Hợp đồng xây dựng

Nghị định 210/2026/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Xây dựng về hợp đồng xây dựng, ban hành ngày 15/6/2026 và có hiệu lực từ ngày 01/7/2026. Đây là văn bản chi phối quan hệ giữa bên giao thầu và bên nhận thầu: hợp đồng thuộc loại nào, giá tính ra sao, tạm ứng bao nhiêu, khi nào được điều chỉnh, tạm dừng, chấm dứt và quyết toán.

Nghị định 210/2026/NĐ-CP có hiệu lực từ khi nào

Khoản 1 Điều 32 quy định Nghị định 210/2026/NĐ-CP có hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng 7 năm 2026. Khoản 2 xác định các văn bản hết hiệu lực cùng thời điểm:

• Nghị định 37/2015/NĐ-CP ngày 22/4/2015 quy định chi tiết về hợp đồng xây dựng;
• Nghị định 50/2021/NĐ-CP ngày 01/4/2021 sửa đổi, bổ sung Nghị định 37/2015/NĐ-CP;
• Điều 9 Nghị định 35/2023/NĐ-CP ngày 20/6/2023.

Nghị định gồm 3 chương, 33 điều, quy định chi tiết Điều 82, khoản 4 Điều 83, khoản 4 Điều 84, Điều 85 và Điều 87 Luật Xây dựng số 135/2025/QH15.

Phân loại hợp đồng xây dựng theo Nghị định 210/2026/NĐ-CP

Điều 6 chia hợp đồng theo hai trục. Theo tính chất và nội dung công việc (khoản 1) có: hợp đồng tư vấn xây dựng; hợp đồng thi công xây dựng công trình; hợp đồng cung cấp vật tư, thiết bị lắp đặt vào công trình; hợp đồng thiết kế – cung cấp vật tư, thiết bị (EP); hợp đồng thiết kế – thi công (EC); các dạng kết hợp tiếp theo cho tới hợp đồng chìa khoá trao tay; và nhóm hợp đồng xây dựng khác như hợp đồng bảo hiểm hay hợp đồng rà phá bom mìn.

Chín hình thức giá hợp đồng xây dựng

Khoản 2 Điều 6 Nghị định 210/2026/NĐ-CP phân loại theo hình thức giá — đây là phần dùng nhiều nhất trong thực tế:

• Hợp đồng trọn gói: giá xác định tại thời điểm giao kết và không thay đổi suốt thời gian thực hiện, trừ sự kiện bất khả kháng, hoàn cảnh thay đổi cơ bản, thay đổi phạm vi công việc hoặc trường hợp khác do các bên thoả thuận;
• Hợp đồng theo đơn giá cố định: đơn giá không thay đổi trong quá trình thực hiện, trừ trường hợp tại điểm b khoản 2 Điều 24, bất khả kháng hoặc hoàn cảnh thay đổi cơ bản;
• Hợp đồng theo đơn giá điều chỉnh: đơn giá và giá hợp đồng có thể được điều chỉnh căn cứ thoả thuận trong hợp đồng, áp dụng cho toàn bộ nội dung công việc;
• Hợp đồng theo thời gian: giá xác định trên cơ sở đơn giá cho đơn vị thời gian, mức lương thoả thuận theo giờ, ngày, tuần hoặc tháng;
• Hợp đồng theo chi phí cộng phí: giá xác định trên cơ sở chi phí trực tiếp cần thiết, cộng chi phí quản lý, chi phí chung và lợi nhuận của bên nhận thầu;
• Hợp đồng theo kết quả đầu ra: giá xác định theo yêu cầu cụ thể về số lượng, chất lượng sản phẩm đầu ra; thanh toán căn cứ kết quả được nghiệm thu;
• Hợp đồng theo tỷ lệ phần trăm: giá xác định theo tỷ lệ phần trăm của chi phí hoặc giá trị công việc cần thực hiện;
• Hợp đồng hỗn hợp: kết hợp nhiều hình thức giá nêu trên cho các phần công việc khác nhau của cùng một hợp đồng;
• Hợp đồng xây dựng khác: giá do các bên thoả thuận, không thuộc các hình thức trên.

Khoản 3 Điều 11 nêu phạm vi áp dụng. Hợp đồng trọn gói được dùng phổ biến khi quá trình lựa chọn nhà thầu đã đủ điều kiện xác định rõ khối lượng và đơn giá, ít khả năng thay đổi khối lượng và ít rủi ro biến động giá đầu vào. Chọn sai hình thức giá là nguồn gốc của phần lớn tranh chấp về sau. Chi tiết từng hình thức và phạm vi áp dụng xem bài phân loại hợp đồng xây dựng.

