Quản lý chất lượng, thi công xây dựng và bảo trì công trình

Nghị định 207/2026/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật Xây dựng về quản lý chất lượng, thi công xây dựng và bảo trì công trình xây dựng, ban hành ngày 15/6/2026 và có hiệu lực từ ngày 01/7/2026. Văn bản này đi theo công trình suốt vòng đời: từ lúc khởi công, thi công, nghiệm thu, bàn giao, bảo hành, bảo trì, cho tới khi hết niên hạn sử dụng hoặc phải phá dỡ.

Nghị định 207/2026/NĐ-CP có hiệu lực từ khi nào

Theo khoản 1 Điều 52, Nghị định 207/2026/NĐ-CP có hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng 7 năm 2026. Khoản 2 xác định Nghị định 06/2021/NĐ-CP ngày 26/01/2021 cùng toàn bộ các bản sửa đổi của nó (Nghị định 35/2023/NĐ-CP, Nghị định 175/2024/NĐ-CP, Nghị định 14/2026/NĐ-CP, Nghị định 67/2026/NĐ-CP) hết hiệu lực từ thời điểm đó.

Khoản 3 còn bãi bỏ Điều 8 Nghị định 140/2025/NĐ-CP, Điều 13 Nghị định 144/2025/NĐ-CP, khoản 4 Điều 9 và Điều 38 Nghị định 11/2013/NĐ-CP về quản lý đầu tư phát triển đô thị.

Nghị định 207/2026/NĐ-CP gồm 4 chương, 54 điều, căn cứ Luật Xây dựng số 135/2025/QH15.

Xây nhà ở riêng lẻ mấy tầng thì được tự thiết kế

Điều 10 Nghị định 207/2026/NĐ-CP đặt ngưỡng rất cụ thể, chia ba mức:

• Được tự tổ chức thiết kế: nhà ở riêng lẻ có đồng thời bốn tiêu chí — dưới 3 tầng, không có tầng hầm, tổng diện tích sàn xây dựng nhỏ hơn 250 m², chiều cao dưới 12 m (điểm a khoản 2);
• Phải thuê tổ chức, cá nhân có chuyên môn: nhà dưới 7 tầng hoặc có 01 tầng hầm, ngoài trường hợp trên (điểm b khoản 2);
• Phải thuê chuyên môn và tuân thủ quy chuẩn phòng cháy chữa cháy: nhà từ 7 tầng trở lên hoặc có từ 02 tầng hầm trở lên (điểm c khoản 2).

Chữ “đồng thời” ở điểm a rất quan trọng. Nhà hai tầng nhưng có tầng hầm, hoặc nhà hai tầng mà tổng diện tích sàn 260 m², đều không thuộc diện được tự thiết kế. Chỉ cần lệch một tiêu chí là phải thuê đơn vị có chuyên môn.

Khoản 1 Điều 10 nhấn nguyên tắc bao trùm: việc xây nhà ở riêng lẻ phải bảo đảm an toàn cho con người, tài sản, thiết bị, công trình, các công trình lân cận và môi trường xung quanh, đồng thời tuân thủ tiêu chuẩn và quy chuẩn kỹ thuật.

Thông báo khởi công theo Nghị định 207/2026/NĐ-CP

Điều 12 quy định trước khi khởi công, chủ đầu tư phải gửi thông báo khởi công tới cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng tại địa phương, bằng một trong ba cách: trực tiếp, qua dịch vụ bưu chính, hoặc trực tuyến. Mẫu thông báo nằm tại Phụ lục V của Nghị định.

Sau khi tiếp nhận, cơ quan quản lý có trách nhiệm cập nhật dữ liệu vào cơ sở dữ liệu quốc gia về hoạt động xây dựng. Điều kiện khởi công thực hiện theo khoản 1 Điều 48 Luật Xây dựng năm 2025.

Khoản 3 cho phép việc bàn giao toàn bộ hoặc một phần mặt bằng trước khởi công thực hiện theo thoả thuận trong hợp đồng xây dựng giữa chủ đầu tư và nhà thầu — trừ nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân.

Ai kiểm tra công tác nghiệm thu công trình xây dựng

Điều 26 Nghị định 207/2026/NĐ-CP chi tiết hoá khoản 4 Điều 57 Luật Xây dựng năm 2025, phân ba cấp thẩm quyền:

• Hội đồng kiểm tra nhà nước về công tác nghiệm thu: kiểm tra các công trình thuộc điểm a khoản 1 Điều 25;
• Cơ quan chuyên môn về xây dựng thuộc bộ quản lý công trình chuyên ngành: công trình do Thủ tướng Chính phủ giao, công trình cấp đặc biệt thuộc chuyên ngành quản lý, và công trình xây dựng trên địa bàn từ hai tỉnh, thành phố trở lên;
• Cơ quan chuyên môn về xây dựng thuộc Ủy ban nhân dân cấp tỉnh: các loại công trình còn lại trên địa bàn thuộc phạm vi quản lý.

Khoản 2 nêu trường hợp riêng: cơ quan chuyên môn thuộc bộ chuyên ngành kiểm tra công trình do chính bộ đó quyết định đầu tư; cơ quan chuyên môn thuộc Bộ Xây dựng kiểm tra công trình thuộc lĩnh vực hàng không, đường sắt quốc gia và hàng hải.

