Khoản 3 Điều 31 Nghị định 210/2026: thời hạn thanh lý hợp đồng xây dựng

Khoản 3 Điều 31 Nghị định 210/2026 là chỗ duy nhất trong pháp luật xây dựng hiện hành còn ấn định một thời hạn thanh lý hợp đồng cứng: tối đa 45 ngày, hợp đồng quy mô lớn và phức tạp thì tối đa 90 ngày. Nhưng con số ấy không áp dụng cho mọi hợp đồng xây dựng — nó chỉ ràng buộc hợp đồng thuộc dự án đầu tư công và dự án PPP. Bài này trích nguyên văn khoản 3, chỉ ra ngày bắt đầu đếm, ba điểm mới so với quy định cũ, và thời hạn nào áp dụng cho những hợp đồng còn lại.

Khoản 3 Điều 31 Nghị định 210/2026 quy định gì

Điều 31 của Nghị định 210/2026/NĐ-CP có tên Thanh lý hợp đồng xây dựng. Nguyên văn khoản 3:

Ngoài các quy định nêu tại khoản 1 Điều này, việc thanh lý hợp đồng xây dựng thuộc các dự án đầu tư công, dự án PPP được quy định như sau:

a) Các bên có thể thỏa thuận về việc hợp đồng tự động hết hiệu lực khi hoàn thành các nghĩa vụ theo hợp đồng đã giao kết hoặc lập biên bản thanh lý hợp đồng. Trường hợp các bên thống nhất lập biên bản thanh lý hợp đồng, thì bên nhận thầu có nghĩa vụ lập để trình bên giao thầu xác nhận;

b) Thời hạn thanh lý hợp đồng xây dựng tối đa 45 ngày kể từ ngày các bên đã hoàn thành tất cả nghĩa vụ theo hợp đồng hoặc chấm dứt hợp đồng xây dựng theo quy định tại khoản 2 Điều 85 Luật Xây dựng; trường hợp hợp đồng xây dựng có quy mô lớn, phức tạp thì thời hạn thanh lý hợp đồng xây dựng có thể kéo dài, nhưng tối đa 90 ngày.

Đếm 45 ngày từ ngày nào

Điểm b nêu hai mốc bắt đầu, tuỳ hợp đồng kết thúc theo cách nào:

• Hợp đồng chạy hết bình thường — đếm từ ngày các bên đã hoàn thành tất cả nghĩa vụ theo hợp đồng. Chữ “tất cả” đáng chú ý: chưa xong nghĩa vụ bảo hành hay nghĩa vụ thanh toán cuối thì đồng hồ chưa chạy;
• Hợp đồng bị chấm dứt — đếm từ ngày chấm dứt hợp đồng theo khoản 2 Điều 85 Luật Xây dựng 2025.

Mốc 90 ngày không tự động có. Nó chỉ dành cho hợp đồng “quy mô lớn, phức tạp”, và nghị định không đặt ngưỡng số cho hai chữ đó — nên nếu dự kiến cần hơn 45 ngày, chỗ để chốt là điều khoản hợp đồng, không phải lúc đã quá hạn.

Ba điểm mới trong khoản 3 mà quy định cũ không có

Một, hợp đồng có thể tự động hết hiệu lực. Điểm a cho phép các bên thoả thuận trước rằng hợp đồng tự hết hiệu lực khi hoàn thành nghĩa vụ, khỏi cần biên bản thanh lý. Đây là lối thoát cho tình huống quen thuộc: công trình xong từ lâu, tiền đã trả đủ, nhưng hồ sơ treo vì không ai chịu ký biên bản.

Hai, đã chỉ đích danh người phải lập biên bản. Nếu các bên chọn lập biên bản thì bên nhận thầu có nghĩa vụ lập để trình bên giao thầu xác nhận. Quy định cũ không giao trách nhiệm này cho ai, và đó là nguồn của không ít lần đùn đẩy.

Ba, thêm chữ “phức tạp”. Luật Xây dựng 2014 chỉ nói “quy mô lớn”; khoản 3 Điều 31 ghi “quy mô lớn, phức tạp”. Một hợp đồng không lớn về giá trị nhưng nhiều hạng mục đan xen vì thế cũng có đường để kéo dài.