Giá hợp đồng xây dựng được xác định thế nào

Theo khoản 1 Điều 11, giá hợp đồng là khoản kinh phí bên giao thầu cam kết thanh toán cho bên nhận thầu để thực hiện công việc theo yêu cầu về an toàn, chất lượng, tiến độ, khối lượng và điều kiện thanh toán. Giá được xác định căn cứ vào giá trúng thầu hoặc kết quả đàm phán, thương thảo giữa các bên.

Khoản 2 yêu cầu các bên thoả thuận rõ trong hợp đồng: những khoản chi phí nào đã tính và chưa tính vào giá, bao gồm cả chi phí dự phòng cho các yếu tố rủi ro, cùng các loại thuế, phí, lệ phí. Việc điều chỉnh giá phải phù hợp với loại hợp đồng và hình thức giá đã chọn.

Thực tế cho thấy đây là chỗ phát sinh tranh chấp nhiều nhất: hợp đồng không ghi rõ khoản nào đã bao gồm thuế, khoản nào chưa.

Tạm ứng hợp đồng xây dựng theo Nghị định 210/2026/NĐ-CP

Điều 12 định nghĩa tạm ứng là khoản kinh phí bên giao thầu ứng trước không lãi suất cho bên nhận thầu để triển khai công việc. Mức tạm ứng, số lần, thời điểm, bảo lãnh tạm ứng và mức thu hồi qua các lần thanh toán do các bên thoả thuận, kể cả khi bên nhận thầu là nhà thầu liên danh.

Riêng với dự án đầu tư công và dự án PPP, khoản 3 đặt thêm điều kiện chặt:

• Tạm ứng chỉ được thực hiện sau khi hợp đồng có hiệu lực;
• Bên giao thầu đã nhận được bảo lãnh tiền tạm ứng tương ứng giá trị từng loại tiền, với trường hợp yêu cầu phải có bảo lãnh;
• Riêng hợp đồng thi công xây dựng còn phải có kế hoạch giải phóng mặt bằng hoặc biên bản bàn giao mặt bằng (toàn bộ hoặc một phần) giao cho chủ đầu tư đúng thoả thuận trong hợp đồng.

Điều kiện cuối cùng rất hay bị bỏ sót: chưa có biên bản bàn giao mặt bằng thì chưa được tạm ứng hợp đồng thi công thuộc dự án đầu tư công.

Bố cục Nghị định 210/2026/NĐ-CP

Chương I (Điều 1–5) nêu phạm vi, đối tượng, giải thích từ ngữ, nguyên tắc giao kết và yêu cầu quản lý thực hiện hợp đồng, căn cứ giao kết hợp đồng.

Chương II chia bốn mục:

• Mục 1 (Điều 6–21): phân loại; nội dung và hồ sơ hợp đồng cùng thứ tự ưu tiên của các tài liệu (Điều 7); nội dung và khối lượng công việc; yêu cầu chất lượng, nghiệm thu và bàn giao sản phẩm; thời gian và tiến độ; giá hợp đồng; tạm ứng; bảo đảm thực hiện nghĩa vụ; quyền và nghĩa vụ của các bên; giải quyết tranh chấp (Điều 17); rủi ro, sự kiện bất khả kháng và hoàn cảnh thay đổi cơ bản (Điều 18); hợp đồng thầu phụ; bảo hiểm và bảo hành; khiếu nại;
• Mục 2 (Điều 22–25): sửa đổi hợp đồng; điều chỉnh khối lượng, công việc; điều chỉnh đơn giá và giá hợp đồng; điều chỉnh thời gian và tiến độ;
• Mục 3 (Điều 26–27): tạm dừng và chấm dứt hợp đồng xây dựng;
• Mục 4 (Điều 28–31): thanh toán; hồ sơ thanh toán; quyết toán hợp đồng; thanh lý hợp đồng.

Một điểm đáng chú ý ở Điều 31: với dự án đầu tư công và dự án PPP, các bên có thể thoả thuận hợp đồng tự động hết hiệu lực khi đã hoàn thành nghĩa vụ, thay vì bắt buộc lập biên bản thanh lý.

