, khác hẳn giấy phép xây dựng cấp cho công trình, và cũng khác chứng chỉ hành nghề cấp cho cá nhân.

Điều kiện: trúng thầu, và phải có nhà thầu Việt Nam đi cùng

Điều 43 đặt hai điều kiện. Thứ nhất, phải có quyết định trúng thầu hoặc được chọn thầu của chủ đầu tư hoặc nhà thầu chính. Nghĩa là giấy phép này không xin trước để “có sẵn” — nó gắn với một gói thầu cụ thể.

Thứ hai, và đây là điều kiện nặng hơn:

Nhà thầu nước ngoài phải liên danh với nhà thầu Việt Nam hoặc sử dụng nhà thầu phụ Việt Nam, trừ trường hợp nhà thầu trong nước không đủ năng lực tham gia vào bất kỳ công việc nào của gói thầu.

Chú ý cách viết của ngoại lệ. Nó không phải “nhà thầu trong nước không đủ năng lực làm gói thầu”, mà là không đủ năng lực tham gia vào bất kỳ công việc nào — chỉ cần có một hạng mục nhà thầu Việt Nam làm được thì ngoại lệ không còn. Chi tiết ở bài bắt buộc liên danh hoặc dùng thầu phụ Việt Nam.

Khi đã liên danh, hồ sơ phải phân định rõ nội dung, khối lượng và giá trị phần việc do phía Việt Nam thực hiện. Đây là cam kết bị giám sát về sau, không phải câu chữ cho đủ thủ tục.

Ai cấp giấy phép hoạt động xây dựng cho nhà thầu nước ngoài

Điểm a khoản 4 Điều 44 quy định Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức thực hiện cấp giấy phép cho nhà thầu nước ngoài hoạt động trên địa bàn tỉnh, bao gồm cả giấy phép điều chỉnh. Tỉnh được phân cấp hoặc ủy quyền tiếp theo pháp luật về tổ chức chính quyền địa phương, nên nơi tiếp nhận thực tế ở mỗi tỉnh có thể khác nhau.

Trường hợp công trình đi qua từ hai tỉnh trở lên, cơ quan cấp phép là Ủy ban nhân dân tỉnh nơi nhà thầu dự kiến đặt văn phòng điều hành. Vậy quyết định đặt văn phòng ở đâu cũng là quyết định nộp hồ sơ ở đâu.

Hồ sơ nộp một bộ, theo một trong ba cách: trực tiếp tại Bộ phận Một cửa, qua bưu chính, hoặc trực tuyến trên Cổng dịch vụ công quốc gia. Danh mục giấy tờ và yêu cầu hợp pháp hóa lãnh sự ở bài hồ sơ và nơi nộp.

Sáu ngày làm việc

Khoản 1 Điều 46 ấn định thời hạn xem xét cấp hoặc điều chỉnh giấy phép hoạt động xây dựng cho nhà thầu nước ngoài là 06 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ. Nếu không cấp, cơ quan phải trả lời bằng văn bản và nêu rõ lý do — văn bản đó là căn cứ để sửa hồ sơ.

Giấy phép hết hiệu lực trong hai trường hợp, theo khoản 3: hợp đồng thầu đã hoàn thành và được thanh lý; hoặc hợp đồng không còn hiệu lực khi nhà thầu bị đình chỉ hoạt động, giải thể, phá sản. Xem thêm bài thời hạn, lệ phí và hiệu lực giấy phép.

Sau khi có giấy phép: văn phòng điều hành và mười hai nghĩa vụ

Điều 48 cho nhà thầu nước ngoài ba quyền — được hướng dẫn lập hồ sơ, được khiếu nại tố cáo, và được bảo vệ quyền lợi hợp pháp trong kinh doanh theo giấy phép đã cấp.

Đổi lại là mười hai nghĩa vụ, từ điểm a đến điểm l. Nghĩa vụ đầu tiên và cũng hay bị hiểu sai nhất là lập văn phòng điều hành tại nơi có dự án, kèm đăng ký địa chỉ, điện thoại, con dấu, tài khoản và mã số thuế. Nhưng có ngoại lệ thật: với hợp đồng lập quy hoạch, lập dự án đầu tư, khảo sát hoặc thiết kế, nhà thầu được đặt văn phòng tại trụ sở chủ đầu tư hoặc không lập văn phòng điều hành tại Việt Nam.