Khoản 3 chỉ áp dụng cho dự án đầu tư công và PPP

Câu mở đầu khoản 3 giới hạn rõ phạm vi: “việc thanh lý hợp đồng xây dựng thuộc các dự án đầu tư công, dự án PPP“. Đây là thay đổi dễ bị bỏ qua nhất, vì trước đây quy định tương ứng gắn với khái niệm khác.

Cụm từ “vốn nhà nước” không xuất hiện lần nào trong toàn văn Nghị định 210/2026. Thay vào đó, “đầu tư công” xuất hiện 26 lần và “PPP” 23 lần. Cách phân loại hợp đồng theo nguồn vốn nhà nước đã được thay bằng cách phân loại theo loại dự án — và đây không phải hai tập hợp trùng khít.

Bản thân nghị định thì áp dụng cho mọi hợp đồng xây dựng: Điều 2 ghi đối tượng áp dụng là bên giao thầu, bên nhận thầu và các tổ chức, cá nhân liên quan, không kèm điều kiện nguồn vốn. Chỉ một số điều khoản cụ thể — trong đó có khoản 3 Điều 31 — mới thu hẹp vào đầu tư công và PPP.

Hợp đồng không thuộc đầu tư công thì thời hạn thanh lý là bao lâu

Ba tầng quy định, đọc theo thứ tự:

1. Luật không ấn định. Khoản 4 Điều 87 Luật Xây dựng 2025: thủ tục, thời hạn và hình thức thanh lý hợp đồng khi chấm dứt hợp đồng theo khoản 2 Điều 85 do các bên thoả thuận;
2. Nghị định đặt một mức trần mặc định cho trường hợp chấm dứt. Khoản 7 Điều 27 Nghị định 210/2026: các bên phải hoàn tất thủ tục thanh lý trong khoảng thời gian theo thoả thuận, nhưng không quá 56 ngày kể từ ngày thông báo chấm dứt hợp đồng, trừ trường hợp các bên thoả thuận khác;
3. Riêng đầu tư công và PPP thì quay về khoản 3. Chính khoản 7 Điều 27 dẫn chiếu: “Riêng đối với hợp đồng xây dựng thuộc các dự án đầu tư công, dự án PPP, thời hạn thanh lý thực hiện theo quy định tại điểm b khoản 3 Điều 31 Nghị định này.”

Nghị định tự giải quyết chuyện hai đồng hồ chạy song song, nên không cần suy diễn. Điều cần nhớ là hai mốc đếm từ hai điểm khác nhau: 56 ngày tính từ ngày thông báo chấm dứt, còn 45 ngày tính từ ngày chấm dứt.

So với Luật Xây dựng 2014: con số giữ nguyên, chỗ đứng thì đổi

Quy định tiền nhiệm là khoản 4 Điều 147 Luật Xây dựng 2014: “Đối với hợp đồng xây dựng sử dụng vốn nhà nước, thời hạn thanh lý hợp đồng là 45 ngày… Đối với hợp đồng xây dựng có quy mô lớn, việc thanh lý hợp đồng có thể được kéo dài nhưng không quá 90 ngày.”

Nghị định 210/2026 thay thế Nghị định 37/2015/NĐ-CP và Nghị định 50/2021/NĐ-CP theo điểm a khoản 2 Điều 32. Nếu hợp đồng của bạn còn viện dẫn hai nghị định này, xem bảng tra văn bản xây dựng còn hiệu lực để rà lại toàn bộ phần căn cứ.

Các mốc thời hạn khác trong Nghị định 210/2026

Thanh lý là mốc cuối. Trước đó còn một chuỗi thời hạn nữa, dễ nhầm lẫn với nhau:

Bốn dòng đầu chỉ ràng buộc hợp đồng thuộc dự án đầu tư công và PPP — cùng một cách khoanh phạm vi như khoản 3 Điều 31. Hai dòng cuối áp dụng chung.

