Hợp đồng xây dựng ký trước 01/7/2026 áp dụng quy định nào

Hợp đồng xây dựng ký trước 01/7/2026 vẫn thực hiện theo quy định cũ — nhưng có hai cửa mở cho phép áp dụng luật mới, và với dự án ngoài đầu tư công thì hai bên còn được tự thoả thuận chuyển sang Nghị định 210/2026. Bài này đi hết Điều 33 Nghị định 210 và khoản 7 Điều 95 Luật Xây dựng 2025, chia theo đúng bốn tình huống mà nghị định phân biệt.

Hợp đồng xây dựng ký trước 01/7/2026 thuộc tình huống nào

Điều 33 Nghị định 210/2026/NĐ-CP chia theo mốc của quá trình lựa chọn nhà thầu, không chia theo ngày ký. Bốn tình huống, áp cho dự án đầu tư công và dự án PPP:

Điểm đáng chú ý ở tình huống thứ ba: nghị định không ép áp dụng quy định mới sau khi đã đóng thầu, mà để hai bên thoả thuận, và nêu sẵn phương án dự phòng khi không thoả thuận được. Đây là cách xử lý tránh làm hỏng kết quả đấu thầu đã diễn ra.

Hợp đồng xây dựng ký trước 01/7/2026 đang thực hiện: theo luật cũ, nhưng có hai cửa mở

Với hợp đồng đã giao kết và đang chạy, điểm d khoản 1 Điều 33 dẫn sang khoản 7 Điều 95 Luật Xây dựng 2025. Nguyên văn phần đầu:

Các hợp đồng xây dựng đã ký trước ngày 01 tháng 7 năm 2026 thì thực hiện theo quy định của Luật Xây dựng số 50/2014/QH13 và được áp dụng các quy định của Luật này trong trường hợp xảy ra sự kiện bất khả kháng hoặc hoàn cảnh thay đổi cơ bản.

Hai cửa mở, và chỉ hai:

• Sự kiện bất khả kháng;
• Hoàn cảnh thay đổi cơ bản.

Ngoài hai trường hợp đó, hợp đồng xây dựng ký trước 01/7/2026 vẫn chạy theo Luật Xây dựng 2014 và các nghị định cũ, dù chúng đã hết hiệu lực với hợp đồng mới. Đây là điều dễ gây nhầm: một văn bản hết hiệu lực không có nghĩa là nó thôi chi phối những quan hệ đã xác lập trước đó.

Cả hai khái niệm này được Điều 18 Nghị định 210 quy định — nên khi viện dẫn cửa mở, cần đối chiếu đúng định nghĩa chứ không dùng theo cách hiểu thông thường.

Hợp đồng đang đàm phán, chưa ký

Phần sau của khoản 7 Điều 95 xử lý nhóm ở giữa: hợp đồng đang trong quá trình đàm phán, thương thảo, hoàn thiện nhưng chưa giao kết tại thời điểm luật có hiệu lực.

Với nhóm này, các bên được thoả thuận áp dụng quy định của Luật Xây dựng 2025, theo hai nguyên tắc: bảo đảm phù hợp với quá trình lựa chọn nhà thầu nếu có, và không trái với quy định pháp luật khác có liên quan.

Đây là quyền, không phải nghĩa vụ — và là điểm khác biệt so với hợp đồng xây dựng ký trước 01/7/2026. Nhưng thường nên dùng, vì ký một hợp đồng mới theo khung cũ nghĩa là suốt vòng đời hợp đồng phải tra hai bộ văn bản song song.

Dự án ngoài đầu tư công và PPP: được thoả thuận chuyển sang

Khoản 2 Điều 33 dành riêng cho hợp đồng tại các dự án khác đã giao kết và đang thực hiện trước 01/7/2026:

• Các bên xem xét, thoả thuận áp dụng các quy định của Nghị định 210, bảo đảm phù hợp pháp luật xây dựng và pháp luật khác liên quan;
• Không thoả thuận được thì thực hiện theo pháp luật về hợp đồng xây dựng và pháp luật khác tại thời điểm giao kết.

So với dự án đầu tư công, nhóm này linh hoạt hơn hẳn: không bị buộc giữ khung cũ, mà được chủ động chuyển sang khung mới nếu hai bên đồng ý. Với hợp đồng tư nhân dài hạn, việc chuyển sang Nghị định 210 thường có lợi vì các cơ chế điều chỉnh giá và thanh lý được viết rõ ràng hơn — xem điều chỉnh đơn giá và giá hợp đồng và thời hạn thanh lý hợp đồng.