Quản lý thi công xây dựng — nội dung Chương II

Chương II là phần dài nhất của Nghị định 207/2026/NĐ-CP, bao trọn công tác thi công:

• Yêu cầu đối với công trường xây dựng (Điều 13); quản lý vật liệu, sản phẩm, cấu kiện, thiết bị sử dụng cho công trình (Điều 14);
• Trách nhiệm của nhà thầu thi công (Điều 15), của chủ đầu tư (Điều 16) và của người lao động trong bảo đảm an toàn, vệ sinh lao động (Điều 17);
• Quản lý khối lượng (Điều 18) và tiến độ thi công (Điều 19);
• Giám sát thi công (Điều 20) và giám sát tác giả của nhà thầu thiết kế (Điều 21);
• Ba bậc nghiệm thu: nghiệm thu công việc xây dựng (Điều 22), nghiệm thu giai đoạn hoặc bộ phận công trình (Điều 23), nghiệm thu hoàn thành hạng mục và công trình (Điều 24);
• Kiểm tra công tác nghiệm thu (Điều 25–27) và hồ sơ hoàn thành công trình (Điều 28).

Bàn giao, bảo hành và bảo trì công trình

Sau nghiệm thu, Nghị định 207/2026/NĐ-CP quy định tiếp: điều kiện đưa công trình vào khai thác, sử dụng (Điều 29); bàn giao hạng mục và công trình (Điều 30); riêng bàn giao công trình trong dự án đầu tư xây dựng khu đô thị có điều khoản riêng (Điều 31); yêu cầu về bảo hành (Điều 32) và trách nhiệm các bên trong bảo hành (Điều 33).

Phần bảo trì gồm sáu điều: quy trình bảo trì (Điều 34), kế hoạch bảo trì (Điều 35), thực hiện bảo trì (Điều 36), quan trắc công trình phục vụ bảo trì (Điều 37), quản lý chất lượng công việc bảo trì (Điều 38) và chi phí bảo trì (Điều 39).

Đánh giá an toàn công trình trong Nghị định 207/2026/NĐ-CP

Điều 40 xác định nội dung đánh giá định kỳ về an toàn gồm kiểm tra, đánh giá khả năng làm việc của các kết cấu chịu lực chính và các bộ phận công trình có nguy cơ gây mất an toàn. Việc đánh giá phải áp dụng tiêu chuẩn, quy chuẩn đang có hiệu lực tại thời điểm đánh giá, dùng số liệu điều kiện tự nhiên tại Việt Nam.

Thời điểm đánh giá lần đầu và tần suất đánh giá đối với công trình chuyên ngành do bộ quản lý công trình chuyên ngành quy định. Hướng dẫn chi tiết nằm ở Thông tư 33/2026/TT-BXD về đánh giá an toàn công trình.

Kèm theo là ba tình huống xử lý: công trình có dấu hiệu nguy hiểm, không bảo đảm an toàn cho khai thác sử dụng (Điều 42); công trình hết thời hạn sử dụng theo thiết kế (Điều 43); và phá dỡ công trình xây dựng (Điều 44).

Sự cố công trình và sự cố mất an toàn lao động

Chương IV dành riêng cho sự cố. Với sự cố công trình xây dựng: báo cáo sự cố (Điều 45), giải quyết sự cố (Điều 46), giám định nguyên nhân (Điều 47) và lập hồ sơ sự cố (Điều 48). Với sự cố gây mất an toàn lao động trong thi công: Điều 49; riêng sự cố do máy, thiết bị được khai báo và giải quyết theo Điều 50.

Văn bản cần đọc cùng Nghị định 207/2026/NĐ-CP

• Luật Xây dựng số 135/2025/QH15 — Điều 48 về khởi công, Điều 57 về nghiệm thu;
• Thông tư 32/2026/TT-BXD — quy định chi tiết một số nội dung của chính Nghị định này;
• Nghị định 217/2026/NĐ-CP — trình tự đầu tư, thẩm định và cấp giấy phép xây dựng;
• Nghị định 209/2026/NĐ-CP — quản lý vật liệu xây dựng dùng cho công trình;
• Thông tư 34/2026/TT-BXD — cấp công trình, cơ sở xác định thẩm quyền kiểm tra.

Câu hỏi thường gặp về Nghị định 207/2026/NĐ-CP

Nhà 2 tầng có tầng hầm thì tôi tự thiết kế được không?
Không. Điểm a khoản 2 Điều 10 yêu cầu đồng thời bốn tiêu chí, trong đó có không có tầng hầm. Nhà có tầng hầm thuộc điểm b, phải do tổ chức, cá nhân có chuyên môn thiết kế.

Nhà 7 tầng có phải tuân thủ quy định phòng cháy chữa cháy không?
Có. Điểm c khoản 2 Điều 10 yêu cầu hồ sơ thiết kế nhà ở riêng lẻ từ 7 tầng trở lên hoặc có từ 02 tầng hầm trở lên phải tuân thủ tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật về phòng cháy, chữa cháy.

Thông báo khởi công nộp bằng cách nào?
Trực tiếp, qua dịch vụ bưu chính hoặc trực tuyến, theo mẫu tại Phụ lục V Nghị định 207/2026/NĐ-CP (Điều 12).

Nghị định 06/2021/NĐ-CP còn hiệu lực không?
Không. Nghị định 06/2021/NĐ-CP và toàn bộ các bản sửa đổi hết hiệu lực từ 01/7/2026 theo khoản 2 Điều 52.

Công trình xây dựng qua địa bàn hai tỉnh thì ai kiểm tra nghiệm thu?
Cơ quan chuyên môn về xây dựng thuộc bộ quản lý công trình xây dựng chuyên ngành, theo điểm b khoản 1 Điều 26.

Toàn văn Nghị định được đăng tại Công báo điện tử Chính phủ. Bản PDF tải được tại mục phía trên trang này. Khi áp dụng vào công trình cụ thể, hãy đối chiếu bản gốc và các thông tư hướng dẫn kèm theo.

Nghị định này thay thế Nghị định 06/2021/NĐ-CP — xem văn bản cũ đã hết hiệu lực từ khi nào và căn cứ nào bãi bỏ.