Tạm ứng hợp đồng xây dựng: tối đa 30%, tối thiểu theo từng loại hợp đồng

Tạm ứng hợp đồng xây dựng theo Điều 12 Nghị định 210/2026 có ba con số cần nhớ: mức tối đa 30% giá hợp đồng, mức tối thiểu khác nhau theo từng loại hợp đồng, và mốc 80% — thời điểm tiền tạm ứng phải được thu hồi hết. Bài này đi hết Điều 12, kèm một cái bẫy ở điểm l mà nhiều nhà thầu chỉ phát hiện khi đã mất quyền điều chỉnh giá.

Tạm ứng hợp đồng xây dựng là gì, và ai bị ràng buộc bởi các mức

Khoản 1 Điều 12 Nghị định 210/2026/NĐ-CP định nghĩa gọn: tạm ứng là khoản kinh phí bên giao thầu ứng trước không lãi suất cho bên nhận thầu để triển khai công việc theo hợp đồng.

Điều quan trọng cần phân biệt ngay, vì nó quyết định các con số dưới đây có áp cho bạn hay không:

• Khoản 1 và 2 áp cho mọi hợp đồng xây dựng — và nội dung chỉ có một câu: mức tạm ứng, số lần, thời điểm, bảo lãnh, mức thu hồi do các bên thoả thuận;
• Khoản 3 chỉ áp cho hợp đồng thuộc dự án đầu tư công và dự án PPP — toàn bộ các mức 30%, 20%, 15%, 10% và mốc 80% nằm ở đây.

Nghĩa là với hợp đồng vốn tư nhân, các mức này không bắt buộc; hai bên tự thoả thuận. Nhưng chúng vẫn là mốc tham chiếu tốt khi đàm phán. Cách khoanh phạm vi theo “dự án đầu tư công, dự án PPP” thay cho “vốn nhà nước” là điểm chung của cả nghị định — xem thêm bài khoản 3 Điều 31 về thời hạn thanh lý.

Mức tạm ứng hợp đồng xây dựng tối đa là 30%

Điểm g khoản 3 Điều 12: mức tạm ứng không được vượt quá 30% giá hợp đồng tại thời điểm giao kết, và con số này bao gồm cả dự phòng nếu có. Chi tiết trong ngoặc đó đáng chú ý: nhiều người tính 30% trên phần giá trị công việc rồi cộng thêm dự phòng, thành ra vượt trần.

Muốn tạm ứng hợp đồng xây dựng cao hơn 30% thì phải có lý do và có người cho phép:

• Lý do được nêu tên: bên nhận thầu cần đặt cọc hoặc thanh toán trước cho nhà sản xuất, nhà cung ứng vật tư, thiết bị theo thiết kế công nghệ, và “các trường hợp cần thiết khác”;
• Người cho phép là người quyết định đầu tư. Riêng dự án mà người quyết định đầu tư là Thủ tướng Chính phủ thì do Bộ trưởng, Thủ trưởng cơ quan ngang bộ hoặc Chủ tịch Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quyết định.

Còn một lối đi khác ít người dùng, ở điểm e: với hợp đồng cần sản xuất cấu kiện, bán thành phẩm giá trị lớn hoặc phải dự trữ vật liệu, hai bên được thoả thuận riêng kế hoạch và mức tạm ứng cho các công việc này, và phần đó không tính vào mức tạm ứng ở điểm g. Tức là không đụng trần 30%.

Mức tạm ứng hợp đồng xây dựng tối thiểu theo từng loại

Mức tạm ứng hợp đồng xây dựng tối thiểu là phần hay bị tra sai vì mỗi loại hợp đồng một thang, và thang lại chia theo giá trị hợp đồng.

Loại hợp đồng	Giá trị hợp đồng	Mức tạm ứng tối thiểu
Tư vấn	trên 10 tỷ đồng	15%
	đến 10 tỷ đồng	20%
Thi công xây dựng công trình	trên 50 tỷ đồng	10%
	từ 10 tỷ đến 50 tỷ đồng	15%
	dưới 10 tỷ đồng	20%
Cung cấp vật tư, thiết bị; EC, EP, PC, EPC; chìa khoá trao tay; loại khác	mọi giá trị	10%

Quy luật chung: hợp đồng càng nhỏ thì tỷ lệ tạm ứng tối thiểu càng cao — vì nhà thầu nhỏ cần vốn mồi tương đối lớn hơn để khởi động. Chín loại hợp đồng theo tính chất công việc và chín hình thức giá xem bài phân loại hợp đồng xây dựng.