Ba văn bản chi phối hợp đồng xây dựng hết hiệu lực từ 01/7/2026

Điều 32 liệt kê, và văn bản thứ ba hay bị bỏ sót vì chỉ bãi bỏ một điều:

Nghị định 35/2023 sửa đổi nhiều nghị định thuộc lĩnh vực quản lý của Bộ Xây dựng; chỉ Điều 9 của nó — phần liên quan đến hợp đồng xây dựng — bị bãi bỏ, phần còn lại vẫn nguyên. Đây đúng kiểu bẫy “hết hiệu lực một phần” đã nêu ở bảng tra văn bản xây dựng còn hiệu lực: tra một lần thấy “còn hiệu lực” là chưa đủ, phải xem điều nào của nó đã bị bãi bỏ.

Việc nên làm với hợp đồng đang chạy

1. Xác định hợp đồng thuộc nhóm nào — đầu tư công hay PPP thì theo khoản 1, dự án khác thì theo khoản 2 Điều 33;
2. Rà phần căn cứ pháp lý trong hợp đồng và các phụ lục: nếu còn viện dẫn NĐ 37/2015 hoặc NĐ 50/2021 thì ghi chú rõ đây là văn bản áp dụng theo điều khoản chuyển tiếp, không phải nhầm lẫn;
3. Với dự án ngoài đầu tư công, cân nhắc ký phụ lục thoả thuận chuyển sang áp dụng Nghị định 210 cho phần công việc còn lại;
4. Với hồ sơ mời thầu đang chuẩn bị, đối chiếu lại các điều khoản về tạm ứng, bảo đảm thực hiện hợp đồng, điều chỉnh giá — xem tạm ứng hợp đồng xây dựng và hồ sơ mời thầu cần sửa gì.

Câu hỏi thường gặp

Hợp đồng xây dựng ký trước 01/7/2026 có phải sửa theo Nghị định 210 không?
Với dự án đầu tư công và PPP thì không: hợp đồng đã giao kết và đang thực hiện tiếp tục theo quy định trước 01/7/2026. Với dự án khác, hai bên được thoả thuận áp dụng Nghị định 210.

Khi nào hợp đồng cũ được áp dụng Luật Xây dựng 2025?
Chỉ trong hai trường hợp: xảy ra sự kiện bất khả kháng, hoặc hoàn cảnh thay đổi cơ bản.

Đã đóng thầu trước 01/7/2026 thì có phải sửa hồ sơ mời thầu không?
Không. Việc áp dụng quy định mới do các bên thoả thuận khi đàm phán, hoàn thiện hợp đồng; không thoả thuận được thì theo nội dung hồ sơ mời thầu.

Hợp đồng đang đàm phán chưa ký thì áp dụng khung nào?
Các bên được thoả thuận áp dụng Luật Xây dựng 2025, miễn phù hợp với quá trình lựa chọn nhà thầu và không trái pháp luật liên quan.

Nghị định 37/2015 hết hiệu lực rồi thì hợp đồng cũ căn cứ vào đâu?
Vẫn theo quy định trước 01/7/2026 đối với hợp đồng đã giao kết. Văn bản hết hiệu lực không có nghĩa là thôi chi phối quan hệ đã xác lập trước đó.

Nghị định 35/2023 có còn hiệu lực không?
Còn, trừ Điều 9 đã hết hiệu lực từ 01/7/2026 theo điểm b khoản 2 Điều 32 Nghị định 210/2026.

Đối chiếu ở đâu

Cách xử lý hợp đồng xây dựng ký trước 01/7/2026 nêu trong bài trích từ hai văn bản gốc. Toàn văn Nghị định 210/2026/NĐ-CP đăng tại Công báo Chính phủ số 353 ngày 28/6/2026; bài này trích Điều 32 và Điều 33. Quy định chuyển tiếp gốc là khoản 7 Điều 95 Luật Xây dựng số 135/2025/QH15. Bản PDF và Word tải tại danh mục văn bản tải được.

Thay đổi pháp luật ảnh hưởng trực tiếp là một căn cứ tạm dừng hợp đồng, xem bài tạm dừng và chấm dứt hợp đồng xây dựng.

Tình trạng hiệu lực của nghị định gốc xem bài Nghị định 37/2015 còn hiệu lực không.