Chuỗi này đi liền nhau: quyết toán xong mới tính là hoàn thành nghĩa vụ, rồi mới đến 45 ngày thanh lý. Cộng lại, một hợp đồng đầu tư công quy mô lớn có thể mất tới 120 cộng 90 ngày kể từ ngày nghiệm thu toàn bộ mới khép hồ sơ. Phần quyết toán vốn của cả dự án thì theo văn bản khác — Nghị định 193/2026/NĐ-CP.

Khi nào hợp đồng được thanh lý

Khoản 2 Điều 31 nêu hai trường hợp, áp dụng chung cho mọi hợp đồng xây dựng: các bên đã hoàn thành các nghĩa vụ theo hợp đồng đã giao kết; hoặc hợp đồng bị chấm dứt theo khoản 2 Điều 85 Luật Xây dựng.

Khoản 1 Điều 31 bổ sung một quyền đáng chú ý: với trường hợp đơn phương chấm dứt theo khoản 5 Điều 87 Luật Xây dựng, việc thanh lý do bên đơn phương thanh lý thực hiện theo đúng thoả thuận trong hợp đồng. Luật Xây dựng 2025 nói thẳng ở khoản 5 Điều 87: nếu một bên không tiến hành quyết toán, thanh lý theo thoả thuận thì bên còn lại có quyền tự quyết toán, tự thanh lý. Đây là công cụ mới cho nhà thầu bị treo hồ sơ.

Câu hỏi thường gặp

Khoản 3 Điều 31 Nghị định 210/2026 áp dụng cho hợp đồng nào?
Chỉ hợp đồng xây dựng thuộc dự án đầu tư công và dự án PPP. Hợp đồng khác áp dụng khoản 4 Điều 87 Luật Xây dựng 2025 — do các bên thoả thuận — và mức trần 56 ngày ở khoản 7 Điều 27 khi hợp đồng bị chấm dứt.

Thời hạn thanh lý hợp đồng xây dựng là bao nhiêu ngày?
Tối đa 45 ngày với hợp đồng thuộc dự án đầu tư công, dự án PPP; hợp đồng quy mô lớn, phức tạp thì tối đa 90 ngày.

Bắt buộc phải lập biên bản thanh lý hợp đồng không?
Không. Điểm a khoản 3 cho phép các bên thoả thuận hợp đồng tự động hết hiệu lực khi hoàn thành nghĩa vụ. Nếu chọn lập biên bản thì bên nhận thầu là người có nghĩa vụ lập.

Bên giao thầu không chịu ký biên bản thanh lý thì làm gì?
Khoản 5 Điều 87 Luật Xây dựng 2025 cho bên còn lại quyền tự quyết toán, tự thanh lý; khoản 1 Điều 31 Nghị định 210/2026 hướng dẫn việc này thực hiện theo đúng các thoả thuận trong hợp đồng. Vì vậy điều khoản thanh lý trong hợp đồng cần viết đủ chi tiết ngay từ khi ký.

Nghị định 37/2015 còn dùng để thanh lý hợp đồng được không?
Không. Nghị định 37/2015 và Nghị định 50/2021 đã hết hiệu lực, được thay bằng Nghị định 210/2026 theo điểm a khoản 2 Điều 32.

Đối chiếu ở đâu

Toàn văn Nghị định 210/2026/NĐ-CP đăng tại Công báo Chính phủ, Công báo số 353 ngày 28/6/2026. Bài này trích nguyên văn từ bản Công báo của nghị định và của Luật Xây dựng, không dùng bản tóm tắt. Danh sách đầy đủ nghị định, thông tư hướng dẫn luật mới xem bản đồ văn bản hướng dẫn Luật Xây dựng 2025; phần điều kiện năng lực của người ký hồ sơ hợp đồng xem Điều 88 Luật Xây dựng 2025.

Mốc thu hồi tạm ứng trước khi tới bước thanh lý xem bài tạm ứng hợp đồng xây dựng.

Các ngưỡng điều chỉnh đơn giá trong cùng nghị định xem bài điều chỉnh giá hợp đồng xây dựng.

Mốc 56 ngày thanh lý sau khi thông báo chấm dứt nằm ở Điều 27, xem bài tạm dừng và chấm dứt hợp đồng xây dựng.