Bẫy ở điểm l: tạm ứng cao hơn mức tối thiểu thì mất quyền điều chỉnh giá phần vượt

Đây là điều khoản đáng giá nhất của Điều 12, và cũng là điều dễ bỏ qua nhất vì nó nằm ở gần cuối. Nguyên văn điểm l khoản 3:

Trường hợp các bên thỏa thuận tạm ứng ở mức cao hơn mức tạm ứng tối thiểu nêu trên, thì phần giá hợp đồng tương ứng với mức tạm ứng hợp đồng vượt mức tạm ứng tối thiểu sẽ không được điều chỉnh giá kể từ thời điểm tạm ứng (gồm cả trường hợp tạm ứng nhiều lần).

Dịch sang tình huống thật: hợp đồng thi công 30 tỷ đồng, mức tối thiểu là 15%. Nhà thầu xin tạm ứng 25% cho dễ xoay vốn. Phần 10% vượt lên đó, tương ứng 3 tỷ đồng giá hợp đồng, sẽ không được điều chỉnh giá kể từ ngày tạm ứng — dù sau này vật liệu có tăng giá đến đâu.

Đây là một sự đánh đổi có lý: nhận tiền sớm thì chịu rủi ro giá của phần tiền đó. Nhưng phải tính trước, vì với hợp đồng theo đơn giá điều chỉnh kéo dài nhiều năm, khoản mất có thể lớn hơn lợi ích dòng tiền. Cách điều chỉnh giá và các ngưỡng xem bài điều chỉnh đơn giá và giá hợp đồng xây dựng.

Bảo lãnh tạm ứng hợp đồng xây dựng: mốc 01 tỷ đồng

Điểm c khoản 3 đặt ranh giới bằng giá trị khoản tạm ứng, không phải giá trị hợp đồng:

• Giá trị tạm ứng lớn hơn 01 tỷ đồng — bên nhận thầu phải nộp bảo lãnh tạm ứng với giá trị và loại tiền tương đương khoản tiền tạm ứng, nộp trước khi bên giao thầu tạm ứng;
• Nhỏ hơn hoặc bằng 01 tỷ đồng — không bắt buộc bảo lãnh;
• Hợp đồng theo hình thức tự thực hiện, bao gồm cả hình thức do cộng đồng dân cư thực hiện theo các chương trình mục tiêu — không bắt buộc bảo lãnh.

Điểm d quy định vòng đời của bảo lãnh: có giá trị cho đến khi bên giao thầu đã thu hồi hết số tiền tạm ứng, và giá trị bảo lãnh giảm dần tương ứng với số tạm ứng đã thu hồi qua mỗi lần thanh toán. Nhà thầu nên chủ động đề nghị giảm giá trị bảo lãnh theo tiến độ thu hồi, vì phí bảo lãnh tính trên giá trị còn lại.

Điều kiện được tạm ứng hợp đồng xây dựng, và điều kiện riêng của hợp đồng thi công

Theo điểm a khoản 3, việc tạm ứng chỉ được thực hiện sau khi đủ hai điều kiện: hợp đồng đã có hiệu lực, và bên giao thầu đã nhận được bảo lãnh tạm ứng với trường hợp bắt buộc phải có.

Riêng hợp đồng thi công xây dựng có thêm một điều kiện thứ ba, và đây là chỗ hay vướng nhất trên thực tế: phải có kế hoạch giải phóng mặt bằng hoặc biên bản bàn giao mặt bằng — toàn bộ hoặc một phần — do tổ chức thực hiện giải phóng mặt bằng giao cho chủ đầu tư, đúng theo thoả thuận trong hợp đồng.

Nghĩa là hợp đồng đã ký, bảo lãnh đã nộp, nhưng mặt bằng chưa bàn giao thì chưa đủ điều kiện tạm ứng. Nhà thầu nên đưa mốc bàn giao mặt bằng vào chính điều khoản tạm ứng của hợp đồng.

Thu hồi tạm ứng hợp đồng xây dựng: hết khi thanh toán cộng dồn đạt 80%

Điểm m khoản 3: tiền tạm ứng được thu hồi dần qua các lần thanh toán, mức thu hồi từng lần do hai bên thống nhất ghi trong hợp đồng, nhưng phải bảo đảm thu hồi hết khi giá trị thanh toán cộng dồn đạt 80% giá hợp đồng đã giao kết.