Các nghĩa vụ còn lại trải từ thuế, kế toán, lao động, bảo hiểm bắt buộc, đăng kiểm thiết bị, cho tới việc lập hồ sơ hoàn thành và tái xuất vật tư khi kết thúc. Bài văn phòng điều hành và nghĩa vụ của nhà thầu nước ngoài đi hết từng điểm.

Chủ đầu tư cũng có phần trách nhiệm

Điều 49 đặt nghĩa vụ lên phía Việt Nam, mở đầu bằng một câu dễ làm sai:

Chỉ được ký hợp đồng giao nhận thầu khi đã có Giấy phép hoạt động xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho nhà thầu nước ngoài.

Trình tự thông thường mà nhiều bên vẫn làm — ký hợp đồng rồi mới đi xin phép — là ngược với điều khoản này. Chủ đầu tư còn phải giám sát nhà thầu thực hiện đúng cam kết liên danh, xem xét khả năng cung cấp thiết bị và lao động kỹ thuật trong nước trước khi đồng ý cho nhập khẩu hoặc đưa người nước ngoài vào. Chi tiết ở bài trách nhiệm của chủ đầu tư.

Bị thu hồi thì mất một năm

Điều 47 nêu ba trường hợp thu hồi giấy phép hoạt động xây dựng cho nhà thầu nước ngoài: giả mạo giấy tờ trong hồ sơ, sửa chữa tẩy xóa làm sai lệch nội dung giấy phép, và giấy phép bị ghi sai do lỗi của chính cơ quan cấp.

Hậu quả của hai nhóm này khác hẳn nhau. Sai do lỗi cơ quan thì được cấp lại trong 03 ngày làm việc. Còn giả mạo hoặc tẩy xóa thì cơ quan chỉ xem xét cấp giấy phép sau 12 tháng kể từ ngày ban hành quyết định thu hồi. Xem bài thu hồi giấy phép hoạt động xây dựng.

Văn bản nào đang điều chỉnh, văn bản nào đã hết hiệu lực

Đây là chỗ dễ dẫn nhầm nên cần nói rõ, vì quy định về giấy phép hoạt động xây dựng cho nhà thầu nước ngoài vừa thay đổi. Nghị định 212/2026/NĐ-CP có hiệu lực từ 01/7/2026 và là văn bản đang quy định về nhà thầu nước ngoài.

Nghị định 175/2024/NĐ-CP đã hết hiệu lực từ cùng ngày 01/7/2026 — nhưng không phải do Nghị định 212 bãi bỏ. Căn cứ bãi bỏ nằm ở khoản 2 Điều 75 Nghị định 217/2026/NĐ-CP. Bản thân Điều 57 Nghị định 212 chỉ bãi bỏ Nghị định 111/2024 cùng một số khoản lẻ của các nghị định khác.

Câu hỏi thường gặp

Nhà thầu nước ngoài có được hoạt động khi chưa có giấy phép không?
Không. Điều 42 quy định chỉ được hoạt động sau khi được cấp giấy phép hoạt động xây dựng.

Ai cấp giấy phép hoạt động xây dựng cho nhà thầu nước ngoài?
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi nhà thầu hoạt động. Làm ở từ hai tỉnh trở lên thì nộp tại tỉnh dự kiến đặt văn phòng điều hành.

Bao lâu thì có kết quả?
06 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ. Không cấp thì phải trả lời bằng văn bản nêu rõ lý do.

Có bắt buộc liên danh với nhà thầu Việt Nam không?
Có, hoặc phải dùng nhà thầu phụ Việt Nam. Chỉ được miễn khi nhà thầu trong nước không đủ năng lực tham gia bất kỳ công việc nào của gói thầu.

Giấy phép này có thời hạn bao lâu?
Nghị định không đặt thời hạn theo năm mà gắn với hợp đồng: giấy phép hết hiệu lực khi hợp đồng hoàn thành và được thanh lý, hoặc khi hợp đồng không còn hiệu lực.

Nghị định 175/2024 còn hiệu lực không?
Không, hết hiệu lực từ 01/7/2026 theo khoản 2 Điều 75 Nghị định 217/2026/NĐ-CP.

Toàn bộ quy định về giấy phép hoạt động xây dựng cho nhà thầu nước ngoài trích từ bản đăng Công báo của Nghị định 212/2026/NĐ-CP, Mục 3 Chương IV, Điều 42 đến Điều 49.