Hợp đồng đang thực hiện có phải sửa theo Nghị định 210/2026/NĐ-CP không

Điều 33 xử lý chuyển tiếp theo mốc tiến độ đấu thầu đối với hợp đồng thuộc dự án đầu tư công và dự án PPP:

• Đã phê duyệt hồ sơ mời thầu nhưng chưa phát hành, hoặc dự thảo hợp đồng chưa gửi bên nhận thầu: xem xét sửa lại nội dung hợp đồng cho phù hợp Nghị định mới;
• Đã phát hành hồ sơ mời thầu hoặc đã gửi dự thảo hợp đồng: nếu sửa nội dung thì phải thông báo cho tất cả nhà thầu đã nhận hồ sơ để họ sửa hồ sơ dự thầu;
• Đã đóng thầu: không phải sửa hồ sơ mời thầu. Khi đàm phán, hoàn thiện hợp đồng, các bên thoả thuận áp dụng quy định mới; không thoả thuận được thì tiếp tục theo hồ sơ mời thầu cũ;
• Hợp đồng đã giao kết và đang thực hiện trước 01/7/2026: thực hiện theo quy định trước ngày Nghị định có hiệu lực, trừ trường hợp tại khoản 7 Điều 9.

Văn bản cần đọc cùng Nghị định 210/2026/NĐ-CP

• Luật Xây dựng số 135/2025/QH15 — Điều 82 đến Điều 87 là gốc của Nghị định này;
• Nghị định 206/2026/NĐ-CP — dự toán và giá gói thầu, đầu vào để xác định giá hợp đồng;
• Nghị định 193/2026/NĐ-CP — quyết toán vốn đầu tư dự án, khác với quyết toán hợp đồng;
• Nghị định 207/2026/NĐ-CP — nghiệm thu và bàn giao, cơ sở để thanh toán theo hợp đồng.

Câu hỏi thường gặp về Nghị định 210/2026/NĐ-CP

Nghị định 37/2015/NĐ-CP còn hiệu lực không?
Không. Nghị định 37/2015/NĐ-CP và Nghị định 50/2021/NĐ-CP đều hết hiệu lực từ 01/7/2026 theo khoản 2 Điều 32.

Hợp đồng trọn gói có bao giờ được thay đổi giá không?
Có, nhưng chỉ trong các trường hợp hạn chế: sự kiện bất khả kháng, hoàn cảnh thay đổi cơ bản, thay đổi phạm vi công việc, hoặc trường hợp khác do các bên thoả thuận phù hợp pháp luật (điểm a khoản 2 Điều 6).

Chưa bàn giao mặt bằng có được tạm ứng không?
Với hợp đồng thi công thuộc dự án đầu tư công hoặc PPP thì không. Điểm a khoản 3 Điều 12 yêu cầu phải có kế hoạch giải phóng mặt bằng hoặc biên bản bàn giao mặt bằng.

Tạm ứng có phải trả lãi không?
Không. Khoản 1 Điều 12 xác định tạm ứng là khoản ứng trước không lãi suất.

Hợp đồng ký trước 01/7/2026 có phải sửa lại không?
Không. Hợp đồng đã giao kết và đang thực hiện tiếp tục theo quy định trước ngày Nghị định có hiệu lực (điểm d khoản 1 Điều 33).

Toàn văn Nghị định được đăng tại Công báo điện tử Chính phủ. Bản PDF tải được tại mục phía trên trang này. Khi soạn thảo hợp đồng cụ thể, hãy đối chiếu bản gốc và pháp luật về đấu thầu.

Mẫu hợp đồng do Bộ Xây dựng công bố nằm ở Quyết định 1040/QĐ-BXD.

Nghị định này thay thế Nghị định 37/2015/NĐ-CP và Nghị định 50/2021/NĐ-CP — xem hai văn bản cũ hết hiệu lực từ khi nào và hợp đồng đang thực hiện thì xử lý ra sao.

Thời hạn thanh lý hợp đồng của nghị định này được phân tích riêng ở bài — xem khoản 3 Điều 31 Nghị định 210/2026.

Mức tạm ứng và bảo lãnh tạm ứng theo Điều 12 xem bài tạm ứng hợp đồng xây dựng.

Ngưỡng điều chỉnh đơn giá theo Điều 24 xem bài điều chỉnh giá hợp đồng xây dựng.

Hợp đồng ký trước ngày nghị định có hiệu lực thì xem bài hợp đồng ký trước 01/7/2026 áp dụng quy định nào.

Điều 26 và Điều 27 về tạm dừng, chấm dứt hợp đồng xem bài tạm dừng và chấm dứt hợp đồng xây dựng.

Điều 17 và Điều 21 về khiếu nại và tranh chấp xem bài giải quyết tranh chấp hợp đồng xây dựng.

Điều 19 về nhà thầu phụ và thầu phụ do chủ đầu tư chỉ định xem bài hợp đồng thầu phụ.

Nghị định bị thay thế và mốc hết hiệu lực xem bài Nghị định 37/2015 còn hiệu lực không.