Lưu ý cách tính “giá trị thanh toán cộng dồn”: nó bao gồm cả tiền tạm ứng, không chỉ giá trị khối lượng hoàn thành. Nếu để việc thu hồi dồn về cuối, tới mốc 80% sẽ phải khấu trừ một khoản lớn trong một lần, làm hụt dòng tiền đúng giai đoạn thi công nước rút.

Hồ sơ và thời hạn thanh toán từng lần xem Điều 28 và Điều 29 của nghị định; thời hạn quyết toán và thanh lý xem bài thời hạn thanh lý hợp đồng xây dựng.

Bảo lãnh tạm ứng không phải bảo đảm thực hiện hợp đồng

Bảo lãnh tạm ứng hợp đồng xây dựng và bảo đảm thực hiện hợp đồng hay bị gọi lẫn. Điều 13 liệt kê bốn loại bảo đảm nghĩa vụ trong hợp đồng xây dựng: bảo đảm thực hiện hợp đồng, bảo đảm thanh toán, bảo lãnh tạm ứng, và bảo đảm bảo hành.

	Bảo lãnh tạm ứng	Bảo đảm thực hiện hợp đồng
Bảo cho việc gì	hoàn lại tiền đã ứng trước	nhà thầu thực hiện đúng nghĩa vụ hợp đồng
Giá trị	tương đương khoản tiền tạm ứng	từ 2% đến 10% giá hợp đồng
Khi nào bắt buộc	khi giá trị tạm ứng trên 01 tỷ đồng	theo Điều 83 Luật Xây dựng và pháp luật đấu thầu
Kết thúc khi	thu hồi hết tiền tạm ứng	hoàn thành nghĩa vụ hoặc chuyển sang nghĩa vụ bảo hành

Một chi tiết có lợi cho nhà thầu ở điểm b khoản 2 Điều 13: nếu dùng biện pháp ký quỹ hoặc bên giao thầu giữ tiền của các lần thanh toán để bảo đảm nghĩa vụ, thì bên bảo đảm được hưởng tiền lãi phát sinh từ khoản tiền đó. Nghị định cũng nêu rõ các bên ưu tiên áp dụng biện pháp bảo lãnh.

Câu hỏi thường gặp

Mức tạm ứng hợp đồng xây dựng tối đa là bao nhiêu?
30% giá hợp đồng tại thời điểm giao kết, bao gồm cả dự phòng. Vượt mức này phải được người quyết định đầu tư cho phép.

Hợp đồng thi công 20 tỷ thì tạm ứng tối thiểu bao nhiêu?
15%, vì thuộc khoảng từ 10 tỷ đến 50 tỷ đồng.

Khi nào phải có bảo lãnh tạm ứng?
Khi giá trị khoản tạm ứng lớn hơn 01 tỷ đồng. Từ 01 tỷ trở xuống và hợp đồng tự thực hiện thì không bắt buộc.

Tạm ứng nhiều hơn mức tối thiểu có bất lợi gì không?
Có. Phần giá hợp đồng tương ứng với mức vượt sẽ không được điều chỉnh giá kể từ thời điểm tạm ứng, kể cả khi tạm ứng nhiều lần.

Tiền tạm ứng phải thu hồi xong lúc nào?
Khi giá trị thanh toán cộng dồn — gồm cả tiền tạm ứng — đạt 80% giá hợp đồng đã giao kết.

Hợp đồng vốn tư nhân có phải theo các mức này không?
Không bắt buộc. Khoản 3 Điều 12 chỉ áp cho hợp đồng thuộc dự án đầu tư công và dự án PPP; hợp đồng khác do các bên thoả thuận.

Đối chiếu ở đâu

Mọi mức tạm ứng hợp đồng xây dựng nêu trong bài đều dẫn tới điểm khoản cụ thể để bạn tự đối chiếu. Toàn văn Nghị định 210/2026/NĐ-CP đăng tại Công báo Chính phủ số 353 ngày 28/6/2026; các điều khoản trích trong bài là Điều 12 và Điều 13. Nghị định này thay Nghị định 37/2015 và Nghị định 50/2021 theo điểm a khoản 2 Điều 32 — nếu hợp đồng của bạn còn viện dẫn hai văn bản đó, rà lại theo bảng tra hiệu lực. Bản PDF và Word tải tại danh mục văn bản tải được.

Chậm thanh toán quá 28 ngày thì bên nhận thầu được tạm dừng, quá 56 ngày thành vi phạm nghiêm trọng — xem bài tạm dừng và chấm dứt hợp đồng xây dựng.